论土地生态经济价值与绿色土地价格及其应用，本文主要内容关键词为：及其应用论文,土地价格论文,生态论文,土地论文,价值论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
土地作为自然资源是自然赐予人类生活和生产的场所。随着人类活动的延续和深入，自然土地已经深深打上了人类劳动的烙印，土地资本与土地物质早已相互渗透而成为土地产品，所以，土地资产应同时具有使用价值和价值。土地资产价格正是土地使用价值和价值在土地产权市场交易中的体现，而土地资产定价则成为土地资产经营中的核心问题。在人类已经进入保护环境、保护地球、走可持续发展道路的绿色经济时代，土地的定价不能只从传统经济学的角度考虑，而应具有“绿色”的思想，即注重土地生态环境的保护和自然生态平衡不被破坏，在进行土地开发与经营的过程中，坚持环境—经济一体化的战略方针，维护人类社会长远利益和长久发展，保证土地资源的可持续利用。因此，在城市经营、土地经营的热潮中，有必要对于绿色土地价格及其确定进行认真的探讨。
1 土地生态经济价值的概念
土地生态是指以土地为中心的自然资源环境及其发展状态，包括土壤、矿藏、植被、森林、水域、大气等资源要素及其发展状态。按照罗尔斯顿的生态伦理学观点[1]，土地生态具有价值。它可以进一步分解为经济价值、生存价值、科学价值、美学价值、生命价值、哲学价值等，土地等自然资源的经济价值作为其生态价值的重要组成部分，应在人类经济生活中得到反映。
1.1 土地生态经济价值的确认
首先，从“市场供求关系”看土地生态经济价值。土地生态是否具有经济价值，应当经过土地市场的供求关系来检验。如果一种资源（如空气或水）无处不在，无时不有，取之不尽，用之不竭，其被使用的边际成本为零，则其价值就不会被人类所认知，它也就被人类认为是没有价值的。但如果一种资源（如土地）存在着稀缺性，市场上总是处于一种供不应求的状态，人类必须经过竞争才能获取这些资源，则其客观存在的价值就会被人类所认知，它也就被人类认为是有价值的。历史事实证明，如果对于处在稀缺状态的资源，人们不及时改变“产品高价、资源低价、环境无价”的旧观念，仍然不将其为人类福利所作的正面贡献反映在价格机制中，则在市场经济的竞争体系中必然会出现对于该资源的滥用，也必然产生外部不经济性[2]。而且由于对于资源的滥用可以降低企业生产成本，在利润驱动下，企业对于资源的滥用会更加变本加厉。土地由于其总体面积的固定性，使得其稀缺性随着人口的增加、经济的发展而日益突显，土地取得的机会成本日益增大，迫切需要价格杠杆调节供求关系。因此，必须对于像土地资源这样具有稀缺性的自然资源予以合理定价。土地产品的价格不仅要反映作为开发产品的成本投入和开发商的合理利润，而且还要反映土地资源的生态环境保护代价。
其次，从“外部性理论”看土地生态经济价值。人类的经济活动所形成的经济效果具有内部与外部两大方面。传统经济学只关注经济活动主体内部的成本与效益，而忽视了这些经济活动可能造成的对于除经济活动主体以外的外部经济效果，而这些外部经济效果实际上就是对经济主体赖以生存的生态环境的影响。正是这种认识局限造成了伴随着经济的迅猛发展而日益显示出来的环境污染问题。科斯定理期望通过对于产权的明确化，将类似于环境污染这样的外部不经济行为，通过对于污染权的定价和出售，来解决让污染者付出代价，而污染受害者得到补偿的问题。对于土地生态环境的污染者必须为其污染行为支付一定代价，这无疑向人们表明土地生态具有相应的经济价值。但用污染权的流通和出售来使外部不经济性内部化，只是抑制外部不经济性行为的一种途径。因为市场不是万能的，污染权的交易不可能消除所有外部不经济性，应该说，庇古理论给出了抑制私人生产与消费的外部不经济性的另一种途径。即采取对于私人的生产和消费所生产的外部不经济性（社会成本）征税的方法，使社会成本通过征税等额地转化为私人成本，从而成为抑制私人生产与消费的外部不经济性行为。总之，外部性理论的形成成为人类对于土地生态价值认识的有力见证。
