摘要：前些年的房地产开发行业发展良好，收益颇丰。伴随之前房地产行业呈现的巨大收益空间，无限增加的房地产开发商造成了目前供大于求的现状，让建筑行业和房地产开发行业都产生了非常激烈的竞争局面。房地产开发行业要想在竞争中取得相对的有利条件，就必须要实施有效的竞争措施。优化管理和优化成本控制，是对竞争力提供有效提升的重要手段。因为时代的发展，科学技术的不断进步，房地产开发市场也不断的变化需求，不断的改变市场意识形态，只有追上时代发展的脚步，才拥有在市场中战胜竞争对手的能力。跟进新时代对新型战略的需求，就是跟上国家需要的高效有力必备发展条件。
关键词：房地产；开发；成本管理
一、房地产成本管理的内容
房地产开发成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。其所涉及的基本内容主要包括以下几个方面：
（一）土地费用及建安成本
土地费用作为房地产开发成本中最主要的成本支出之一，主要包括土地出让金以及与此相关的税费、拆迁补偿费用等，同时其也是评价房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。在保证房地产开发项目安全与质量的前提下，控制建安成本的支出是降低成本的重要措施。
（二）基础及配套设施费用
主要包括水、电、燃气、通讯、道路、绿化以及与小区建设相配套的停车、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑设施。
（三）管理成本及其他不可预见成本
针对房地产开发行业建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，对于大多数开发企业来说，仅依靠自由资金来解决资金需求是远远不够的，此时就需要通过借贷来满足资金需要，从而产生较大的资金成本。因此，选择正确的融资方式、准确核算融资费用就成为计算开发成本的关键。任何一项品牌的成功推广都离不开广告宣传，路牌广告牌、报纸杂志、网络平台、电视广告费用的支出都构成了房地产行业重要的营销成本。施工环境的不确定性、施工变更的不确定性还会导致房地产经营运行过程中产生诸多不可预见的成本。如何加强相对可控成本的核算，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到至关重要的作用。
二、房地产开发的成本构成
房地产开发成本是指房地产企业在房地产商品开发、生产、经营过程中所支出的各项费用的总和，包括以下几个方面：
（1）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用费，有关地上、地下附着物拆迁补偿费，安置动迁用房支出等；
（2）前期工程费包括企业项目可行性研究、规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；
（3）建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费；
（4）基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；
（5）公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出；
（6）开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；
（7）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用；
（8）管理费用指用于房地产开发到出售交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等；
（9）销售费用是指房地产企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费，以及开发产品销售之前改装修复费、看护费等。
三、房地产开发的成本管理
3.1 房地产开发的成本管理的概念
房地产开发的成本管理是根据开发商或投资商的总体目标和工程开发的具体要求，在开发建设过程中，对有关活动进行有效的组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等管理活动，以达到强化经营管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低开发建设和经营管理成本、实现目标利润、创造良好经济效益的目的的过程。
3.2 房地产开发不同阶段的成本管理
房地产开发的成本管理不仅仅体现在工程建设阶段上，事实上，成本管理贯穿于房地产开发的各个阶段。下面便从房地产开发的投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售阶段等四个阶段来阐述房地产开发大的成本管理。
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3.2.1投资决策阶段的成本管理
在项目投资决策阶段开发商应该着重考察投资环境，投资房地产产品的市场价值，项目的工程类型与规模，经济技术指标，交通条件，市政配套情况，建材与设备的供应情况等，该阶段开发商的工作必须注意与可能发生的成本结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控制的作用。
房地产开发投资决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性，其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。这些费用占整个房地产开发的费用比例很小，而且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入，但决策工作是成本控制的关键。因为投资决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。
