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摘要：房屋征收分为住宅征收和非住宅征收，非住宅征收是征收工作的重要也是难点。非住宅征收数量不多，但通常情况复杂，大多涉及历史遗留问题，非一般套用征收法规可解决，需综合房产、国土、规划、企业改制等相关政策，结合实际情况，采取“一事一议”方式，有针对性的解决处理。本文通过真实具体的案例，分析非住宅房屋征收中常见的问题及法律关系，提出解决建议。今后在征收工作中遇到类似情况，可作为案例借鉴使用，有助于理清情况、合理合法给予补偿，推进征收工作顺利进行。
关键词：征收；非住宅；常见问题；解决建议
一、非住宅房屋征收工作现状
征收工作中的非住宅是指房屋权属证书（包括公房承租单、规划批准文件等）上登记为非住宅的合法建筑。实际工作中，产权登记为住宅的临街一层房屋、实际作为非住宅使用的，被征收人提出申请，也可按照非住宅进行补偿。商铺、旅馆、餐饮、写字楼、厂房、仓库、办公等建筑均属非住宅范围。非住宅包含范围广、类目多，在一般棚改项目中涉及数量不多，但在一些市政基础设施建设项目中，却是征收工作的重点和难点。以青岛市市北区为例，2007年-2010年旧城改造拆迁非住宅60000平方米、20000平方米、113000平方米、120000平方米。2011-2012年征收非住宅500平方米、1600平方米，2013年-2016年棚改征收非住宅3000平方米、5500平方米、7000平方米、2800平方米。其中，以新疆路高架桥项目、东西快速路三期工程项目及小港湾旧城改造项目拆迁非住宅居多，除一般产权非住宅外，还涉及军用土地仓库拆迁、火车轨道拆迁、铁路大棚货场拆迁、改制企业厂房拆迁等复杂情况，历史遗留问题多、涉及利益方多、补偿金额多，因此在拆迁工作中需格外慎重，造成进展速度缓慢，极大的制约了拆迁工作的顺利进行。
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二、非住宅房屋征收典型案例、常见问题和解决建议
1、实际使用状况与权属登记不符的。
（1）权属登记为非住宅、实际用途为另一种非住宅的
某福利厂权属登记土地性质为工业出让地，房屋性质为厂房，共有八栋建筑。实际用途沿街两栋楼一层出租经营药房、超市等商铺，其他房屋有办公、工业生产和仓储。若按厂房性质评估补偿，每平方米评估价格仅为5000元，远远无法达到业主的补偿要求。为推进征收进度，市政府专题会议确定，该处房屋按实际用途进行补偿。考虑房屋使用状况，相关责任部门共同研究，对房屋使用性质进行认定。经评估，临街商铺37900元/平方米、办公14040元/平方米、厂房5000元/平方米。结合各部分房屋建筑面积，总补偿款达8000余万元，合理合法的对房屋权利人进行了补偿，顺利完成征收任务
（2）权属登记为非住宅、实际用途为住宅的。
某棚户区改造项目有14户居民系某工厂职工，居住房屋为平房，建筑面积约300平方米。经查，该处房屋原为工厂仓库，属非住宅，为解决职工住房困难，分配给职工居住。征收时企业已破产。按照房产政策，公有非住宅房屋拆迁时选择货币补偿的，补偿款的30%归产权单位所有，70%归房屋承租人所有。14户居民在此居住多年，要求给予补偿安置。为推进征收工作，维护各方权益，征收责任单位与该厂的上级接管部门协商确定，按住宅房屋结算征收补偿款，将其中30%交产权单位，确保国有资产不流失；另对居民办理公房出售手续，居民缴纳公房出售计价款，单位对居民出具分房证明，征收部门对居民进行补偿安置。
2、房屋证载面积与实际面积不符的。
某项目一处非住宅被征收人认为房屋实际建筑面积比产权证登记的面积大，拒绝签订拆迁补偿协议，要求对实际面积进行测绘并补偿。此要求不符合征收条例规定，依法不予满足，双方僵持无进展。通过做工作，被征收人同意自行到房产管理部门申请面积复核、更正产权登记，征收部门按照更正后的面积进行补偿。
3、无权属证明无法征收补偿的
某住宅房屋，实际用于经营30余年，按照征收政策，被征收人可选择按住宅房屋补偿，也可选择按非住宅房屋补偿。征收时房屋使用人无法提供合法的房屋权属证明。征收单位拟申请对该处房屋进行“未登记建筑认定”，又因工商、税务登记不在被征收房屋内而无法实施。后经查实，房屋建设单位与房产管理部门曾签订协议，房屋建成后全部移交房管部门进行管理。房管部门对其他房产全部登记造册，而此房屋由他人使用直至征收。落实房管部门，因无法查证当年资料，不予补录登记。被征收房屋权属情况十分复杂，短时间内无法理清，严重影响了征收和建设工作的进行。
为加快工作进度，征收单位与房屋使用人协商确定，被征收房屋按非住宅进行评估补偿，由房屋使用人提起申请，对被征收利益进行公证提存，先行拆除房屋，待房屋权属情况落实后据实分配补偿利益。
结语
非住宅房屋征收虽然数量不多，但情况复杂，需综合多种政策、法规进行处置。这就要求征收管理部门及从业人员加强相关法律法规的学习，提升业务素质，提高处理复杂问题的能力。在依法开展征收工作的同时要开拓思维，勇于创新，兼顾合理，维护各方利益。本论文是作者工作经验的积累，希望能对其他项目类似情况有一定的借鉴作用，推进征收工作顺利进行。
参考文献
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论文作者:王晓斌
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年2月上
论文发表时间:2017/6/9
标签：房屋论文; 住宅论文; 工作论文; 情况论文; 权属论文; 部门论文; 居民论文; 《建筑学研究前沿》2017年2月上论文;