我国住房金融发展的制约因素与对策，本文主要内容关键词为：对策论文,住房论文,制约因素论文,我国论文,金融论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房金融是指为住房再生产筹集融通资金，并为个人或单位租赁、购买、建造房屋服务的金融行为。近几年，我国住房金融开始启动，为推进城镇住房制度的改革，推动住房商品化、社会化及“安居工程”的实施，保障住房建设资金的筹集，增强职工购房的支付能力，加快城镇及个人住房建设等方面起了积极作用。但是也应该看到，由于我国住房金融起步较晚，且发展过程中尚存在着诸多矛盾和问题，至今规模仍然较小，这与目前巨大的住房建设和需求市场相比，形成了强烈的反差。本文拟就制约我国住房金融进一步发展的主要因素进行浅析，并提出相应的对策。
一、制约我国住房金融发展的主要因素
1、住房消费贷款额度低，期限短，利率高，付现额大
住房消费贷款主要是指住房抵押贷款，即“银行按揭”。这项业务在香港、新加坡、美国和加拿大等相当普遍，其在住房融资结构中所占比例一般在60%以上。而我国从80年代后期开展此项业务以来，至今仅百多亿元。虽然近两年平均每年新增数十亿元住房抵押贷款。但从整体上看进展缓慢。目前建行发放个人抵押贷款的额度占建行房地产信贷部贷款额的6%，占建行贷款总额的1%左右，远远低于国际上的20%-40%水平。即使今年国家增加数百亿用于支持住房抵押贷款，但与银行支持住宅建设开发贷款规模，及一些城市目前归集到的公积金总额相比，特别是今年下半年实行货币化分房后与全国商品房市场的供应和需求量相比，仍然微不足道。
从贷款期限上讲，国际上住房金融发达的国家和地区，住房抵押贷款的期限都比较长，如香港、新加坡均为15-25年，美国和加拿大为20-30年，德国甚至还有百年购楼信贷。而我国住房抵押贷款的期限不同，短则3-5年，最长的是20-25年。这与我国目前房价高、收入低的国情相比，中低收入家庭显然难以承受，尤其是经济欠发达地区，贷款期限过短，就更令贷款职工难以支撑。因此我国目前实施的住房消费贷款期限显然不足以使广大中低收入的居民通过抵押贷款来提前实现住房“解困”。
从付现比例看，国际上住房金融发达国家的付现比例约占房价的10%-20%，而我国目前的付现比例一般在30%左右，如此高的付现比例亦让一般中低收入的普通居民望而却步。
此外，贷款利率偏高也是制约住房消费信贷发展，进而影响住房金融发展的重要因素。西欧主要国家的住房存贷利率差均较小，一些国家，如瑞典、挪威等，更是采用了住房信贷贴息计划。就我国而言，虽然央行在今年已调低住房消费贷款利率，但相对消费者的购买力和心理预期而言，它仍然偏高。
2、住房消费信贷地域分布不平衡，难以形成全国范围的竞争市场
目前我国住房消费信贷地或分布不平衡。一是我国金融机构发放的住房贷款主要限于该机构所在的地区，使本地区的居民可得到贷款，而非本地区的居民就很难享受同等待遇，至于那些金融不发达或当地金融机构不愿向居民提供借贷款的地区居民则无法得到贷款，因此造成住房消费信贷的地区不平衡性。造成这种不平衡的主要原因是，贷款的安全程度是由金融机构对借款人的信用状况了解的准确程度和对其信用状况变化的跟踪监督所决定的。显然异地金融机构从事这项工作相当不便，而且成本很高。此外，由于各地区经济发展不平衡。各地住房消费信贷的条件、利率、额度等方面也有差异。正是由于住房消费信贷存在明显的区域性，致使住房消费信贷市场被割裂开来，缺乏全国范围大市场的竞争性。
3、住房抵押贷款形式单一，限制条件多
国际上住房金融发达的国家往往有多种住房抵押贷款形式，如分级偿还抵押贷款、循环住房抵押贷款、可调整抵押贷款、分享增值抵押贷款等等，而我国目前住房抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款一种，形式单一，并且限制条件非常严格，必须先存后贷抵押加保，一次整借，按月偿还等等，从而束缚了购房者消费信贷的选择性和自由度，这样虽然降低了银行风险，但也限制了住房信贷的规模和住房金融的发展。