第三，从“可持续发展理论”看土地生态经济价值。可持续发展与传统发展概念的差别在于：可持续发展承担了对于未来发展的道德上的义务。它要求市场兼顾当前和未来利益的平衡，并使土地资源价值变得有利于长远发展。在过去的经济活动中，人们对于土地产品的价格都是根据土地开发的资金投入、劳动投入等成本因素来测算，至于土地本身的价值很少关心；人们只注意建筑物、机械使用中的折旧，并将其计入成本，而对于土地等自然资源的损失却很少关心。按照可持续发展思想，人类应该重视土地环境质量的下降，对于土地资源因质量下降带来的损失应认真加以计量并予以补偿。当然，由于土地存在自净能力，所以，如果人类对于土地资源的使用在其再生能力限度之内，可以不计量其损耗，但如果土地资源遭到过度开发，土地资源的再生能力受到明显损害，将使土地质量退化，如土地沙漠化，这时继续使用土地资源必须需要承担两种资源补偿代价：（1）土地资源质量的动态下降所带来的利用效益的损失；（2）逆转这种损失，即恢复土地资源正常质量水平所需要的投入。这就是说，要保证土地资源的可持续利用，必须承担其预防土地资源质量下降所进行的相应措施的投入、承担由于土地过度开发所带来的土地质量下降的利用效益损失和恢复土地生态平衡所需要的投入等，而这些正体现出土地生态的经济价值。
1.2 土地生态经济价值的内涵
由上面分析可知，土地生态经济价值是人们为了获得可使用的自然生态平衡的土地资源所必须承担的代价，我们可以将其称为土地环境成本或土地资源价格，其内涵可以从宏观与微观两个角度加以理解。从宏观角度说，土地生态环境成本是指在一定时期内用于土地生态环境保护和土地环境损害治理的经济费用；从微观角度说，土地生态环境成本是生产单位在其生产经营过程中所耗费土地生态环境因素的价值计量。虽然宏观、微观角度有着不同的表达，但其本质是一样的，都表示人类为了维护自然和谐的土地生态环境所必须承担的代价，这一代价的支付涉及土地环境保护、土地环境污染预防、土地环境治理和土地资源有效利用等多方面。具体内容见表1。
表1 土地生态价值内容构成示意表
构成1 构成2
构成3构成4
构成5
维护土地环境的支出，预防土地环境污染的支治理土地环境支出，如人为破坏土地生态环境造成土地机会成本支出，包
如绿化带支出。这时土出，如荒山植树造林支退耕还林、河道治污、土 的损失，如水污染造成鱼虾括土地资源闲置、土地
地生态环境并未受到破出、污水处理支出等。这 地盐碱化改造等。这时的死亡、土地沙漠化造成种无效或低效利用的损
坏，但为了保护土地生时土地生态环境尚未受破坏土地生态环境的事植业的损失等。这时损失已失。
态环境质量而发生的维到污染危害，但是已经件已经发生，要减轻以经造成，难以在短期内甚至
护活动中的经济支出。预料到污染可能发生，至消除已发生的危害需相当长的时期内得到治理、
在为预防污染而进行的要发生的经济支出。 弥补和恢复。损失本身虽然
各种活动中的经济支 不是人们的直接经济支出，
出。但是损失意味着土地资源的
耗损，财富的减少。
为土地生态环境保护所支付的代价 土地生态环境遭受破坏 土地生态环境浪费或闲
的损失
置的损失
2 地生态经济价值的计量
