摘要：噪音污染是衡量居民居住环境优质与否的重要因素之一，影响购房者主观购买意愿。为探究广州市内环路噪音对沿线房价的影响，建立Hedonic模型，对内环路1km内的普通住宅样本进行实证分析。结果表明，噪音对房价的影响特别明显，楼盘小区到内环路的距离越远，住宅的价格越高，每平方米提高204.867元。
关键词：噪音污染，Hedonic模型，房价
1、引言
随着城市化进程加快，完善的基础交通设施给居民的出行带来便利，但私家车数量的激增也使城市交通噪音污染越来越严重。居住环境是否受到噪音影响已经成为毎一个居民所关注的重点，噪音污染也被当作是衡量居民居住环境优质与否的重要因素之一。探究噪音对房价的影响具有重要意义。
国外学者研究噪音对房价的影响较早，Nelson ( 1982 )回顾了美国和加拿大最早的9项hedonic研究，发现每增加一分贝，房价平均下降约0.4 %。Almosaind MA等(1993)通过研究分析俄勒冈州波特兰大都市住房的售价，得出距离站点500米以内的住宅中，房价存在负向价格梯度，但是呈现弱势。国内学者研究较晚，宋美佳(2015)为了解决共线问题，将主成分分析运用到特征价格模型中，对青岛地铁进行分析，结果表明，500m范围内的房价与地铁存在负相关性。。韩永超等(2017)对重庆地铁3号线2km范围内的普通住宅进行研究，发现人们在购房过程中首要考虑的是与CBD的距离、与地铁站点的距离、周边环境这3个因素；其中两距离对房价有负向影响。
综上所述，国内外学者对于噪声对房价的影响研究较少，文章以广州市内环路1km内沿线住房小区为样本，采用特征价格模型，利用多元线性回归，探究噪音对房价的影响。
2、数据来源和研究方法
2.1、数据来源
本文研究对象为广州市2015年1月至2015年12月内环路沿线1km内普通住宅小区交易数据，数据信息由广州市一家著名的房地产中介公司提供，信息主要内容包括：楼盘的名称、每套房子的建筑面积、每套住宅的总价格、住宅朝向、住宅年限、楼盘建成时间、楼盘总层高、距广州塔距离、距地铁距离、距商业中心距离、距小学距离、距内环路的距离等内容。剔除信息不完整及存在错误统计的数据后，剩余有效数据537条。
2.2、研究方法
本文采用特征价格模型，为了减少回归系数对特征变量的边际效应，建立多元线性回归方程，为：
住房特征因素系数，表示各个住房特征对价格的影响大小，即住房特征变量在房地产价格中的溢价值；α表示常量；ε表示随机误差项。
3、特征价格模型结果
表1为特征价格模型结果。结果显示，线性回归模型校正后的R平方等于0.761，拟合度较高，符合要求。建筑特征方面，房龄、电梯楼对房价有正向作用，房子建成年限越短，房价越高。而家具配备越完善，档次越高，高层由于视野好，节约上下楼时间，近年来称为购房者置业的优选产品，电梯成为潜在的消费需求，进一步提升房屋的价值，与我们预期相符。
区位因素对房价的影响在本研究中也得到有效测度，结果显示，广州塔距小区距离对房价有负向影响，距离广州塔越远，其二手交易价格和租金都会降低，说明广州塔作为广州的标志性建筑物，位于市中心，地理位置优越，基础设施完善，提升周边小区房价的价值。商业可达性对房价无影响，这种现象说明商业发达区域虽然对生活提供便利，但其噪声及环境亦抑制购房者的意愿。实证回归结果对地铁可达性、医院可达性可达性表现显著影响。
本研究重点关注噪音对房地产价值的影响，房屋距内环路距离的系数。在模型结果中，控制其他变量，因变量取总房价，该系数为204.867，在5%的显著性水平下显著。即为在距内环路1km范围内，距离内环路距离越远，房价越高，平均每平米可提升房屋价值为204.867元。
表1 特征价格模型结果
4、结论
本文从影响广州市内环路沿线住宅价格的微观因素出发，实证研究了噪音对广州市内环路沿线房价的影响。在研究中发现，噪音对广州市内环路沿线住宅价格存在显著影响，在噪音的影响范围1000m内，楼盘小区到内环路的距离越远（即受到内环路的噪音影响越小），住宅的价格越高，提升价值为204.867元/米。广州市应建立完善的监督机制，强化公众参与制，使越来越多的公众参与到治理噪音污染的行动上来。
参考文献
[1]Nelson, Jon P.“Highway Noise and Property Values: A Survey of Recent Evidence,” Journal of Transport Economics and Policy,1982, 16(2):117–138.
[2]AlmosaindL M A，Dueker K J，Strathman J G. Light-Rail Transit Stations and Property Values：A Hedonic Price Approach[J]．Transportation Research Record，1993．
[3]宋美佳．基于Hedonic模型的青岛地铁M3号线对沿线住宅价格影响研究[D],青岛理工大学，2015．
[4]韩永超，陈春，沈吴婧．基于特征价格模型的重庆轨道交通对沿线房价的影响研究——以轨道3号线为例[J]．价格月刊，2017，(1)：6-10．
作者简介：崔文君，1989年11月，女，汉，河南省驻马店市人，在读硕士，研究方向：建设与房地产管理。
论文作者:崔文君,常淮
论文发表刊物:《基层建设》2019年第4期
论文发表时间:2019/5/23
标签：房价论文; 噪音论文; 距离论文; 价格论文; 广州市论文; 模型论文; 特征论文; 《基层建设》2019年第4期论文;