投资决策阶段的成本控制是事前控制，由于投资决策阶段影响项目投资的程度最高，因此在投资决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算，投资估算的准确与否，是决定投资决策阶段成本控制的关键。因此，在投资决策阶段重点应对项目的投资估算的精确度进行控制，采用合理的估算方法进行编制，从而确保项目投资决策的可靠性。
3.2.2前期工作阶段的成本管理
当投资决策确定具体的项目开发地点后，在项目开发建设过程开始以前有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同条件的谈判与签约。前期工作阶段的成本管理主要是设计阶段的成本管理。
设计阶段的投资成本管理工作是开发全过程成本管理的重点。开发商通过招标方式选择设计单位，在委托设计单位之前要对投资进行详细分析，在此基础上一般采用限额涉及的方式，保证有效的成本管理，并着重考虑一下工作。
（1）做好设计前的投资估算控制。通过对社会同类开发项目价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润等的调查，对项目进行详细深入的投资估算分析，作为初步设计控制的依据。
（2）初步设计要重视方案的选择。设计阶段存在多方案必选的可能，不同的设计方案导致的成本是不一样的，因此，应当运用技术经济的观点对设计方案进行优选，达到成本控制的目的。
（3）限额设计。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总该算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制专业设计，严格控制技术设计和施工图设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破。限额设计的控制对象是影响工程设计静态投资的项目。
3.2.3工程建设阶段的成本管理
工程建设阶段进行的成本管理的基本原理是把计划额作为工程成本管理的目标值，在工程施工过程中将实际值与目标值进行比较，找出其偏差并分析其原因，采取有效措施进行控制，确保工程成本管理目标的实现。
（1）工程开工后，督促、检查承包商严格执行工程合同。审核承包商提交的申请支付表，综合评价承包商当月的工程完成情况，如工程量及进度完成情况。特别应注意保留金的扣除及应退还的预付款，以及每月的索款额。
（2）定期制定最终成本估价报告书，反映施工中存在的问题及投资的支付情况。
（3）严格控制设计变更以及由于业主、项目组织者或工程师工作不当而引起的工程变更，控制变更申请程序。变更是造成承包商索赔的主要人为因素，控制好变更，就能减少承包商的索赔，使工程实际支付尽量控制在承包合同价的范围内。
（4）严格按照合同文件的规定及合同与索赔管理的程序，审核、评估承包商提出的索赔，对承包商不合理的索赔要求进行反击，有时甚至因承包商不能正确履行合同而对承包商提出索赔。
（5）审核承包商工程竣工报告，根据对竣工工程量的核算和对承包商其他支付要求审核，确定工程竣工报表的支付金额。
（6）做好工程投资控制执行情况的总结。
3.2.4租售阶段的成本管理
房地产开发租售阶段的成本管理主要是管理销售费用支出。在竞争日益激烈的房地产市场中，房地产开发的销售费用支出呈现整体上升到趋势，一般费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响。
控制好销售成本的关键取决于如何进行销售策划，深入理解项目内涵，使广告表现等更好的与项目定位衔接；应当结合项目、档次以及所在地的社会、经济、人文的等因素，深入研究广告费用的投入的内容、时间、投入量等。所采取的广告以及活动推广手段应当是具有针对性的，这样才能够充分发挥推广费用的作用，避免事倍功半，从根本上达到销售费用成本管理的目的。
3.2.5 结算阶段的成本控制。工程竣工结算是造价控制全过程的最后一环，它具有大量性、集中性、复杂性的特点。在结算过程中要严格按照施工合同的有关规定进行，对完成的工程量、设计变更、现场签证以及各项经济费用实事求是的予以确认。结算完成后，要及时的对相关结算数据进行分析，为项目总决算及新项目的开发测算提供有力的指标参数依据。
总之，做好成本管理工作必须具备整体、系统的观念，在房地产开发过程中进行全过程、全方位的管理。房产价格由市场等多种因素决定，而开发成本则掌握在房产商个人手中，所以只有加大成本控制力度，充分做好房地产开发成本管理工作，才能使企业立足于当前多变的房地产市场，取得更好的经济效益。
结束语
成本管理是房地产开发管理中的一项重要内容，它贯穿于整个开发过程，对于提高房地产开发投资效益和管理水平起着重要作用。房地产开发各环节对成本管理都有不同程度的影响，不是单纯重视施工过程中的成本管理就能达到成本管理目标的，设计阶段对成本管理工作影响很大，应采取限额设计和设计优化等手段在设计阶段，做到工程成本的尽可能低。
参考文献
[1]李纯.房地产企业成本管理存在的问题及对策 2015.3
[2]孔建祥.如何有效控制房地产开发过程的工程造价 2016.9
[3]马清华.房地产开发成本管理初探 2013.
论文作者:叶增鹏
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第19期
论文发表时间:2018/11/9
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