土地生态经济价值的计量是力图解决土地生态经济价值究竟有多大的问题，也就是需要花费多大代价才能有效地保护土地资源的可持续利用的问题，其实质上就是土地资源价格和绿色土地价格的定价。
2.1 土地资源价格的构成及其定价
前面关于土地生态经济价值的内涵分析是一种静态剖析，但土地资源定价具有时间意义，为此，我们可以用土地资源边际成本来表示土地资源价格。所谓土地资源边际成本是指社会在当前每增加使用单位面积的土地资源所应负担的土地资源的耗竭代价，具体由三部分构成：当前土地使用者由于使用单位面积土地资源而偿付的直接费用（包括内部环境成本，如耕地占用税、预防污染费、污染治理费）；未来单位土地面积使用者因当前土地资源的使用而遭受的净利益损失（对于土地这种可循环利用的资源而言，未来可使用土地资源的人们的净利益损失特指土地资源质量下降的损失）；目前由于使用单位面积土地资源而对他人造成的损失，即所谓外部不经济性（包括内部化的环境成本，如环境污染罚款、赔偿等）。
这样，土地资源价格的定价公式为：
单位面积土地资源价格=土地资源边际成本
=使用单位面积土地资源而偿付的直接费用
+未来可使用这些土地资源的人们的单位净利益损失
+目前使用单位面积土地资源而对他人造成的损失。
按照市场均衡理论，土地资源边际成本应等于土地资源使用者所付的土地资源价格，低于边际成本的价格会刺激过度开发利用资源，而高于边际成本的价格会抑制合理消费。
应该说明的是这里对于土地资源的定价仅仅是站在资源保护的角度来考虑的，不包括对于土地的开发与利用中投资者为了追求经营利润所追加的人力、物力和财力的消耗，它仅仅是为了核算土地生态环境成本而服务的。
2.2 绿色土地价格的构成及其定价
绿色土地价格是绿色土地产品的价格。而绿色土地产品除了与传统土地产品一样具有对消费者有用、技术及质量合格、有市场竞争力且能赢利等基本性能外，还具有其标志性特征，即符合环境保护的要求[3]，它是人类利用土地资源进行土地开发后而形成的土地资产，其价值包括土地生态经济价值与土地开发价值两部分。而传统土地产品价格一般只对土地开发价值进行了计量，基本没有反映土地生态价值，因此绿色土地价格应包含土地资源价格和土地开发价值，大致上等于土地资源价格与传统土地产品价格的和。当然，对于目前被已经内部化了的部分土地环境成本，如耕地占用税、预防污染费用、污染治理费用以及环境污染罚款等，虽已计算在传统土地产品价格之中，但应归入土地生态经济价值，而不应归入土地开发价值。即：
绿色土地价格
=土地开发价值+土地生态经济价值
=土地开发价值+土地资源价格
=土地开发价值+使用单位土地资源而偿付的直接费用+未来可使用这些土地资源的人们的单位净利益损失+目前使用单位土地资源而对他人造成的损失
=传统土地产品价格（应剔除已内部化了的部分土地环境成本）+土地资源价格。
显然，对于尚未被开发的原始土地的绿色价格自然应直接等于土地资源价格。
3 绿色土地价格在土地出让价格策划中的应用
我国对外招商引资的主要目的，一是增加就业和税收；二是以市场换技术，促进产业结构和资源结构的调整和转换，推动整个经济的全面发展。为了增强对于外商的吸引力，许多地方政府纷纷采取“低地价”政策[4]，但低地价策略已被事实证明会给我国国民经济带来多方面的消极影响[5]，城市政府应认真总结经验教训，重新审视土地出让的定价策略。
3.1 土地出让价格定价的约束条件
政府招商引资所出让的土地主要是征用的农地，也有部分旧城存量土地，无论是农地，还是旧城存量土地，政府都需要对失地农民和城市原居民、单位支付征地补偿费用或拆迁补偿费用。同时为了保证外商获得土地后能够立刻投入生产经营，政府一般都承诺进行相应的基础设施与公共服务设施的配套建设。按照定价的一般理论分析，政府出让土地的一般市价应在弥补政府取得土地的代价、进行基础设施和公共服务设施建设投资的基础上，还应能获得政府出让若干年土地使用权给外商政府得到的产权收益补偿。
