W 房地产公司土地增值税清算案例分析
毛瑞琪
(英国利物浦大学，英国 L69 3BX)
摘要： 一直以来，房地产行业的税收收入都是我国重要的国家财政税收来源之一，同时也在地方财政收入当中占主要部分，这其中，土地增值税在房地产企业所负担的税收中占据的比例较高，给企业带来较重的负税。但是因为土地增值税清算政策规定较多并且比较复杂，且房地产企业成本项目内容较多，不同种类不同方式所计算出的结果都不一样，所以，房地产企业土地增值税的清算工作并不轻松，同时，因为很多房地产企业没有对土地增值税清算保持较高的重视程度，这些都导致了最后在清算过程中出现一些问题。本文首先参考了一些有关土地增值税清算方面的文献，通过文献研究法对土地增值税清算的相关理论信息进行解释阐述和思考。其次进行了案例分析，以W房地产公司作为研究对象，根据该公司的财务报表、土地增值税纳税申报表等数据资料，对该企业的土地增值税清算进行分析，并且提出建议。
关键词： 房地产企业；土地增值税清算；土地增值税
一、W 房地产公司概况
1.W房地产公司背景介绍
W房地产开发公司成立于2001年10月，注册资本2500万元。经营范围包括房地产开发、建筑材料经营、商品房销售和出租。
2.项目介绍
LC花园项目于2003年8月开始建设，2004年12月主体工程封顶，于2005年1月通过结构验收。该项目可售建筑面积为13250773平方米，其中包括住宅建筑面积1010119平方米、店面建筑面积2937583平方米、车位车库建筑面积2120平方米。截止至2005年8月份，此项目的可售面积全部销售完毕，实现的不动产销售收入为388937525元，其中包括住宅销售收入255950145元，店面销售收入122068380元，车库销售收入10919000元。项目已预征土地增值税149.96万元。
二、W 房地产公司土地增值税清算申报情况
W房地产公司为取得该土地而支付土地出让金18499725元；LC花园项目未支付土地征用及拆迁补偿费，W房地产公司为完成该项目共支付前期工程费10200593元，建筑安装工程费213186346元，基础设施费21248673元，公共配套设施费93110元，开发间接费用17360606元。
三、W 房地产公司土地增值税清算存在的问题
1.虚构工程项目支出成本核实难
经过检查W房地产公司原始凭证核实，W房地产公司在开发成本中记有一项2570000元的支出，但是没有查询到有效的凭证，因为不存在合法凭证，应该予以扣除。
根据本文的定义程序的控制依赖关系和数据依赖关系均使用G（V，E）表示。那么可以将程序的控制依赖关系和数据依赖关系在同一个有向图中表示出来。其中，为了对控制依赖和数据依赖关系进行区分，仍然使用实线表示控制依赖关系，虚线表示数据依赖关系。得到程序的依赖关系图如图4所示：
2.虚开发票调查取证难
此外，还存在有利息支出5474823元，没有出具金融机构的发票等证明，应当该予以剔除。LC花园项目占地面积为38666.86平方米，建筑面积为132507.73平方米，容积率大于1.0，经过核实，LC花园项目每套住宅建筑面积均小于140平方米，每套住宅实际销售价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.38倍以下，所以LC花园项目住宅符合普通住宅标准。
四、W 房地产公司土地增值税清算的合理计算
罗扎诺夫的写作方法简直快赶上当下的某些“身体写作”了。 我们似乎不应该误解其写作的“身体性”，而是应该把“身体性”理解为极度的“任性”。 他说：
在创建调整区域之后，我们还可以使用画笔工具对调整范围做更精细的手动修改。首先使用快捷键Y打开蒙版叠加显示，以便于观察当前工具的影响范围，接着选择画笔工具，然后在画面中涂抹修改径向滤镜的调整范围。绘制时，可以使用快捷键]与[修改画笔的大小。
非住宅面积=店面建筑面积+车库建筑面积=31495.84(平方米)
住宅税金支出=255950145×5%×(1+3%)
（二）根据流行程度推断 暴发性发生腹泻，传播迅速，一般与病毒性腹泻有关；隐性发生，传播缓慢，渐进性加重，多由细菌性、寄生虫病或营养剂应激因素引起。
非住宅面积占比=31495.74÷132507.73=23.77%
随着经济的迅速发展，车辆数量的快速增长，交通事故也随之增多。交通事故不仅造成人员伤亡、车辆损失，也引发了大量的民事纠纷和上访事件。许多事故责任者、受害人及其亲属，都以各种不同方式对事故的证据、认定和判处提出疑问。这就要求事故处理工作人员应加强学习，不断提高政策水平和业务素质，增强证据意识，运用痕迹、法医、化验等刑事科学知识处理道路交通肇事案。其中痕迹检验技术处于特别重要的地位，痕迹检验做出的鉴定结论是最直接、证明力最强的证据，能在交通事故处理的许多重要环节发挥关键性的作用。下面结合几起案例，对其作用进行分析。
1.各部分应分摊土地出让金如下
住宅部分=18499725×76.23%=14102340.37(元)
非住宅摊销成本=344044505×23.77%=81779378.84(元)
2.各部分分摊房地产开发成本如下
房地产开发成本=100200593+213186346+21248673+93110-2570000(17360606-5474823)=344044505(元)
住宅摊销成本=344044505×76.23%=262265126.16(元)
非住宅部分=18499725×23.77%=4397384.63(元)
3.各部分分摊房地产开发费用
住宅摊销费用=(18499725+344044505)×10%×76.23%=27636747(元)
非住宅摊销费用=(18499725+344044505)×10%×23.77%=8617676(元)
式中，Pt为激光发射功率，St为目标反射率，Tr为接收光学系统效率，Tt为发射光学系统效率，Ar为接收光学面积，θ为入射光线与法线的夹角，R为目标与系统之间的距离，Ua为大气衰减系数.
