关于房地产税立法的几个相关问题研究，本文主要内容关键词为：几个论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中共十八届三中全会形成了对我国未来经济社会发展具有深远意义的纲领性文件《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)，对深化财税体制改革，做出了全面部署。其中，在税收制度改革方面，提出了“稳定税负”，“深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重”和改革一系列税种的要求，针对房地产税改革做出了“加快房地产税立法并适时推进改革”的有关规定，为税制改革和房地产税改革的研究提出了新命题。本文围绕《决定》，对房地产税的新概念、税收立法权的回归、房地产税与稳定税负的关系、房地产税与不动产统一登记制度、房地产税与农地产权制度改革等房地产税改革中需要关注的新问题进行了探讨。 一、关于房地产税的概念、范围 (一)新中国成立以来房地产税收制度的变革 新中国成立60多年来，税制改革稳步推进，先后经历了六次重大改革。相应地，房地产税收制度也先后经历了六次变革，分别是： 1.初始建立房地产税制。新中国成立初期，为恢复和发展生产筹集资金，1950年1月，中央人民政府政务院公布《关于统一全国税政的决定》和《全国税政实施要则》，规定在全国统一设立14个税种，其中就有房产税和地产税，后来在实际执行中做了进一步调整，将房产税和地产税合并为城市房地产税，并于1951年颁布了《城市房地产税暂行条例》，规定对房产征收房产税，对土地征收地产税；对房价、地价不易划分的，征收房地产税，房地产税收制度初步建立了起来。然而，随着1950年资本主义工商业改造、1953年“公私合营”、1958年对房地产业和私有出租房屋进行社会主义改造，私人和民营企业房地产的拥有数量和交易数量大大减少①，尤其是在“文革”期间，财税体制荡然无存，房地产税也形同虚设。 2.实行“公私分明”的房地产税制。受“非税论”和“税收无用论”的影响，1973年我国实行了简化税制的改革，将国营企业和集体企业应缴的包括城市房地产税在内的多个税种并入工商税，但是非公有制企业和城市居民拥有的房地产仍按照《城市房地产税暂行条例》执行，从形式上形成了公私壁垒、界限分明的房地产税制。 3.形成“内外有别”的房地产税制。随着改革开放步伐的迈进，1983年和1984年进行了两步“利改税”和工商税制改革，1986年颁布了《房产税暂行条例》，此后还陆续颁布了《城镇土地使用税暂行条例》和《耕地占用税暂行条例》。外商投资企业和外资企业仍按原规定缴纳城市房地产税，形成了一套“内外有别”的房地产税制度。 4.初步建立房地产税收体系。1994年税制改革，是新中国成立以来规模最大、范围最广泛、内容最深刻的一次税制改革，初步建立了适应社会主义市场经济体制的税收制度。在这次税制改革中建立了房地产税收体系，其中与拥有房产所有权和土地使用权直接相关的税种有五个：房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、耕地占用税、土地增值税；间接相关的税种有六个：营业税、个人所得税、城市维护建设税、企业所得税、契税、印花税等。由此，基本形成了多税种、多环节、多层次的复合型税收体系。 5.逐步完善房地产税收体系。2004年税制改革是在进一步完善社会主义市场经济体制的背景下提出来的，改革的原则是：简税制、宽税基、低税率、严征管。2001-2010年间，我国的税制进一步简化、规范，税负更加公平，取消农业税，修改增值税、营业税、消费税等暂行条例，实现增值税从“生产型”向“消费型”的转变，统一内外资企业所得税，完善房地产税制体系，取消了城市房地产税，将对内征收的房产税、城镇土地使用税和耕地占用税改为内外统一征收，消除了“内外有别”的藩篱，体现了税收公平原则(刘佐，2011)。 需要指出的是，2003年10月中共十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，在“分步实施税收制度改革”的内容中，提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。