4、住房金融配套服务体系发展滞后，住房信贷交易费用偏高
由于目前我国住房金融配套服务体系发展滞后，住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未建立与完善，办理抵押贷款过程中的手续代理、资信调查、房屋评估和风险管理等方面均效率偏低，不尽人意，致使办理抵押贷款程序繁琐。如个人申请抵押贷款，不仅要求审查申请人及其单位的财务状况，而且在办理抵押保险、评估抵押物、担保等的手续和条件时，程序繁琐效率低下。
5、住房抵押贷款二级市场尚未真正形成，抵押贷款流动性差
住房金融发达国家的发展经验表明，完善的住房抵押贷款二级市场，是他们住房金融业发展的重要刺激因素。而我国住房抵押贷款二级市场至今尚未真正形成，二级市场的缺乏造成证券化程度低，融资工具缺乏，金融品种单一，难以将巨额资金进行小额分割以分散资金风险；从而使住房金融机构在发放抵押贷款时，过度谨慎，唯恐债权利益得不到保证和资金出现困难的情况，最终导致一级市场的发展也受到限制，进而也严重阻碍了住房金融的发展。
6、对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督
目前我国城乡居民储蓄存款已逾四万亿元，社会上亦存在上千亿元的游资，但是我国尚未有政府指导下的住房融资中心来筹集住房资金，另外对住房资金的筹集动用也缺乏有效管理和监督，目前最为突出的是住房公积金的归集与使用问题。如某一县级市自95年12月份住房公积金制度推行至1997年8月底，公积金归集额为791.28万元，归集率为73%。大多数城市政策性住房资金的筹集运用，主要是由城市住房资金管理中心掌管，按照国家规定，住房公积金及售房款等政策性住房资金，应主要用于职工购买、建造、大修理自住房抵押贷款和城市经济型“安居工程”住房建设等，但在实际运用过程中因缺乏有效监管，被挤占挪用尚难避免。如某地区一部分政策性住房资金被行政干预投向风险较高的工业基建项目，或用于工业流动资金周转等，这无疑将给政策性住房资金的保值增值带来不安定因素。如何更好地筹集住房资金，由谁监管，怎样管好用好，使其保值增值，都将直接影响住房商品化、货币化改革的进程。
此外，与住房金融相关的法律法规制度的不健全、不完善也是影响我国住房金融发展的制约因素。
二、促进我国住房金融发展的对策
1、加强政府对住房金融发展的支持和调控力度
从住房金融发达的西方国家成功经验看，政府在住房金融发展中发挥了重要作用。首先，要促进住房金融规模化发展，就需要政府允许、鼓励、支持以商业银行为主体，包括人寿保险公司在内的各类中外金融机构参与商业住房抵押贷款的金融业务，要积极推出符合住房消费要求的住房金融创新，加强住房金融市场的竞争，从而以竞争促使住房金融业朝规模化发展；其次只有政府向住房抵押贷款提供担保或保险保证，才能减轻贷款人面临的由借款人违约带来的风险，解除贷款人的后顾之忧；第三，只有通过政策对中低收入家庭实施一系列补助计划，如还款补助计划，利息减免计划等，才能让中低收入层次的家庭，尤其是经济欠发达地区的居民，通过抵押贷款形式进入商品房市场，超前消费住房，扩大住房消费市场，从而促进住房金融的发展；第四，只有通过政府加强对住房金融的监管与协调，建立与住房金融相配套的政策措施、法律法规制度，才能避免住房金融无序混乱地发展。由此可见，我国必须加强政府对住房金融发展的支持和调控，才能使住房金融稳定健康地发展。
2、合理确定住房贷款的期限、额度和付现比例，适当降低贷款利率