1.2.2 术中护理 ①心理安抚：患者进入手术室后，护理人员要介绍手术室情况，通过语言、肢体语言安抚患者，消除患者的不良情绪。②麻醉护理：帮助患者采取合理的手术体位，建立静脉通道，必要时采取制动处理，协助麻醉师为患者实施麻醉处理，全程监测患者的生命体征变化，并及时询问患者的感受。③手术配合：护理人员要协助医生进行手术操作，递送手术器械，监测生命体征，加强保暖护理。④术毕处理：手术结束后，为患者穿好衣服，处理干净血迹，注意保暖，注意保护患者隐私。陪伴患者待其麻醉苏醒，并妥善送回病房。
4.转让房产有关税金支出
住宅面积占比=101011.9÷132507.73=76.23%
=13181432.47(元)
非住宅税金支出=132987380×5%×(1+3%)
=6848850.07(元)
5.土地增值额
(1)住宅部分
扣除项目金额=14102340.37+27636747+(14102340.37+262256126.16)×20%+262256126.16
=372448339.31(元)
增值额=255950145-372448339.31=-116498194.31(元)
住宅面积=建筑物面积=101011.9(平方米)
(2)非住宅部分
扣除项目金额=4397384.63+81779378.84+8617676+6848850.07+(4397384.63+81779378.84)×20%
=118878642.23(元)
(ⅱ) 对任意F∈CIrr(X),若Fδ∩U≠Ø,则(clF)δ∩U≠Ø,又clF为X的可既约闭集及(X,τ)为可数sober空间,存在唯一x∈X使得clF=cl{x}=↓x,于是(↓x)δ∩U=↓x∩U≠Ø。注意到U=↑U,于是x∈U,从而clF∩U≠Ø,F∩U≠Ø,故U∈τCSI。
增值额=132987380-118878642.23=14108737.77(元)
增值率=14108737.77÷118878642.23×100%=11.87%
6.土地增值税
住宅部分因为增值额小于零，按照税法的规定可以免征土地增值税。
非住宅部分因为增值额大于零，而增值率又小于50%，适用的税率是30%，应交土地增值税=14108737.77×30%=4232621.33(元)。
发病前用25%嘧菌酯1500倍液～2000倍液喷雾预防。发病初期，用20%三唑酮（粉锈宁）乳油800倍液～1000倍液，加优质叶面肥，或用1%多抗霉素可湿性粉剂800倍液、或12.5%烯唑醇可湿性粉剂600倍液。或10%氟硅唑（福星）7500倍液、或70%甲基托布津可湿性粉剂1000倍液～1500倍液，或50%硫悬浮剂200倍液～400倍液，75%百菌清可湿性粉剂500倍液～800倍液，或10%苯醚甲环唑（世高）1500倍液喷雾防治。隔7d～10d防治1次，连续防治2次或3次。药剂交替使用，每种药剂只能使用1次。采收前5d～7d停止用药。
已知该企业已经预先缴纳了税费1499600元，所以应该补缴的土地增值税=4232621.33-1499600=2733021.33(元)。
五、研究建议
1.建立商品房的税收预约定价机制
对房地产开发项目实行全过程跟踪管理，专人负责。落实做到对项目从立项到竣工清算的监督和管理。建议税务机关和价格部门相互配合，以避免部分房地产开发商随意调整房屋价格从而逃避纳税的义务。按照目前存在的规章制度，房地产开发商在取得预售许可证之后，应该按照价格部门审核过后的相关文件确定房屋的售价或者每平方米单价，税务机关对之进行备案，之后税务机关可以根据预约定价来计算土地增值税、营业税和企业所得税(特殊情况除外)。房地产开发商在此价格的基础上给予的各种优惠都根据税法“折扣销售”的规定处理。否则，不管企业在财务上如何核算，一律调整计税收入，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的行为，除了按照房地产评估价格计算征收意外，还应该视作偷税处理。
改进阶段学生要进行桥模型稳定性及承重测试，小组成员探讨改善桥设计，建立新的模型并再测试，通过循环反复的测试、改进，提高学生的问题解决能力及交流合作能力，增强学习体验，培养批判能力和创新能力。
2.加强各部门之间的协调与配合
