摘要：在现实经济生活中，地价有力地促进了土地资源合理利用，显化了国有土地资产，支持了国有企业改制；同时，地价是政府在经营城市土地、制定和实施土地供应计划、调控土地供应结构时的科学参考，也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。
关键词：我国城市；土地价格评估；影响因素
1 影响土地价格评估的因素分析
1.1人口因素
土地需求的本质即人口增长对土地的需求。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。人口增长引起房地产的需求增加，导致土地利用集约化程度提高及土地需求量增大，最终造成地价波动。在单位区域内，影响地价的是相对人口密度，一般来说，人口密度高的地区，住宅用地需求多于供给，供给相对缺乏，因而土地市场价格趋高。
1.2区位因素
区位因素是对城市土地价格具有决定性作用的因素。与其它商品相比，城市土地属于不动产，其位置具有固定性，正是因为其固定性和唯一性影响着城市土地价格的高低及城市土地的优劣。Northam（1978）指出，区位是决定地块优劣的重要因素。区位是衡量城市地价的重要尺度，决定着城市土地价格和土地收益水平的高低。土地区位是一个综合性概念，表明该宗土地的自然条件、交通状况和商业状况等情况，土地价格综合反映了该宗土地的区位差异。土地区位差异严重影响着城市的土地价格，土地区位的变化影响着土地价格的变化。具体来说，城市区位因素对一线、二线和三线城市的土地价格作用明显，对四线城市土地价格影响相对较弱。正是因为区位因素影响着城市土地的价格，因此在对城市土地进行估价时，要体现评估宗地的区位价值，详细地描述城市土地的具体区位，公正客观地反映区位因素对城市土地价格的影响。
1.3城市规划因素
在建筑大辞典中，城市规划是指城市建设发展的综合性规划，包括城市的发展、人口规模、用地标准和布局等。在新型城镇化过程中，城市规划具有优化城市土地利用结构、规范开发商用地行为，促使城市发展符合城市长远整体发展规划的功能。城市规划决定着城市的容积率以及建筑密度，反映城市土地利用强度，在宏观层次上决定着城市土地价格的高低。城市土地的价格因其具体用途（主要包括工业类、住宅类、商服类、综合类等用地）不同而呈现差异性特征，每一类用地因为所处的具体区位及受周边城市规划影响，其价格也具有差别，例如商服和住宅类用地细分为10个不同标准的价格，工业类用地则包括 8个不同标准的价格。一般来说，在城市规划中，商服类用地价格最高，其次是住宅类用地，工业类用地价格最低，城市土地价格与商业服务用地呈正相关关系，与工业用地呈负相关关系，同一地域的同一块土地，土地规划的使用性质不同，该种土地的价格存在天壤之别。城市规划决定着城市用地的性质，保证着城市土地空间布局的合理性，导致了土地经济价值的差异。
1.4政策法规因素
政策法规是国家优化配置土地资源的行为准则，其目标是加强对土地资源的宏观调控，实现土地的集约利用。自十一届三中全会以来，我国历经土地政策的数次变迁和土地制度的数次变革，引发了土地利用实践及土地供应结构的调整。另外，土地利用政策也影响着城市土地价格。在保护18亿亩耕地前提下，城市土地供给量不能无限制扩张，城市土地供给的减少要求城市趋于高密度建设方式开发，这样就会导致在新型城镇化过程中城市土地价格就会越来越高。
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1.5邻里因素
邻里因素是指城市土地的周边环境，与城市土地价格呈显著的相关性，对城市土地价格形成的相关系数在0.6以上，具体是指土地周围的地理环境状况、基础设施的完善度等对城市土地价格具有明显的影响。基于实证数据调研，学校质量与城市土地价格呈正相关关系，学校教学质量越高，学校周边城市的土地价格就越高；医院对城市土地价格也有正的影响，周边有好医院的城市土地价格普遍高于周边无医院的城市土地价格。另外，大型购物中心为居民购物带来了方便，减少了人们的出行成本，对城市土地价格也有一定的影响；城市周边的附属公用设施的完备情况与城市土地价格呈正相关关系，这些公用设施具有提高城市居民生活质量的功能，为人们的生活带来便利；交通设施及基础配套设施的完善能有效提升区域土地效用，提高城市土地的需求总量，提升城市土地价格。
2 我国城市土地价格的调控对策
2.1建立完善的土地交易信息制度
形成系统的土地价格信息体系完善的土地交易信息制度是形成城市土地价格的重要依据。目前，我国土地交易市场信息不完善、信息零碎化、交易形式单一、市场化程度低，针对存在的问题，上海市在土地交易实践中立足于完善土地交易信息制度，建立了系统的土地价格信息体系和地价管理信息平台，旨在构筑土地交易的信息数据平台，建立土地交易信息固定场所，形成完善系统的土地价格信息体系，包括不同资质、不同用途及不同流通形式的土地交易价格。世界银行认为，要健全土地信息制度，建立有效的土地信息系统，需要以专业化的图绘和测量技术为支撑。要建立完善的土地交易信息制度，形成系统的土地价格信息体系，必须对与城市土地交易有关的信息予以及时收集、归纳和分析，管理部门在土地市场管理中，需提供相关城市土地交易服务的组织、程序和规则，深入研究如何准确、及时获取城市土地的供求、结构、价格等各类信息，同时根据市场供求情况做出市场供需预测，形成系统的土地价格信息体系。
2.2创新土地规划和用途管理制度
并优化土地总体利用结构土地规划和用途管理制度是保障土地资源合理利用重要制度，具有优化土地总体利用结构的功能。区位理论是有关土地分区利用的基本原理，土地经营利用程度与其距中心城市的距离有关。在土地交易实践中，传统的分区理论提出了严峻挑战，土地区划限制了该宗土地的具体发展用途，静态约束了城市用地数量和城市土地的开发，无法把握城市土地的具体开发行为，难以实现城市土地的供需平衡。因此，必须创新土地规划和用途管理制度，并将市场机制引入城市规划以及具体的城市土地定价环节，综合考虑影响城市土地价格的因素，取消传统的分区规划，并通过土地用途管理制度对土地使用情况进行登记备案，核减用地规模，加强用地需求、土地利用计划、土地开发进度安排管理，促进土地利用的有效管理，实现耕地后备资源的保护和维护土地利用的总量平衡，优化土地总体利用结构。
2.3建立土地价格的监测和预警机制
土地价格的监测和预警机制是政府有效调控土地市场的信息反馈工具，在市场经济条件下，城市土地价格呈现动态性特征。因此，准确预测城市土地价格就变得十分困难，这样就有必要建立城市土地价格的动态监测系统和预警机制，通过对城市土地价格进行实时监测，根据城市土地价格变化规律对土地价格变化进行预期，对城市土地交易价格做出准确预测，准确评判城市土地的市场运行状况以及土地价格的发展态势，引导社会合理投资；在城市土地定价过程中，通过对土地价格变化趋势的系统分析，宏观调控城市土地供求关系，合理解决城市土地的供需矛盾，为政府制定土地政策提供参考作用。
参考文献：
[1]李瑞新.浅谈我国城市土地价格评估的影响因素[J].科技与企业.2013（09）
[2]胡春凤.浅论土地价格影响因素分析及其对策研究[J].现代经济信息.2013（17）
论文作者:王瑞珍
论文发表刊物:《基层建设》2017年第19期
论文发表时间:2017/11/4
标签：城市论文; 土地论文; 土地价格论文; 区位论文; 因素论文; 信息论文; 城市规划论文; 《基层建设》2017年第19期论文;