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摘要：文章笔者从事房地产项目管理多年，现结合工作实践，对房地产项目特点进行分析，并阐述了在房地产项目管理过程中运用价值工程理论的必要性及运用方法、途径等，给广大同仁提供借鉴。
关键词：房地产项目;管理；价值工程；运用
李丰源前言
运用价值工程理论，其主要原理就是通过详细分析产品功能以及所需要成本，采取相应措施，在保证产品功能基础上，不断优化生产成本，有效降低生产成本。房地产项目投资成本高、施工周期长，通过运用价值工程理论，可以对整个房地产项目开发和建设过程，进行不断调整和优化，最终实现保证房地产项目按期按质完成的基础上，节省投资成本。
1 房地产项目管理特点分析
1. 1 时间性
房地产投资商投资房地产项目时，通常都会设定一个明确的时间，在一定周期内完成房地产项目的建设，由于房地产建设过程中需要投入巨大资金，施工成本很高，如果不能在规定时间内完成，极容易造成资金投入风险，出现资金链断裂情况，导致房地产项目陷入停工状态。此外，施工时间过长，会增大房地产项目的成本支出，如贷款资金利息及其它费用的增加，从而也相应增加了房地产项目的建设成本，最终无法实现预期的收益与利润。
1. 2 系统性
房地产项目由于项目建设时间长、范围广、资金投入巨大，涉及不同专业，不同施工队伍进场施工，参与到工程建设的单位和人员众多，项目建设又包括许多子项目，这样形成了复杂与庞大的系统工程。因此，需要做好各阶段各环节的衔接工作，必须建立与之相应的管理系统，对各阶段施工建设进行规划、协调和管理，并合理安排和调配各类资源，避免各组织各环节由于协调管理不当，形成相互扯皮、脱节等问题，影响施工进度和质量。
1. 3 程序性
房地产项目开发建设，涉及到项目的前期调研和决策、方案的确定、设计、施工、竣工验收等环节，每个环节都要按照相应的程序和流程完成。因此，房地产项目是属于程序性非常强的建设项目。
1. 4 法律性
房地产项目开发建设涉及到许多单位和个人，施工过程容易遇到各种质量和安全等风险，需要通过相关法律，确定责任归属，承担法律后果，保证项目顺利建设，当前国家已制定了许多法律条文，包括如房地产管理法、招标投标法、工程承包法、劳动合同法等法律，确保房地产项目建设在合法合规的前提下进行，并对出现违规行为，承担相应的法律责任。
2房地产项目管理中运用价值工程理论的必要性
2. 1 节省投资成本
通过运用价值工程理论，在进行房地产项目投资前，进行深入分析和研究，并对各个环节进行优化，合理运用资金，有效控制成本，减小浪费，最终节省投资成本。
2. 2 加快施工进度
房地产项目建设周期长、投资资金巨大，收回资金需要的时间较长，在建设期间，容易遇到各种意外风险，如当市场需求出现变化，会导致资金投入加大，资金回收困难，甚至出现亏损等问题。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因此，通过运用价值工程理论，对项目投入的资金、劳动力、各工序的施工顺序等进行合理安排和优化，可以极大提高施工进度，避免因管理不当导致进度延误，保证项目按时甚至完成。
2. 3 降低成本
一般房地产项目的使用周期都比较长，且使用成本高，这将使得房地产项目的使用成本与建筑成本之间不能达到一种合理的平衡。而通过价值工程在保证实现用户对所需要功能的前提下，对房地产项目的建设成本与使用成本进行合理的平衡，将会大大减少房地产项目的寿命周期成本。
3房地产项目管理中价值工程理论的运用
3. 1 项目策划阶段
对房地产项目进行策划主要是对房地产开发过程进行规划。具体工作包括在取得土地使用权后，对项目所在地的房地产市场进行调查、分析，在此基础上对项目进行定位和细分，项目投入使用后的物业管理规划等。