物业税是房地产税的别称，但这一改革一直未能进行。 6.推进房地产税制改革。由于多年的经济快速增长，我国已成为世界第二大经济体，人均GDP超过6000美元，处于中等偏上行列的国家，居民的收入和财富已具有相当规模，同时国内收入分配不公、贫富两极分化日益严重，中央与地方财权与支出责任的错位日益凸显，“土地财政”和地方债务风险突出，亟须推进以提高直接税比重和完善地方税体系为方向的新一轮税制改革。而房地产税制改革成为新一轮税制改革的引擎。2011年1月28日，在重庆、上海实施房产税改革试点，对个人部分住宅征收房产税，房产税改革的帷幕正式拉开。十八届三中全会决定确定了“税收法定原则”，指明了“加快房地产税立法并适时推进改革”的方向。 (二)如何理解决定中提出的“房地产税”的概念、范围及其意义 从房地产税的历史变革中可以看出，房地产税的概念范畴由窄到宽可以分为四个层次：对个人住房征房产税、房产税、房地产税、房地产税收体系。 十八届三中全会召开前，群众关心的房产税改革以及2011年重庆和上海的房产税改革试点，是对特殊对象——个人拥有的住房开征的房产税，或称住宅房产税。小口径的房产税仅对房屋价值征税，对地产不征税。1950年《全国税政实施要则》中，规定有房产税和地产税，这是两个税种，其中的房产税，就是仅对房产征税，不包含地产价值。1951年公布的《城市房地产税暂行条例》，虽然把房产税和地产税合并为一个税种，但仍然按房产与地产分别计征，只是在房价与地价不易划分之城市，实行合并征收。实际上，房产税与地产税由原来的两个税种，变成了一个税种中的两个税目。1986年公布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，是中口径的房产税，按现行规定，这里房产税的计税依据是房产原值扣除一定比例后的余值。这里的“房产原值”，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本和费用等。这即是说，中口径的“房产税”，是把房产和地产放在一起征税，计税依据中包含了房价和地价。大口径的房地产税概念，指的是房地产税收体系，包含了与拥有房产所有权和土地使用权以及房地产建设、开发、流转等多环节的直接和间接的10多个相关税种和收费。 那么，如何理解十八届三中全会决定中关于房地产税的概念和范围呢？10年来，党和国家的重要文件中对房地产税改革的表述，如表1所示，经历了从“开征物业税”到“推进房产税改革”再到“加快房地产税立法”的改变，体现了对房地产税改革的认识经历了由简单到复杂、由停滞于表面到逐步深化的曲折过程，而这一过程还不断伴随着学术界对土地征税是否法理不通、是否存在重复征税、房地产税能否抑制房价等络绎不绝的辩论。三中全会的决定中提出“房地产税”的概念，与“房产税”虽然只有一字之差，但征税范围却从单纯的房屋扩大到对房屋和土地都征税，其意义主要体现在以下四个方面。 一是重复征税问题迎刃而解。原来对房屋所有权人按照房屋价值或租金征房产税，人们认为房屋价值中含有使用土地的成本——土地出让金，认为对土地既从量计征了城镇土地使用税，又从价计征了房产税，出现重复征税的问题。未来的房地产税，将是房产税和城镇土地使用税二税合一，或者从另一个角度也可以理解为取消城镇土地使用税，对整个房地产按照市场价值征房地产税。这一方面符合“地随房走，房依地建”，土地和房屋不可分割的实物形态，与《物权法》、《城市房地产管理法》等规定的“房地一致”的原则保持一致，另一方面“重复征税”的疑惑也迎刃而解。 二是税制设计将与经济发展更为协调。未来的房地产税，将是对房地产评估后，以房地产市场价值(按人均面积或价值做扣除)为计税依据来征税，可以避免现在的房产税按照原始价值为计税基础，城镇土地使用税按照土地面积从量计征，土地的增值和房屋的溢价跌价均无法在税收收入中体现，与房地产的经济发展现状极度不协调，与国际惯例不接轨，弱化了税收宏观调控功能的问题。 三是政府公共支出在居民房地产中的资本化可以得到合理的“回收”。房地产的增值主要体现为土地的增值，而土地的增值一方面是由于土地资源的稀缺性和用途管制，另一方面是源于政府基础设施建设的投入，如修建地铁、公园、学校、医院等使得周边的房地产价值增值，“学区房”就是典型的公共支出资本化到私人房地产中的例子。