信息与房地产市场效率，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,效率论文,信息论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在国外房地产经济研究中，“房地产市场效率”一词是特指“信息效率”，即市场价格是否能够很好地反映市场上的信息，根据价格对信息反映及时和充分的不同程度将市场分为强效率(Strong Efficiency)、准强效率(Semi-Strong Efficiency)、弱效率(Weak Efficiency)，这种研究是完全视房地产为资产，从而将其类同于证券等资产进行“信息效率”分析。这样的分析能否科学地反映现实，需要现实房地产市场存在这样一些前提：第一，作为资产，房地产要有好的变现性，即要求市场提供好的变现手段（比如证券化）、成熟的市场体系（包括房地产和金融中介组织）；第二，从整个市场范围来看，资产价值要具备一定的稳定性，否则它不能成为投资工具；第三，市场有足够的手段公开、公正、透明反映尽可能多的信息；第四，资产的异质性不能太强（证券的异质性是最弱的），这一点对房地产市场有特别重要的意义。
然而，“信息效率”分析并不适用于中国目前的房地产市场分析，原因正在于我们目前并不具备“信息效率”分析所需的前提。中国的房地产市场正处于特殊的发展阶段，有自身的特点：
第一，中国的人地矛盾突出，目前人均居住面积还很低，这导致了以下几个突出问题：(1)我国的住房消费实物格局还未稳定。而对比美国等国，单一家庭住宅(Single Family House)已成为稳定的市场主体。(2)建筑结构形式等技术因素在这些年的变化很大，并且仍处变化中。而住宅功能的变化尤为巨大，功能折旧问题更为突出。(3)我国的房地产增量巨大。市场需求量庞大，增量问题就更显重要。
这些问题对于信息效率分析意味着以下两点：(1)我国现有房地产的资产价值不稳定，并且在技术和功能高速变化、增量巨大的现实下，其价值在大的范围内会呈下降趋势。(2)我国的房地产资产异质性太强，而在没有证券化的情况下，这种异质性又无法得到改变。
第二，目前中国的房地产市场不成熟，市场体系极不健全，相关的金融市场、金融工具欠缺，没有证券化这样的变现手段，这些导致房地产资产变现性差；尤其在制度化、组织化的进程上，殊为落后。第三，我国的市场信息渠道单一且不畅通，信息、信号遭到扭曲。事实上不仅是中国，许多发展中国家都不具备以所谓“信息效率”方法分析房地产市场效率的基本条件。但是，我们必须能够对房地产市场的效率现实进行分析，做出解答。本文力图提出一个新的、适用于类似中国市场状况的房地产市场效率分析框架，而出发点却依然是信息。由于房地产的独特产品特性，信息问题在房地产市场中显得尤为突出，信息不完全和信息不对称是严重的，从而房地产市场的效率与信息紧密相关。只是本文的分析范式由资本市场分析变为以信息经济学、产业组织理论、制度经济学为基础的微观经济分析。
一、信息经济学与市场效率
1961年，乔治·J·斯蒂格勒在《政治经济学》杂志上发表了题为“信息经济学”的论文。同年，威廉·维克利在《财金》杂志上发表了“反投机、拍卖和竞争性密封招标”的论文。这两篇论文的发表标志着信息经济学的诞生。本文所提及的“信息经济学”，在内涵上是指对经济活动的信息问题进行研究的学科，在内容上包含D.K.Levine和S.A.Lippman所编著的"The Economics of Information"论文集所含的九个方面，并补充以不确定性和风险问题。
微观经济学的出发点是人的经济行为或活动，是社会性的活动，这必然涉及到人与人的相互作用和影响，从而，微观经济学的根本出发点应在于分析这种相互作用。人的相互作用涉及到两个基本问题：一是信息的传递问题；二是激励约束问题。作为社会化大生产的市场经济，一方面，在经济活动中必然涉及到大量的信息传递，社会成员需要什么、拥有什么资源、能够生产什么产品等信息需要传递；另一方面，这些传递中的信息是要发挥作用的，这就涉及到激励问题。市场的信息结构作用于信息传递和激励约束，进而对市场效率和经济运行结果产生重要影响。