假设单位土地出让的正常市价（均势地价）为P，如果每单位土地应负担的一般水平的城市基础设施和公共服务设施的建设投资需要资金Z，征用单位农地应给予失地农民的合理补偿安置费或者收回旧城存量土地应给予拆迁单位和个人的拆迁安置费用为M，在未来出让其使用权的n年内土地所有权应得到的土地收益现值为
（第t年的土地所有权应得到的土地收益为r[，t]，资金平均利率水平为k），城市基础设施和公共服务设施的开发建设期为T，则政府出让土地的均势地价为：
再根据绿色土地价格的含义，政府出让土地的绿色价格应为：
土地资源价格。
如果政府期望采用低地价策略来吸引外资，则最低限度也应能满足城市必要基础设施和公共服务设施建设的投资、征用农地给予农民合理的安置补偿费或收回旧城土地应给予拆迁户的合理安置补偿费用、以及这些资金在土地开发期必要的利息，即：
P[，低]=（M+Z）（l+k）[T]。
而根据效用—成本对等的原理，降低土地价格所带来的财政收入损失至少应能够通过吸引来外商投资以后，给区域带来的财政税收的增加额、社会就业的增加、技术和管理水平的提高等经济效益得到相应补偿。如果将单位出让土地上安置的就业人员的经济效益定义为W，单位出让土地由于引进了先进技术和管理技术的年经济效益为J，单位出让土地带来的财政税收的年增加额为A，则得到采用低地价策略所应受到的约束条件为：
应该注意的是，对于不同的地区由于其自然、社会、经济条件差异巨大，土地机会成本、劳动力机会成本、技术与管理机会成本水平不同，由此对于不同的地区，政府土地出让价格的定价策略应有不同。
3.2 不同区域土地出让定价的具体策略
3.2.1 西部地区招商引资可采取“低地价出让”的定价策略
其原因可归纳为：
（1）“低地价”使得投资门槛降低，使中外更多有雄心的企业家有机会到西部一展身手。这对于经济基础薄弱、工业化程度不够高、资金匮乏的西部地区可谓是雪中送炭。
（2）由于西部土地机会成本和劳动力机会成本相对低，适宜劳动密集型和资源密集型企业投资，而这类投资大多需要购置大片土地用于建厂，如果采用“低地价”无疑对这些投资商具有强劲的吸引力。同时这些投资商的到来，可以带来大量的就业岗位，使本来准备外出打工的闲余劳动力能够就近就业，不仅使当地居民收入提高、当地政府税收收入增加，而且还缓解了每年一度的春运难问题。
（3）吸引来的投资者，不仅给西部带来资金、带来岗位，而且也给落后的西部带来先进的技术、先进的观念和先进的管理思想。从而促进西部地区的社会经济发展走向新的台阶。
当然，采用“低地价出让”策略，必须同时解决好西部地区基础设施和公共服务设施落后状况如何改善的问题。外商投资要讲求经济效益，如果建厂后城市基础设施跟不上，企业生产成本增加，利润下降，造成环境严重污染，这些不仅不是投资者的期望，也违背了当初招商引资的初衷。因此，低地价低的限度不能让政府失去从事必要的基础设施和公共服务建设投资的资金。分析采用低地价策略所应满足的约束条件，由于西部地区土地资源价格相对很低（土地边际机会成本低），使得土地绿色价格P[，绿]相对较低。又由于投资所能带来的边际年社会就业效率w、边际年税收增加额A、以及边际技术与管理提高效益J都相对较大，而资金收益率k相对较低，所以，对于西部地区来说采用低地价策略容易满足其约束条件，一般能够收到较好的效果。当然，由于西部地区原有基础设施和公共服务条件差，所需要投入的资金有可能不能由“低地价出让”的价款得到满足，这就需要中央财政的投入以及沿海经济发达地区政府或者民间的支持。