现有的房产税条例规定，居民住房保有环节“零税负”，使得有房者比无房者、多房者比少房者享受了更多的公共服务，却没有尽到更多的纳税义务，违反公平原则。对房地产保有环节所征收的房地产税，具有“受益税”的性质，是居民对辖区内所享受的公共服务和公共设施的“购买”，是政府公共支出资本化到居民房地产价值中的“回收”②。 四是房地产税收体系将更为合理。对“房地产税”的概念，应从更广泛的房地产税收体系来理解，税制安排上应对房地产的开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收统筹考虑、合理安排，在增加保有环节房地产税负的同时，必须降低开发和交易环节的税费，这既可以稳定税负，有利于取得民众对税制改革的支持和拥护，进一步推进房地产税改革，又可以鼓励房屋流转、经营和出租，减少房屋和土地的闲置，促进资源的集约节约利用，还可以在房地产市场处于“卖方市场”时，不因单纯房地产税的开征而转嫁给购房者从而抬高房价。
二、房地产税改革步骤：先立法，后改革 《决定》“加快房地产税立法并适时推进改革”的表述，明确了未来一段时期房地产税的改革步骤分两步走：先立法，后改革。 首先，这是贯彻“依法治国”和“落实税收法定主义”的需要。税收法定是民主法治观念在税收领域的具体映射，是对国家征税权的行使施加合理的限制，以严格的立法程序来保障纳税人的合法财产权益不受国家征税权的过度侵犯。它起源于中世纪的英国，时至今日已经成为各国通行的税法基本原则，并且大都写入各国宪法。《决定》中明确提出“落实税收法定原则”，这是“税收法定原则”第一次写入党的重要纲领性文件中，体现了中央对“税收法定原则”的高度重视。它符合我国宪法尊重和保障纳税人基本权利的精神，符合建设法治中国的要求，也符合市场经济对税法的权威性与稳定性的客观需要，对保障公民财产权益、维护社会经济稳定、促进收入公平分配具有重要意义。 其次，房地产税改革需要通过立法树立征税的权威性和正当性。房地产税改革之所以步履艰难、争论颇多，是由于该税种具有以下特点：(1)对个人住房从多年免税到重启征税，涉及增加纳税人的税收负担的问题；(2)房地产税属于直接税，是直接减少个人的现金流，相比内含在商品价格中的间接税和代扣代缴的个人所得税，纳税人对房地产税的反应最为敏感和直接，是所有税种中纳税“痛苦指数”最高的税种；(3)与房地产交易环节的税种一次性缴纳不同，只要拥有房产每年都要持续性缴税；(4)如果未来对存量房和增量房普遍征税，涉及范围广、影响力度大，凡有房者，均要征税，房屋越多，征税越多，需要支付的现金流越大，既得利益者反对的呼声越高。立法作为“顶层设计”的最优形式，能够通过透明、规范、正式的利益博弈过程来弥合分歧、寻求“最大公约数”，从而增强改革的民意基础与可接纳度。房地产税需要通过全国人大及其常委会“开门立法”，以程序上的民主、公开赢得各方共识，减小阻力、推进改革，树立征税的权威性和合法性。 第三，是对房产税试点中合法与不合法性争论的考量。2011年1月28日，根据国务院第136次常务会议有关精神，重庆和上海两市政府分别制定了《对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。试点前后，人们对试点合法性的争论就不绝于耳。有些法学专家认为，试点规定违反了“税收法定主义”，是政府未经纳税人同意擅自扩大征税范围，沪渝两市对个人住房的征税办法与房产税暂行条例相冲突，是下位法违反上位法，国务院对沪渝两市政府的授权是“二次授权”，不符合《立法法》的规定。在试点过程中，纳税人也存有疑虑，难以理解，部分纳税人表现为消极抗税、拒绝缴税、拖延税款，行政复议、征管成本和纳税成本都比较高。虽然试点工作的初衷是提高效率，加快推进房地产税改革的进程，然而房产税是增税试点，毕竟不同于“增值税转型”和“营改增”的减税试点，纳税人从心理上本来就是排斥的，再加上缺乏程序的公正性和权威性，实际的执行结果最终难免不尽如人意。这次《决定》中唯独提出房地产税先立法、后改革，一方面体现了党中央对房地产税制改革的重视，另一方面也表明了吸取试点经验和教训、尊重民意、维护纳税人财产权益的态度。 