适当提高住房贷款的限额，增加居民住房贷款的总量，延长贷款期限，降低抵押贷款付现比例和贷款利率，可以最大限度地鼓励和刺激居民住房消费欲望，切实分散居民买房的一次性负担，有效提高居民购房能力。为此各有关金融机构，每年应从各自的信贷总量中僻出一部分指标，专门用于增加发放住房贷款，各地住房资金管理中心也应从各单位缴纳的住房公积金等政策性住房资金中，适当提高比例委托银行承办发放政策性住房贷款。
3、推动住房抵押贷款证券化发展，建立真正的住房抵押贷款二级市场
建立与形成真正的住房抵押贷款二级市场，让金融机构把持有的流动性较差的住房抵押贷款转化为可以在金融市场流通的证券（包括抵押贷款债券、抵押贷款支持担保的各种证券、抵押贷款转让或抵押贷款再贷款等），是发展我国住房金融的重要手段。这是由于住房抵押贷款二级市场使金融机构提高了资产的流动性，获得了新的资金来源，给金融机构注入了生机和活力；其次，住房抵押贷款证券因有住房抵押贷款担保而有较高的信用等级，故它的发行成本比其他证券要低，增强了竞争力。此外，它还能使金融机构的负债与资产期限相协调，避免过分集中的风险。
尽管政府为住房抵押贷款提供担保或保险保证，减轻了贷款人面临的风险，但这只能减轻由借贷人违约所带来的风险，贷款人仍然面临着其它风险，如：价格风险、经营风险等，因此，即使有政府担保，在没有二级市场或二级市场不发达的条件下，金融机构对发放住房抵押贷款仍会比较严格，因此建立参与二级市场的政府机构，直接在住房抵押贷款二级市场上买卖已发生的住房抵押贷款，以调节和促进住房抵押贷款二级市场的发展，是非常必要的。此外，政府还应严格规范住房抵押贷款提供担保的担保主体资格及其有关条件，切实提高住房抵押贷款中各有关经济主体的合法性。风险控制的有效性，结算管理的标准化和贷款监管的规范化，从而促进住房抵押贷款的健康稳定发展。政府还可通过向金融机构提供贷款的办法，支持他们积极参与二级市场。
4、建立和完善与住房金融配套的服务体系，使政策性与商业性住房金融业务相辅相成地发展
尽快建立和完善与住房金融配套的服务体系，使政策性与商业住房金融业务并重发展，是当前发展住房金融的重要任务。加快包括手续代理、资信调查、房屋评估、工程造价咨询、工程项目监理和风险管理等在内的住房金融服务网络及其他服务体系配套改革，促进住房贷款与中间业务的结合，全面带动住房金融业务的发展，一方面可强化住房贷款管理，另一方面又可给金融机构带来大量低成本资金和较好的经济效益。同时应以公积金抵押贷款为发展契机，实施政策性与商业性并重的住房金融发展战略。
5、建立健全多种与住房金融相关的法律法规，切实加强对住房金融发展的监管
当前应尽快健全和完善与住房金融业务相关的法律、法规政策和制度、规范住房信贷业务的行为，依法办理业务。对违反利率规定或政策性住房资金运用等规定的金融机构，央行应予以严肃查处，决不姑息迁就，从而使住房金融发展纳入正规化制度化轨道，真正做到有法可依，违法必究。
6、积极引进、利用外资，支持我国住房金融的发展
我国应鼓励和允许外国金融机构参与商业性住房抵押贷款的金融业务，积极引进外资既是拓展住房资金来源的重要渠道，又是我们学习吸收先进国家开展住房金融业务的先进管理经验和技术水平的有效途径。我们一方面可争取国际金融组织的直接的资金支持。特别是争取它们提供长期、免息或低息的优惠政策，来加大我国的住房建设和住房金融发展力度；另一方面也要积极争取国际金融组织等在人员培训、投资和管理指导、咨询等方面的援助，通过前者我们得到了资金，通过后者我们等到了技术、方法。借款还需还本付息，而学到的经验、技术和方法却无需“还本付息”，实际上这也是提高我国住房金融管理水平，提高资金利用效率，从而进一步激活和加快发展房地产金融的重要途径。
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