1.湖南中大建设工程管理有限公司 湖南长沙 410000
2.湖南方圆建筑工程设计有限公司 湖南长沙 410000
摘要：本小区在科学的建筑策划理论基础上，以实态调查为基础，通过现代科学手段对小区住宅户型配比进行客观的分析，最终对户型配比作出定量预测。
关键词：建筑策划；实态调查；定量预测；
1 现状描述
通道侗族自治县位于湖南西南部，怀化市南端，侗民族文化源远流长，民风古雅淳朴。锦绣新城住宅小区总用地面积10.3万平方米，拟建住宅面积为21.3万平方米，建设规模为通道县第一大盘，科学的住宅户型配比是这个楼盘成功的主要因素之一。
据调查，通道县近几年普通商品房购房群体主要有四类。一是部分收入较高者。这部分人逐步从“安居”向“适居”过渡，从“居者有其屋”向“居者优其屋”转变，从原居住环境欠佳的地段向环境优美的小区转移，从较次楼层向较好楼层转移，同时他们也看好我县房产保值、升值的空间，购房也带有一定投资的行为；二是乡镇干部、教师。作为国家公职人员，这部分人员工作地点的更换或进城是大概率的事，在房价一路看涨之时，提前购置不仅经济上划算，也能避免进城再购高价房的尴尬。三是进城经商、务工人员。随着收入的增加，工资待遇的提高，生活习惯的改变，这部分人进城购房安家的欲望变强。四是富裕农民及在外农民工。这部分群体购房大多希望子女能在县城享受较好地教育资源，从各房产公司提供的买楼人员信息看，目前富裕农民及在外农民工在购房队伍中占有相当的比例，仅相邻御园小区就占到购房者比重的五至六成，预计今后这部分群体仍有潜力可挖。
2 通道县房地产市场需求调查分析
2.1、调查说明
前言： 本次问卷调查的样本（表1）分布于通道县各区域、各职业、各年龄层次人群中。问卷中甄别部分的设置提高了问卷的有效性和针对性。
目的： 引导客户需求，提出适度超前的理念；迎合客户需求，满足客户的切实需要。
方式： 市场问卷随机抽样调查
时间： 2013年4月18日 —4月25日
样本： 600份，有效问卷577份
其中480份调查市区，120份调查乡镇
480份调查25 -45岁年龄段，120份调查其它年龄段的人群
60%调查问卷以调查经营店铺人群为主；20%以机关、单位人群为主；20%以行人为主。
表1-- 问卷调查表
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您好，为深入进行锦绣新城住宅小区的建筑策划工作，我们向您提出下列问题，希望您能积极配合，认真回答，谢谢合作！
湖南方圆建筑工程设计有限公司
邵阳东风房地产开发有限公司
调查时间： 调查人签名： 调查地点： 填写人签名：
1，您的年龄：
（A）25岁以内，（B）25~35岁，（C）35~45岁，（D）45以上；
2，您的目前居住地：
（A）通道县，（B）怀化市，（C）桂林市，（D）其他；
3，您的职业：
（A）公务员，（B）企业老板，（C）个体户，（D）事业单位职工，
（E）外地工作，（F）工人，（G）其他；
4，您购房用途：
（A）本地拆迁，（B）改善居住环境，（C）投资升值，（D）结婚用房，
（E）身份地位的象征，（F）其他；
5，能承受的住宅单价：
（A）1600元/㎡以内，（B）1600-1800元/㎡，（C）1800-2000元/㎡，（D）2000-2200元/㎡，
（E）2200元/㎡以上；
6，面积需求：
（A）70㎡以下/套，（B）70-100㎡/套，（C）100-120㎡以下/套，（D）130㎡以上/套；
7，房型需求：
（A）一房一厅，（B）两房两厅，（C）三房两厅，（D）四房两厅及以上；
8，对于多层与电梯房的选择：
（A）多层，（B）电梯房，（C）两者均可；
2.2、潜在消费者特征分析
2.2.1、被调查者年龄层次（见图1）
在被调查的人群中35-45岁之间人群占80%，其次是25-35岁之间的人群，他们是购房的主力人群，同时，25岁以内和45岁以上的被调查者也分别占到总人数的10%，说明随着家庭和个人收入的提高，这两部分人群也有一定的购房需求，年轻人希望“有”其居，中老年人希望“优”其居。
图3- 被调查者的职业数据图
根据调查显示，当地个体经营户比较多，消费意识与消费承受能力相对比较平衡。
2.2.4购买原因调查（图4）
图5- 能承受的住宅单价
调查显示：能接受2000-2200元/㎡的客户占到22.7%，能接受2200元/㎡以上的客户占到8.3%.