第四，是对“税收立法权回归”的呼应。在20世纪80年代，全国人大将税收立法授权给了国务院，从当时条件看，有着积极的意义，但这一授权就是将近30年，全国人大的税收立法权成了一句空话。我国18个税种中，有15个税种都是以暂行条例的方式开征的，而且很多暂行条例执行多年，条件成熟多时都没有上升为法律层次。在2013年的全国“两会”上，全国人大代表赵冬苓联合31位代表正式提交《关于终止授权国务院制定税收暂行规定或者条例的议案》，掀起了对税权回归的热烈讨论。在税种体系基本建立、民众法治意识逐步提高的今天，税收立法权回归全国人大是大势所趋，而且今后凡是新出台的税种，都应当先立法、后实施，无论是“暂行条例”还是“国X条”，都要遵循程序，遵循法律，要经过充分的讨论和投票之后才能施行。即使需要人大授权，也只能一事一授权，并且有时间期限。当然，落实税收法定原则需要一个循序渐进的过程，要求短时间内将所有税种都制定法律，可能并不现实。当前，更为理性的选择是分清轻重缓急，将条件相对成熟、社会关注度高的税种先行立法，房地产税就属于这样的一个税种，可以将房地产税作为落实税收法定原则和税权回归的突破口(刘剑文，2013)。此外，对房地产税的立法问题还要避免一个错误的观念，不能狭隘地理解为对1986年《房产税暂行条例》的修改，而是一个新税种的建立，所以必须经过全国人大立法，而不能再以暂行条例的形式出台。 三、房地产税与“稳定税负”的关系 (一)如何理解“稳定税负” 《决定》中提出，要“稳定税负”，这是从税收负担总水平来说的，即稳定宏观税负。一般认为，我国宏观税负有三个口径：小口径的宏观税负，即税收收入占GDP比重，2012年为19.4%；中口径的宏观税负，即财政收入占GDP比重，2012年为22.6%；大口径的宏观税负，即政府收入占GDP比重，2012年为35.4%。“稳定税负”，应该是稳定大口径的宏观税负，因为它对应的是整个政府支出，而小口径的宏观税负仅是其中的一部分。2012年税收收入占财政收入的85.8%，而占政府收入的比重仅为54.8%。 影响政府收入占GDP比重的因素是多方面的，主要有：(1)GDP增长与税收收入增长之间的关系。1994年税制改革以来，税收收入的增长大大高于GDP的增长，即税收弹性系数大于1，平均约在1.5以上。今后随着GDP增速减缓，税收弹性系数会不断下降，如要保持小口径宏观税负稳定，就应使税收收入的增长与GDP的增长大体同步，即税收弹性系数稳定在1左右。(2)政府性基金的影响。目前，政府性基金中的主要部分是土地出让金收入，2012年达3.6万亿元，今后，随着“建立城乡统一的建设用地市场”，随着土地征收—补偿制度改革，土地转变用途后的增值收益大部分将成为农民的财产性收入，政府退出土地经营回归管理者的身份，土地出让金收入规模将会不断下降。(3)社保基金变动的影响。我国的社会保障制度包括两部分：通过社保基金缴费进行的社会保障和通过财政支出进行的社会保障。今后，随着“建立更加公平可持续的社会保障制度”，“完善个人账户制度”，“整合城乡居民基本养老保险制度、基本医疗保险制度”和“推进城乡最低生活保障制度统筹发展”等措施的推行，社保基金的较大变动将不可避免。(4)国有企业上缴利润比例变动的影响。经过多年的改革，国有企业，特别是中央大型国有企业，实力日益壮大，利润不断积累，但收益上交比例偏低，2010年实现利润近2万亿元，相当于当年全国税收收入的27.1%，但该年上缴利润收入仅440亿元，占实现利润的2.2%。今后，根据《决定》的规定，要求“提高国有资本收益上缴公共财政比例，2020年提到30%”。这必将大大增加公共财政可支配财力。 以上分析表明，影响“稳定税负”的因素是多方面的，是上述因素共同作用的结果，这是可以通过测量做出合理安排的。 (二)房地产税改革与稳定税负的关系 目前的房地产税收体系的设计欠科学，存在税种数量多、税基重叠交叉、设置环节不合理的问题。税种数量多，表现为从大口径来说，房地产税收体系包括10个税种，占我国目前开征税种的一半以上。