3.2.2 东南部沿海经济发达地区可采取“绿色土地价格”的定价策略
其原因体现在：
（1）东南部沿海地区土地资源极为稀缺，土地机会成本高，如果以低地价出让，则国有土地收益的流失数额巨大。
（2）由于该区域区位条件优越，经济发展基础较好，人们受教育程度较高，劳动力机会成本高，并不适合对于那些劳动密集型的企业前来安家落户，因此，也不必要打出“低地价”的广告去吸引那些特别看重地价的劳动密集型、资源密集型企业的投资商。
（3）东南部沿海地区由于改革开放较早，已吸引大量外商投资，进一步吸引外商，不应把重点仍然放在吸引投资者的数量上，而应放在吸引外资的质量上，利用较高的地价门槛将那些实力不够的投资者拒之门外，而重点吸引世界上真正有实力的跨国集团公司投资、吸引具有高附加值的产品投资、吸引真正的高新技术投资。这样，不仅提高了外商投资的档次，有利于城市产业结构的调整和城市地位的提升，也可以利用较高的土地出让收入进一步改善城市基础设施和公共服务设施，为投资商创造更好的投资环境，促使外商在后续的生产经营中获得更多的投资利润，让他们觉得多付点地价完全值得。
（4）东南沿海采取绿色土地价格招商引资也有利于为促进西部开发创造条件。因为如果东南沿海也像西部那样采用“低地价出让”，这样，由于东南部的区位优势必然会使西部在吸引劳动密集型和资源密集型的外商投资也处于劣势，这样不利于西部的开发与发展。同时由于东南部地区绿色土地价格P[，绿]高（土地机会成本高），资金收益率水平k高，加上劳动力机会成本高、资源相对匮乏等带来未来劳动密集型和资源密集型企业的产品竞争力受到影响而使得财政税收的增加额A有限，而本来就有一定基础的技术与管理水平也使得依靠吸引劳动密集型和资源密集型企业投资所带来的技术与管理水平提高效益J受到限制，所以，在东南部地区采取“低地价出让”策略较难满足其约束条件，所以东南部地区不宜采用“低地价出让”策略。
3.2.3 中部地区招商引资可采用“土地均势价格出让”的定价策略
这是因为中部地区位于西部与东南部的过渡区域，其土地肥沃，自然资源丰富，人口众多，文化教育发达，社会经济发展基础也较好，资金也有一定实力。只是改革开放的时间较东南部沿海地区晚，因此，吸引外资的步子不如东南部地区大，经济发展的速度不如东南部地区快。但作为祖国东西部联系的桥梁，中部地区有着广泛的发展空间和巨大的发展潜力，众多的人口和丰富的资源使得中部地区也适合进行资源密集型和劳动密集型产业的投资，而发达的文化教育，完善的交通设施和通畅的信息交流也使得中部地区可以作为高新技术产业投资的理想区域。因此，对于中部地区，既没有必要刻意以“低地价”去与西部地区争夺劳动密集性产业和资源密集型产业的投资，也没有必要采用高地价有意把劳动密集性产业和资源密集型产业的投资排斥在外，而采用“均势地价出让”策略较为合理，一切让市场来选择，顺其自然，利用中部地区特有的区位和文化优势，广泛吸引各类投资者。
“均势地价出让”策略既保证地价具备一定吸引力，又能使政府通过土地出让获得正常的财政收入，在解决城市必要基础设施和公共服务设施的建设与改善所需的资金需要的同时，还能让国家作为国有土地所有者得到应有的土地所有权收益，进一步增强地区经济实力。当然，由于在中部地区不乏成功的民营企业家，所以，还可以较为优惠的政策，吸引民营企业家投资城市基础设施和公共服务设施的建设，以弥补地方财政对于进一步进行更高水平的城市基础设施和公共服务设施水平的投资建设的资金不足。
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