2.2.6面积需求（图6）
图7-房型需求调查表
调查说明：67%的被调查人群普通选择三房两厅的房子。其次29%选择了四房，不到3.5%选择二房二厅。
2.2.8、对于多层与电梯房的选择（图8）
图9 - 影响购房的小区配套
调查显示：客户最为关注的小区配套的依次是中心花园、停车位、体育设施、购物场所等。
2.2.10、被调查者现有居住环境最为满意方面（图10）
图11- 家庭结构图
2.2.12、家庭年收入调查（图12）
图12 - 家庭年收入调查
调查说明：被调查对象的80%以上年收入都在3万元以上，附合项目住宅销售推销的收入基本条件。
2.3、市场调查结查总结分析
2.3.1.选择置业的潜在消费者中，以年龄为25-35岁和35-45岁的较多，文化程度普遍较低，大多以个体经营户为主，家庭月收入相对较高。
2.3.2.潜在消费者对在本地段置业的接受能力相对成熟，住宅价格集中在1800-2200元/m2左右。
2.3.3.多层为当前购房者的首选住宅类型，对于电梯房大多数人还不太了解，和当地现阶段房地产情况和经济发展情况有关。
2.3.4.在户型面积的选择上，以三室二厅和四室二厅为主，面积以100-140 m2为主，结构以平面为主，从市场需求的角度出发，主力户型是：
100-130 m2，适宜做舒适型三室二厅
131-140 m2，适宜做舒适型四室二厅
2.3.5.从调查结果来看，购房者对购房时最看重的各个因素按敏感程度排列依次为环境、物业管理、小区配套、地段、价格、保值升值潜力、户型。
2.3.6.调查对象中，大部分消费对象都是想改善居住环境的二次置业客户。这种客户群体有过置业经验，清楚个人需求，有一定的置业投资意识。
对物业的性价比考虑的比较多，相对比较理性。
2.3.7、消费对象手中的现金较为充足。
2.3.8、调查结查显示，通道县每年的销量极不乐观。
3 户型配比建议
3.1、产品定位及整体规划布局建议
项目总占地约10万平方米，地形全为山体形状。容积率为2.38。
目前项目为通道县城最大一宗土地，位置相对于御园小区、时代?御水湾等项目位置都较偏。
目标客户定位（图13）：
图13- 目标客户图
3.2、户型配比及设计理念建议（表2）
表2 户型配比
3、125平米以下的户型，相比同类竞争楼盘户型小3㎡左右，由每个户型在总价上有优势。
4、多层顶部全为斜坡屋顶设计，让客户从心理上感觉防水与隔热的零风险。
5、顶层的总数量的75%左右全部设计带露台。改变顶层销售难的问题，以此增加顶层的卖点。
6、大户型设计入户花园；小户型少设计入户花园，大多设计观景花园（可改房间）。
7、在小区的景观轴线边上设计连拼别墅或退台洋房.
8、项目设计时尽可能考虑开发进展与销售的结合性。普通住宅的前期户型宽松的户型占为主，越到后期紧凑型户型为主。
参考文献
[1]庄惟敏.建筑策划导论.中国水利水电出版社.1999.
论文作者:蔡吉平1,乔伟华2
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年7期
论文发表时间:2019/7/11
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