税基交叉重叠，表现为：(1)纳税人房产占用土地，既要从量课征城镇土地使用税，又要从价计征房产税，如果是占用耕地，还要征收耕地占用税；(2)对房地产产权发生转移所签订的契约或合同的双方均要课征印花税，对承受方还要课征契税；(3)对房屋租金收入，既要征收5%的营业税，又要征收12%的房产税，还要征收1%的个人所得税；(4)对房地产转让收入既按全额课征营业税，又按增值额课征土地增值税；对房地产开发的增值额既要计征土地增值税，又要计征企业所得税。设置环节不合理，表现为房地产开发和交易环节的税种多、税负重，而保有环节的税种少、税负轻，甚至零税负。这样的税种设置助长了房地产的闲置、浪费和隐形交易，鼓励了炒房的投机行为，同时缺乏参与房地产保有阶段增值的再分配的有效手段。 未来对房地产税的改革，前提是稳定税负，不能额外增加民众的税收负担，改革范围是面向房地产税收体系的“一揽子”税制设计。具体而言，在开征保有环节的房地产税的同时，要减轻房地产开发、流通、租赁环节的税负；取消或合并现有房产税体系中的一些重复税种，将房产税、城镇土地使用税，统一合并为房地产税；考虑到未来集体建设用地流转后的土地增值收益部分，可以保留土地增值税，但需要对其税制设计进行简化；扩大资源税的税基范围，将耕地作为资源税的其中一个税目，对占用耕地的行为纳税；将契税合并到印花税中，避免承受方的双重纳税；推进增值税改革，将营业税中的不动产税改征增值税，实行较低税率；取消不合理收费等。2012年耕地占用税为1621亿元，城镇土地使用税为1541亿元、契税为2874亿元，合计为6036亿元。据测算，“营改增”后，全行业直接减税5000亿元，加上间接减税8500亿元，合计约为13000亿元(张新、安体富，2013)，不动产转让的营业税如果占营业税总额的比重达一半的话，减税大约为6500亿元，则房地产三个税种的收入加上不动产转让“营改增”的减收，合计约12536亿元。如果对“六五”至“十一五”(1981～2010年)的全国存量房501亿平方米，按照2010年商品房平均售价5029元/平方米，按照1%的税率和50%的折扣率计算，大约可征房地产税为12600亿元(安体富、葛静，2012)，可以弥补“营改增”和其他税种减并的收入缺口。这种税制设计，一方面“取消四个税，开征一个税”③，民众心理更容易接受，另一方面，增税和减税数额基本相抵，能够保障税负和收入格局的基本稳定。 四、不动产统一登记，是开征房地产税的重要条件 房地产税全面开征必须具备两大技术前提：一是不动产登记信息系统，二是房屋价值动态评估系统。目前，第二个系统经过财政部和国家税务总局在北京、深圳、江苏等地的多年模拟评税试点，已经日趋成熟，并已经在二手房交易环节的税收征管上使用。但是，原来由住建部负责的个人住房信息系统却由于种种原因停滞不前。《决定》明确了要“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”。2013年11月20日国务院常务会议整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在国土资源部、住房建设部、农业部、林业部等多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担，建立不动产登记信息管理基础平台。其意义：首先是将职责归拢在一个出口，理顺部门责权关系，减少办事流程，提高行政效率，给民众提供更便捷高效的服务；其次是为房地产调控长效机制的建立打下技术基础，提高政府宏观调控的科学性和有效性；最重要的是不动产统一登记是房地产税制改革、官员财产公示等众多关键性领域改革的一项全局性、基础性工作，为多项改革提供技术上的支持。此次将不动产登记职责归口在国土资源部，无论是另起炉灶、从头再来，还是在住建部的个人住房信息系统基础上进行再完善，都必须打破既得利益的藩篱，突破不愿财产曝光的官员阻挠，深入推进不动产登记制度。 五、农地产权制度的改革将“倒逼”房地产税制的改革 中国改革行至今日，各地依靠“土地财政”和“土地金融”带动经济发展的方式已成末路。一方面，地方政府侵犯和剥夺农民的财产权益，强制征收或转为商用，以较低的农用地价格给予农民补偿，造成各地农民为维权而自焚、杀人、上访的悲剧不断发生；另一方面，地方政府垄断土地一级市场的供应，通过市场机制高价拍卖土地，直接参与土地经营和开发，实质成为获利最大的开发商。