【摘 要】随着国民经济的飞速发展，人们的生活水平日益提高，人们对住宅工程质量的要求越来越高，分户验收工作的实施避免了整体验收和抽检所造成的遗漏，很大程度上减少了由于房屋质量问题引起的纠纷，给施工企业带来盈利。但是当前分户验收工作仍存在较多的问题，所以导致分户验收工作达到的效果不够明显，这就要求采取相应的策略进行完善。本文对分析实施分户验收中存在的问题进行深入的分析，并提出了有效处理解决这些问题的对策
【关键词】分户验收，问题，对策
前言
在住宅工程建设的规模不断扩大下，一些住宅纠纷投诉问题也随着增多。一般造成住宅纠纷问题的原因主要是因为在住宅工程建设中存在的一些质量通病，影响业主住房的质量和安全。为了减少由于住宅安全、质量问题引起的纠纷和投诉，在住宅工程建设中，就必须加强对住宅工程质量分户验收工作的重视，从而提高住宅工程建设的整体质量。但是，现阶段由于在实施住宅工程质量分户验收工作时存在一些问题，严重阻碍了分户验收工作的顺利开展，因此，如何有效地解决这类问题成为值得人们去探究的一个话题。
1住宅工程质量分户验收的主要内容
室内空间高度、构件尺寸；房屋的地面、墙面以及顶棚面层质量；门窗的安装质量；房屋防水工程的质量：房屋通风、空调系统安装质量；房屋给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量以及其它可能产生质量缺陷或需要分户检查的内容。 住宅工程所有房间的室内净高、室内净开间、外窗台高度、外窗及窗扇安装质量、栏杆（板）的高度、厨房卫生间等有防水要求的地面应全数进行渗水检查。建设行政主管部门和质量监督机构将加强对分户验收的监督管理，工程质量监督机构将随机抽取分户验收资料进行核查，并在竣工验收监督检查时对部分验收项目进行抽查。商品住宅工程交付使用时，应将《住宅工程质量分户验收结果表》作为《住宅质量保证书》的必要附件一同交给业主。对于未经核查或核查结果不符合要求的住房，则应由工程质量监督机构责令改正，对于批次中不合格房间较多或者不合格情节较为严重的，应责令建设单位重新组织进行分户验收。住宅工程在使用过程中若发现房屋存在建筑质量缺陷的，建设单位与施工单位应依照有关法律法规的规定承担质量保修等责任。分户验收中质量监督机构的作用。作为质量监督部门，在建设单位执行分户验收工作时，需监督各项工作检查到位，并将其中的验收数据进行抽取进行复核。若发现存在验收结果与其他参与验收单位结论不符情况时，则认定分户验收工作无效并责令其重新进行分户验收工作。
2实施住宅工程质量分户验收存在的问题
2.1 分户验收工作的认识误区
目前，很多相关责任单位并未真正区分竣工验收与分户验收的概念，在分户验收中提出提出的质量问题未整改前便进行竣工验收，会导致分户验收与竣工验收的实质目标无法得以实现。通常分户验收工作主要进行于竣工报告上交之后且在竣工验收之前，可将其理解为竣工验收的基础条件。由于多方原因，也有些建设单位为避免承担项目质量责任，存在编造资料或闭门造车等情况，使分户验收工作多流于形式。另外，在住户方面，对分户验收工作也存在一定的认识误区。其具体体现在将分户验收作为解决工程质量的根本性措施。事实上，单位工程项目受其自身使用材料特点、环境温度等因素影响，有些单位工程在分户验收和竣工验收时未出现质量问题，但过一段时间后也会出现一些对建筑物使用功能与结构安全产生影响不大的质量问题，如粉刷面层裂缝或空鼓等问题。诸如些类问题只要整改合格后即可使用。也就是说分户验收合格后，工程出现质量问题的现象是难免的，事实上是客观存在的。
2.2核查工作与分户验收工作质量及效率相脱离
分户验收工作由于涉及每一户室的检查验收工作，户户到处处测量并记录，任务细，繁琐。这给质量监督部门带来一定的工作压力。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆很多验收人员会采用随机抽取户室，对其柱墙间净距、户室层高与地面水平度等进行测量并记录，然后对其他公共部位验收项目也做出具体的检查，最后完成验收汇总。尽管这种方式完成户室空间尺寸的核查工作，但在验收工作质量及效率方面却难以保障。可是若每一户室都要进行核查与验收，将耗费大量的核查时间。所以如何确保验收工作质量及效率与核查工作的结合也是当前亟待解决的问题。
2.3 工程质量分户验收管理薄弱
工程质量分户验收管理薄弱主要表现在：在实施住宅工程质量分户验收过程中，分户验收小组缺乏责任意识，没有树立正确的价值观，在验收工作中没有根据实际情况作出整改计划，马马虎虎，导致验收工作的质量和效率得不到保证；工程质量分户验收人员比较缺乏，不能满足验收工作的需要，其管理监督体系不够完整，致使分户验收工作不能顺利开展；施工单位没有积极的投入到分户验收工作中，由于其本身就是工程的施工方，在分户验收工作是最主要的检查对象，为了不让施工中质量问题暴露出来，就会在验收工作中不依照一定的相关标准规范。
3 分户验收工作的完善措施分析
3.1分户验收要做到与严格按照质量、工艺标准施工相结合
为提高分户验收一次合格率，施工单位在施工过程中应认真向施工操作人员进行技术交底，使操作人员掌握质量标准中主控项目和一般项目，实测项目允许偏差值等具体内容，掌握实现这些质量标准的施工工艺标准。施工中操作人员要严格按照标准自行检查，合格后方可进入下一工序施工。
3.2分户验收要做到与发现问题及时整改复查相结合
分户验收过程中发现若干不符合质量标准问题时，应在分户验收纪律表中如实记录。监理单位据此下发不合格项处置记录单，限期整改。整改后，重新对存在问题的部位进行复查，并在分户验收记录表中相应项目位置记录，该情况是监督机构督促检查重点。
3.3 提高分户验收人员的综合素质
在住宅工程质量分户验收中，提高分户验收人员的综合素质，有助于分户验收工作的顺利完成。一方面加强提升验收人员的专业技能水平，对验收人员进行相关技能的培训，在挑选验收人员时，要制定完善的考核制度，择优录取。另一方面，加强验收人员职业素养的培养，要求其具有较强的责任意识，积极地投入到验收工作中，严格地规范工作标准行为，认真履行自己的职责，从而提高住宅工程质量分户验收的合格效率，最大程度的满足业主对住宅质量的要求。
3.4 委托第三方中介机构对分户验收的内容进行检测
“百年大计，质量第一”，在如今房价高起的情况下，确保住宅工程质量更是事关千家万户、影响社会和谐稳定的大事。住宅工程分户验收制度的推行，是维护广大住户合法权益，保证百姓安居乐业的惠民政策，如何切实把好每一户住宅质量关，需要广大的工程建设者、管理者精心组织，齐抓共管，严格监督，确保落实，才能使分户验收不流于形式，才能让老百姓住上放心房。
结束语
采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决住宅工程的质量投诉处理过程有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度。
参考文献：
[1]董群忠.住户见证验收制度在住宅工程质量管理工作中的实践[J].住宅产业，2014，12：60~66.
[2]赵江华.浅析住宅工程质量分户验收常见问题及对策[J].工程质量,2014，32(S2):156-162.
论文作者:刘建忠
论文发表刊物:《低碳地产》2016年9月第17期
论文发表时间:2016/11/8
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