关键词：房地产项目；开发管理；成本控制
引言：
房地产商要想获得投资收益，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，在销售收入受宏观政策、市场价格等不可控因素限制的情况下，成本控制的重要性显而易见。
1.房地产开发成本控制的现状
当前，我国的房地产行业经过二十多年的市场化发展，借助于中国改革开发不断深入带来的经济高速发展，房地产成本控制在法律法规、制度、行业实践得到了快速发展。主要表现为：首先，房地产开发商对成本控制的重视程度大大提高，在激烈的竞争中逐步发展完善起来的先进管理制度已经建立，成本控制在企业管理中的核心地位得到巩固。在参与全球化发展过程中，先进的成本管理理念、专业的成本管理流程逐步与国际接轨，同时结合具体国情，形成了符合中国市场化特点的成本管理体系。其次，成本控制贯穿房地产开发的各个环节，推动了成本管理向信息化时代迈进，信息化平台、手段促进成本控制走向规范化、专业化和流程化。房地产行业在成本控制方面已经取得了长足的进步。
2.房地产开发成本控制管理的意义
房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。
近年来，随着房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本管理与控制的重要性越发显现。从宏观上讲，成本控制有利于产业发展稳定和行业良性竞争，促进房地产走可持续发展的到道路；从微观上讲，成本控制对房地产开发企业从获取稀缺土地资源、开发建造高品质产品、制订灵活的销售策略和应对政策调控、金融风险等方面具有更强的市场竞争力。
3.房地产开发管理中的成本控制措施
3.1前期阶段成本控制方法及要点
前期阶段成本由土地出让金、勘察设计费、城市基础设施配套费等构成。前期阶段成本控制需根据以往开发经验和土地估算来控制土地等前期费用的成本支出，并通过限额设计，抓好设计阶段的成本控制。
前期工程费主要指勘测丈量费、规划设计费、防空地下室易地建设费、建筑企业养老保障金、城市基础设施配套费、白蚁预防工程费、散装水泥专项资金、水土保持设施补偿费等报批报建费。对设计费的控制，可以通过公开招标的形式确定设计单位，以争取最合理的设计费支出。对于各项政策性缴费的控制，应合理利用地方政府的优惠政策，积极申请各项费用的减、免、缓优惠。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆设计阶段的投资控制是房地产开发项目全过程成本控制的要点。在分析设计阶段存在的各种弊端基础上，增强设计标准规范意识及经济核算意识，引入竞争机制，大力推行限额设计，加强设计方案的优化，切实降低工程造价。设计部门应以项目的市场定位为主导，抓好设计成本控制，加强对设计成果进行性价比对。
3.2施工阶段
施工阶段所投入的资金量最大。有效地控制本阶段的工程费用，主要应从以下几方面着手。
3.2.1把握好工程施工招投标，选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业，鼓励施工单位采用先进施工工艺，缩短工期。
3.2.2加强现场签证的管理，杜绝行贿受贿等不良风气，避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。同时，加强对签证的监督与审核，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发。
3.2.3强化施工合同和索赔的管理。一方面，必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据；另一方面，在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔，凡不属于自己责任范围的，则不得批准对方的索赔要求。
3.3竣工阶段的成本控制
3.3.1精心安排，干净利落完成竣工扫尾工作，以防扫尾工作拖拉，战线拉得过长，机械、设备无法转移，而成本费用照常发生，从而使施工阶段取得的经济效益逐步流失。
3.3.2严格工程计量。工程计量是指根据设计文件及承包合同中关于工程计量的规定，项目监理机构及开发单位的工程师对承包商申报的已经完成工程的工程量进行的核验。通过严格对己完的工程进行计量，对于不合格的工作和工程，工程师可以拒绝计量。工程计量是控制项目投资支出的关键环节，是约束承包商履行合同义务的手段。
3.3.3定额套用和取费的审查。一般的项目可直接套用，少数项目需要换算。对直接套用单价的主要审查其有无错套、高套。由于换算项目越来越多，所以，要加强换算子目的验算审核。关于取费主要审查有无抬高取费基数，取费类别是否与招标文件和承包合同的要求一致。
3.3.4施工材料移交。在竣工阶段，竣工图纸和文件的移交是一项十分重要的工作。竣工图不仅是工程实施状况的最终工程技术系统状况的证明文件，而且是一份重要的历史文件，对工程以后的使用、修理、改建、加固都有重要作用。一个竣工资料不齐备的工程，对以后的使用、修理、改建、加固，都将带来很大的麻烦，造成人力、财力和物力的浪费。
3.5销售阶段
3.5.1在营销实战中，已对广告中效果的来电、来访做了一定统计，但为做到科学的过程控制，应不断总结，根据项目不同特点有意识建立营销成本量化考核模型。
3.5.2随着市场竞争的加剧，房地产企业的广告投放量明显增加，广告费用激剧上升。创新广告推广模式，有效提高广告的效益，成为节约销售成本的重要措施。
3.5.3对销售部门来说，即在销售流程中强调对事负责，而不是对人负责，常规处理过多次的事务，就按标准程序办事，不用事事请示。而且更要减少不必要的繁文缛节。
3.5.4销售部门不能只注重某一阶段性的销售业绩，或某一阶段性的广告推广效果，而是要通过对电话及访客对产品的反映进行统计分析，从中发现市场的契机与正确的广告诉求点，这样才能在市场中立于不败之地。
结束语：
成本控制在房地产开发项目中起到很关键作用，对开发项目投资额有重大影响。房地产开发企业常常忽视前期的决策阶段与技术设计阶段的成本控制的重要意义。只有重视房地产开发项目各阶段的工程造价，这样才能实现项目投资控制目标，进而实现企业的预期效益，促进企业的可持续发展。
参考文献
[1]张红，谷慧玲.如何加强房地产开发项目成本控制和管理[J].中华建设科技.2013.
[2]徐叶叶.房地产开发项目成本控制策略探讨[J].中国外资.2012.
[3]张忠斌.全寿命周期理论下房地产项目成本控制要点[J].中小企业管理与科技.2012.
论文作者:高增辉
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第5期
论文发表时间:2018/6/29
标签：成本控制论文; 阶段论文; 工程论文; 房地产论文; 房地产开发论文; 开发项目论文; 签证论文; 《建筑学研究前沿》2018年第5期论文;