完全信息和不完全信息是一组对应的信息结构，对称信息和非对称信息是前者的结构性延伸。传统新古典微观理论在完全信息结构的假设前提下，得出了私有制下的完全竞争市场是最有效率的结论。这一结论可以作为其他所有经济学分析的标尺，但也仅仅是标尺，原因是很清楚的：脱离现实的假设所产生的结论在解释现实时是苍白的。反观一下现实市场，完全信息结构是根本不存在的。经济行为人面临的从来就是不完全信息和非对称信息，只是就不同的产品市场而言，信息问题的严重性不同，这与产品特性密切相关。
不完全信息导致无效率配置已是经济学研究的共识。①具体说，不完全信息、非对称信息导致无效率配置结果的中间环节主要有：(1)由于必须搜寻而带来的搜寻成本和价格分散；(2)由于信息不足而导致决策风险的增加；(3)逆向选择与市场萎缩；(4)道德风险；(5)欺骗与意外损失等。当然，“不完全信息导致无效率配置”这一结论只是在不完全竞争情况下才是重要的，从而，这一问题是随产品而不同的。而房地产市场是典型的不完全竞争市场，面临严重的信息问题。
二、房地产市场特性
房地产的产品特性决定了其市场特性。有关房地产产品特性的研究已很多，本文着重于这些特性是如何造成房地产市场的不完全性和特殊信息结构的。
房地产的以下特性使其迥异于其它所有产品：②
1.自然特性。(1)地理位置的固定性（或称不可移动性）。“房”总是与“地”相连，房地产总是固定于一定位置上的，它不能象一般产品一样被随意搬动。这导致房地产市场总是地区性的。(2)异质性。豪泰林(Hotelling,1929)、张伯伦(1951、1962)、兰开斯特(Lancaster,1966)都提出过以一组特性来描述商品，而泰勒尔提出了产品空间的概念。有些特性是属于纵向差异的，即所有消费者的偏好次序是一致的，如质量、档次。而有些特性是属于横向差异的，即消费者的偏好是不同的，如区位。由此，我们可以看到一般产品的“异质”与房地产的“异质”概念的不同。从绝对概念来说，所有其它变量都相同的情况下，产品个体间在质量上是有差异的，但这种差异被大批量生产“抹平”了，研究这种差异往往显得意义不大。而房地产的“异质”是针对不同“个体”的产品来说的，即每一个房地产均是不同的，且这种视角无论对实际交易还是经济学研究均是有意义的。这种独特于所有其它产品的“个体间异质性”产生于这样几个原因：第一，即使所有其它变量都相同（相同的设计、环境、建设），由于地块是不同的，从而在区位变量上是有横向差异的。当然，区位相近的住宅成为相近替代品。第二，即使区位是相近或相同的，楼层、朝向、面积等功能性因素又会造成另一些横向差异。第三，由于是小规模生产（这里规模是指产品数量而言，不是指价值量而言），质量的纵向差异也是显著的，顶层可能存在下雨渗漏，底层可能因地基沉降而受影响。房地产的这种“个体间异质性”使其成为信息问题最突出的产品。(3)耐久性。房地产的使用年限都较长。由于其物质实体的耐久性（从而法律客体的不可毁灭性），房地产成为财富的重要组成部分，与人的福利密切相关。
2.经济特性。(1)单位价值量大。住宅是所有消费品中单位价值最大的。对于供给者，供给成本巨大（尤其表现为大的平均成本），开发需要金融支持，由此不可能出现大规模生产。对于消费者，大的单位价值量导致其无法靠现期收入和积蓄购买，必须借助于贷款。(2)稀缺性。这是土地造成的。首先，土地总量固定，且一定时期用于房地产的土地供给量也是有限的。其次，即使土地总量相对于需求总量并不缺少，但适用于特定区位要求的土地必然是短缺的。这些造成了适于特定要求的房地产总是稀缺的。(3)消费和投资的双重性。由于住宅是人们财富的重要组成部分，故它可以成为一种投资工具。
3.从质量信息角度的描述。信息经济学中，常把产品从质量的角度划分为三类。一类是搜寻品(search goods)，其质量是消费者在购买之前通过搜寻就能了解到的。第二类是经验品(experience goods)，其质量只有在购买并消费之后才能了解。第三类是信任品(credence goods)，其质量即使消费之后也很难知道。搜寻品面临的是厂商的产品选择（怎样的质量，如何多样化），而经验品、信任品面临的就是本文关注的不完全信息带来的诸多问题。而且，信任品的信息问题十分严重，以至于常需要政府干预。③
当然，质量也是多个变量构成的。产品越复杂，质量的构成变量越多。房地产的质量构成变量中，有的是消费之后可以了解的，如门窗、上下水系统的质量等；而另外一些，即使消费了也无法了解，如墙体结构、基础的质量。所以，应当把房地产视为介于经验品与信任品之间，同时具备两者的特性。