通过对房地产项目的策划，确定了房地产项目的目标市场。在这个阶段，工作内容主要包括对房地产项目进行分析和规划、项目所在房地产市场的调查、以及市场细分等工作，对房地产项目进行定位、确定目标市场、以及对项目评价、项目完善和优化等。当中关键工作是对项目所在的房地产市场进行调查、细分，明确项目目标市场。
在房地产项目策划中运用价值工程理论，可以通过对房地产市场进行调查和分析，收集到目标消费群体对房产项目的价值要求与功能评价，运用价值分析方法，针对房地产项目的特点、功能等存在不足之处进行改进和优化。此外，还可以通过对市场规模进行细分，找到市场消费力及发展潜力等方向，确定房地产项目市场的定位和群体目标。最后，再调查房地产项目目标群体的消费能力，以合理确定房地产项目的销售价格。
在具体操作过程中，要考虑到未来房产楼房的款式、城市核心区域转移、楼房外观和形状社会化、房地产市场化发展、融资要求及方式变化，及土地、楼房、税收等方面的变化。
通过运用价值工程理论进行房地产项目策划，并对其进行优化，以达到项目价值最大化，应从居住环境、小区风格、建筑特色等层面进行品牌的整体评估。
3. 2 项目设计阶段
在项目设计阶段，实际上包含项目方案—初步设计—施工图设计等阶段。而价值工程相关工作的对象、核心点是伴随阶段特性有所差异的。该阶段的内容主要是明确建筑物形式、掌控好尺寸、制订整体方案。在此阶段，设计招标在达成价值工程效用中有着重要影响。要指出的是，必须在设计招标相关文件中，系统明确评价指标，这是开展方案评标中特别要注意的，且不同工程项目应设置相应的指标，主要有
这几方面: (1) 平面布局、通风、照明、采暖等方面适用性; ( 2) 立面效果，即建筑内外装饰和周边环境的美观性;( 3) 周边绿化，主要是小区景观、周边噪声等环保性。此外，在施工图的设计中，应重点将材料选用、细微处的工程方案制订纳入价值工程中，同时要量化业主要求及项目功能需要，及设施的选用。
3.3 项目施工阶段
房地产项目进入施工阶段，涉及到项目的施工方案、施工步骤、工程量等内容。运用价值工程理论，可以对施工方案和步骤进行科学合理规划，可以防止施工过程出现浪费现象。此外，还可以精确计算施工项目费用，以便合理安排劳动力和材料安排。对项目施工期间出现的各种问题进行分析和解决，可以有效地避免施工过程中出现的人员管理混乱、设备运用不合理、工程材料浪费等问题。而且房地产项目施工过程中的施工顺序也很重要，通过价值工程对相关工程质量、材料投资、施工时间等进行严格把控。使房地产项目的施工组织计划能做到有条不紊、循序渐进，最大化提高完工时间，以及最大化降低施工过程中的成本费用。同时通过技术的提升，或是材料的替换等创新方法，还能有效减少房地产项目的建设成本。通过对不同的施工方案进行技术和经济对比分析，如施工要艺、作业方法、机械设备等，能够选择出工程成本较低、综合效果好的施工方案。
施工过程需要使用大量的材料，可以根据材料功能相同的基础上，选择价值较低的产品，提高材料价值。要实现这个目标，可以从二方面进行，一是加强管理，合理利用资源，减少浪费，从而降低费用；二是寻求费用低的、能满足功能的替代物料，这样可节省大量资金。
4 结束语
价值工程理论能使用经济和技术更好地结合在一起，节约成本，提高收益，对房地产开发项目管理有着重要意义。在房地产项目管理过程中，运用价值工程理论，能够有效提高房地产项目的整体价值，使其产品市场定位更准确、更满足目标人群的需求。房地产行业目前仍处于劳动密集型阶段，施工技术优化和改进空间很大，深入研究价值工程理论并运用到具体的项目中，将有效控制项目开发成本，提高施工质量和效率，合理控制成本出现，实现项目收益最大化。
参考文献
[1]郭新华，基于价值工程的房地产项目管理应用研究，四川水泥，2015(5)
[2]茅于戈，价值工程在建筑项目管理中的应用探讨，房地产导刊，2015(34)
论文作者:黄仕文
论文发表刊物:《防护工程》2018年第19期
论文发表时间:2018/11/2
标签：房地产项目论文; 价值论文; 项目论文; 工程论文; 成本论文; 项目管理论文; 房地产论文; 《防护工程》2018年第19期论文;