近几年，各地“地王”频现，土地出让金连年猛增，2009年全国土地出让金达1.4万亿元，2010年变成2.9万亿元，一年翻了一番，2011年达3.3万亿元，2012年达3.6万亿元。应当指出，如果考虑到各地招商引资中实际将土地无偿赠予或低价出让的部分，土地出让金的总额要大得多。吴敬琏在2013“中国发展高层论坛年会”上指出：这些年政府赚取土地差价至少达30万亿元。 在中央分配的土地供应指标内，地方政府为了抬高土地出让金价格还存在“惜供”现象。资料显示，近三年全国住房用地供应情况为：2010年计划供应18.47万公顷，实际完成12.54万公顷；2011年计划供应21.8万公顷，实际完成13.59万公顷；2012年计划供应17.26万公顷，实际完成16.03万公顷。2010-2012年全国住房用地供应计划平均仅完成73%。与汹涌的住房需求不相匹配的土地的有限供给，使得全国土地一级市场形成了土地卖方市场，推高了地价和房价，房价泡沫风险日益高涨，为中国经济社会的发展埋下了巨大隐患。人们曾经期望通过房地产税来遏制“高烧不止”的房价，然而理论和实践都证明了现有土地和住房供应制度不改变，单纯通过税收来解决房价问题是不可行的。解决高房价问题的关键是解决住房和土地供给及保障房建设问题，解决土地供给问题的核心是改革农地产权制度。 《决定》中规定：“建立城乡统一的建设用地市场。……允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”这意味着土地市场将“打破城乡隔离”，从此，国家把土地资源的配置真正交给了市场。有的专家认为，如果允许土地流转，中国将掀起“第二次土改”。还有些专家认为，这次“土改”的制度红利将延续30年。农地产权制度改革主要包括：(1)对农民的土地财产权益要“确权”和“增权”。“确权”，是解决长期以来农村土地集体所有权的虚化和模糊问题，明确土地财产权益归农民所有，颁发土地权证。“增权”，是对农民原来拥有的不充分的承包经营权进行扩权，立法保障农民具有土地占有权、经营权(抵押权、出租、收益权)、处置权(继承、转让)和买卖交易权等多种权利，并且上述财产所有权性质具有独占性和排他性，禁止任何单位、个人、团体以任何理由侵犯农民的土地财产权益。(2)要彻底改革现行的征地制度，废除农地不能直接入市的规定，允许农村建设用地进入市场，允许农民以独立而平等的市场主体资格与开发商进行价格的自主博弈，获得土地转变用途的增值收益，增加农民的财产性收入，让农民和城市居民一起共享工业化和城市化的文明成果。(3)要制约政府以公权侵犯私权的行为，将经营土地的职能从政府土地管理部门分解出去，政府只能成为管理者，不能成为经营者。对农村土地转让取得的收入，政府可以通过征税(房产税和土地增值税等)，参与分配。政府没有权力批准土地使用规划，批准规划的权力要交给人大，政府只能执行规划。由于公益性、基础性项目确实需要征用土地的，要按照市场规律办事，与被征地的农民进行谈判，要参照市场地价给农民以补偿。只有通过农地产权制度改革，目前“土地财政”和融资平台的乱象才能得以解决，建设用地的供应增加将缓解城市土地的需求，房价涨幅才有可能下降。“土地财政”的破产“倒逼”地方政府寻求更为规范而稳定的收入渠道，房地产税改革的曙光才能显现。因此，如果从改革的逻辑和顺序来看，农村土地产权制度的改革应该先于财税改革和金融改革(陶然，2013)。 ①以武汉市为例，1950-1954年武汉市房地产交易共成交了3629起，总价1785亿元，手续费31亿元，主要是部队机关与国营企业购买资本家的房地产。然而，1955年公私合营之后，地产交易大量减少。 ②现代财产税的研究，始于Charles M.Tiebout，后基于不同的分析方法发展为三种代表性的观点：货物税、受益税、资本税，尽管观点各有优劣，至今也没有形成统一的结论，但是多个实证研究和并不复杂的经济现象证明了受益税理论是立得住脚的。 ③取消房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税，开征房地产税。
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