房地产的“位置固定性”、“稀缺性”和“个体间异质性”是导致房地产市场不完全竞争和不完全信息结构的最主要原因。位置固定和土地稀缺突出了空间的阻力，任何一个区位的房地产都具备了一定的垄断力，对土地使用权的垄断导致了不可能有同一区位的竞争者加入。④而个体间异质性进一步加剧了这一不完全竞争状况。个体间异质性导致决策者必须了解的信息量是巨大的（相对于其他产品，如电视机的不同品牌而言），由于搜寻成本的在在，从而决策者实际可能的信息量必然是贫乏的，市场必然体现明显的不完全信息结构。加之房地产兼具经验品和信任品特性，许多质量变量是难以察知的，非对称信息结构必然出现于大多数交易中。
三、房地产市场效率模型
绝大多数产品的交易中，信息问题都不是容易忽视的。下面提出的房地产市场效率模型实际上是从信息问题严重的产品市场出发的，加入房地产市场的某些特征使其更特殊化。评价房地产市场效率的总原则依然是帕累托效率，但我们需要把这一原则具体化。产生于完全信息的假设、完全竞争市场结构下的具体效率标准是：P=MC。这一标准表明了这样一种观念：在完全信息状态下，竞争性市场体制是确保实现帕累托最优的有效机制，价格本身是实现效率所需的唯一指示器，不需要任何其他制度和机构。许多信息经济学的专题研究均表明，⑤一旦加入信息不完全，竞争性市场体制往往并不能保证帕累托效率，现实中大量制度的存在是对实现效率具有积极意义的。一个产品市场要能够有效率地运行，仅依赖价格这一个指示器是远远不够的，还需要一系列的制度，以保证风险分摊、保证提供决策所需信息、保证降低搜寻费用、保证消除逆向选择和道德风险。房地产市场效率模型可用公式表述为：
E(p,qn,ql,s,k,u)=E(I,R,C,Q,F)
等式的左边是构成，右边是决定因素。
房地产市场效率模型应包括两个层次的内容：第一，效率标准本身，即用怎样的具体标准来评价房地产市场是否是有效率的，本模型中称为“效率核”；第二，影响效率的市场制度因素，这是与本文此前所有的论述相应的结果，模型中称为“制度圈”。
此模型的房地产市场效率标准是把帕累托效率分解为以下变量：(1)价格变量(p)。消费者对于房地产的评价≥房地产的价格，且房地产的价格＝厂商的边际成本。这句话的前一部分是交易能够实现的基本条件，后一部分类似于完全竞争模型所给出的效率标准。(2)产量变量(qn)。⑥与一般产品相同，厂商供给的产量正好等于消费者需求的数量。(3)质量变量(ql)。价格不仅要反映数量，尤其要反映质量，在所有其它变量不变的情况下，价格应与质量成正比，并且不同质量的住宅（在不同的价格下）有其自身存在的市场。广义一些的话，这一变量还可包括功能。(4)空间结构变量(s)。要实现资源的合理配置，各地理区域上的供需应当是大体切合的，否则，就是资本和人力投入了错误的土地利用。(5)类型结构变量。住宅市场不是一个由单一产品形成的市场，它还可以细分。不同类型的房地产收益率无法最终等同（因为存在着某些进入障碍，如土地、规划），但如果投资过分集中于某一类型的房地产，造成大量剩余，而同时（由于投入房地产的资金总量是有限的）其它某些类型的房地产供给不足，从总体上考察，这无疑是低效率的。(6)福利净损失。这里不是要谈垄断中所谈的“福利三角”，但两者有着相同的经济学意义，即：房地产市场的运行不能产生各参与方均未获取的福利损失，或者是一方的付出未产生收益，或者是一方的付出未被其他各方吸收。影响和决定房地产市场运行效率的市场制度因素有哪些呢？本模型提出的以下因素其实就是把前述的不确定条件下的选择理论、搜寻理论、逆向选择、道德风险的论述向前具体化一步：(1)提供形成正确决策所需信息的制度。(2)减少和分摊风险的制度。(3)降低搜寻费用、进而降低交易费用的制度。搜寻理论说明了经济要有效率地运行，就必须要以一定方式有效地降低搜寻次数、搜寻费用。(4)鼓励供给和交易合意质量的制度。这实际上是消除逆向选择问题。(5)有效制止欺骗的制度，包括道德风险。
根据前述的效率标准和影响因素，综合形成这一房地产市场效率模型。
这一房地产市场效率模型并不成熟，尤其是在我国现有统计数据资料现实下，定量分析有一定困难。但提出此模型的本意在于构筑一个我国房地产市场经济分析的基本框架，使我们在对我国房地产市场目前的效率状况及造成该状况的深层原因的理解上，能够超越表象的价格层次，更为关注信息、组织及制度因素。