一是加强对税务系统信息化的建设，快速实现整合信息资源、强化对信息数据的管理和运用，使所有普通发票做到上网，让国、地税系统的信息资源得到共享，从而提高税务机关人员的工作效率。二是与金融监管部门相互配合，规范房地产开发企业的结算方式。房地产开发企业的商品交易、劳务供应、资金调拨、信用往来等业务需要通过银行转账来结算，必要情况下可以对建材采购、关联企业间业务来往的资金结算实行备案制度(除按照现金管理的规定可以使用现金结算以外)。这样可以避免房地产开发企业通过编造虚假经济业务和虚假支付，从而达到避免纳税义务的目的，同时这样也可以为税务机关人员核实提供线索条件。三是与国土资源局、房管局等部分进行密切配合，建立起信息共享制度，共享信息资源，方便税务部门查找相关资料、获取数据(财政局、国土资源局、建设局、房管局等部门及时将房屋、土地转移和其他涉税有关信息提供给税务部门)。
3.项目预先申报和中介机构鉴证制度
对于一些房地产发开企业存在的不实工程项目、不实工程量等问题，应该做到项目预先申报和中介机构鉴定制度。
一是房地产项目立项以后，房地产开发企业应该向相关部门税务机构进行申报，包括有工程名称、工程合同、最后结算方式等，所有的施工细节都应该预先进行申报。二是如果房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的资料信息是虚假的、不符合现今土地增值税清算标准的，如前期工程费、建筑费、安装费、基础设施建设费、开发直接费用间接费用的凭证或者所提供的资料是不符合实际或是伪造的，应该根据国税发[2006]187号文件的要求，地方税务局可以核对有关信息，如参照当地建设工程造价管理部门公布的定额资料，结合房屋结构、房屋用途、房屋区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，再通过进行计算予以扣除。三是利用中介机构鉴证制度的引进，使税务机关委托具有对应资格的中介机构对房屋项目竣工的财务信息进行决算审计和工程计价评估，在审计结束之后，将结果报送税务机关备案。中介机构除了对主体工程进行审计、评估，更应该重视对零星工程和配套设施的审计和评估，尤其是比较隐蔽的地下工程，在这一制度里，税务机关主要扮演着审查审计报告是否符合要求的角色，并且在必要的时候可以实地核查。
4.修订土地增值税征收管理措施
修订土地增值税征收管理措施，可以更好地发挥土地增值税起到的调节作用。可以通过简化房地产企业的房地产土地增值税扣除项目计算方法，适当地降低适用税率，简化扣除项目也可以有效地防止房地产开发公司增加不实扣除项目，从而达到税务机关更好地控制管理土地增值税的源头。同时希望能对商品房价格上的优惠、“隐瞒、虚报房地产成交价”、国税发[2006]187号文件里提到的“平均价格”进行更加明确的定义，以方便税务机关有一个衡量的标准。对“销售价格明显偏低”和“正当理由”等这些语句有一个明确的范围和标准进行界定，从而达到增强相关部门的可操作性的效果。
六、结论
从实际情况来看，我国现行的土地增值税结算过程相对复杂。在税收征收管理这一环节中，房地产土地增值税清算一般是在房地产基本销售完再进行的，但是因为存在有较多的单项目公司，在进行结算的过程中，部分房地产开发商已经人走楼空，结算工作顺利开展受阻；而又有部分房地产企业存在费用未支付或者未取得合法凭证的现象，这导致了税务人员难以审核成本费用是否真实和合理，并且也会出现房地产企业所提供的扣除项目掺杂过多水分。房地产开发企业在土地增值税清算方面，需要弄清楚清算程度，清算单位，清算条件，注意事项等，提供齐全的清算资料，了解清算标准等一系列问题，只有将这些问题均了解清楚，才能够正确的进行土地增值税清算。虽然目前土地增值税的清算形势不佳，存在一些问题，也有了新的税务风险和法律风险。但随着文件的不断健全，房地产开发企业在土地增值税清算方面，将会越来越健全。
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中图分类号： F299.233.4;F812.42
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)26-0152-02
作者简介： 毛瑞琪，英国利物浦大学学生。