香港的房地产业发展，本文主要内容关键词为：香港论文,产业发展论文,房地论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产业是香港的重要支柱产业之一。目前，房地产及建筑业增加值占GDP的20%以上，仅次于金融服务业，居第二位。 香港房地产类上市公司股票占总市值的30%，与银行股一起成为牵动股市涨落的“两驾马车”。房地产业的潮涨潮落广泛影响着相关产业乃至香港整体经济的状况。了解和借鉴香港房地产业的发展经验，对搞活内地房地产市场、刺激住宅业成为新的经济增长点将大有裨益。
一、科学规范的土地规划制度，为土地资源的合理配置提供了保障
香港全境土地面积1092平方公里，约80%为陡峭的山地，人口密度为每平方公里5800人，是世界上人口密度最高的地区之一。土地是香港十分稀缺的资源，经济增长、人口集聚、城市扩张致使用地需求旺盛；地价高昂，可谓寸土寸金。因此，最大限度地优化配置香港的土地资源，充分发挥土地用途潜力是香港当局追求的重要目标。为了实现这一目标，香港当局制定了科学完备的土地规划管理制度与政策。
香港的土地全为政府拥有，而政府则以批租方式将土地的所有权和使用权批予个人，承租人须向政府缴付地租。政府通常是以公开拍卖、招标或私下洽商等三种公平及公开竞争的方式批租土地。从经济学理论来说，这是使土地资源得到最佳利用的最有效途径。
负责制订香港土地政策的决策机构主要包括土地发展政策委员会、城市规划委员会以及政府布政司下属的规划环境地政科，有关执行土地政策及城市规划工作的主要部门则是地政总署、规划署、屋宇署、拓展署、环境保护署等。以城市规划为例，香港的城市规划负责引导和管制土地发展及用途，目的是为市民提供更健康、更安全、更方便和福利更佳的生活环境。香港的城市规划系统大到考虑全港发展策略，小到规划市民的衣、食、住、行，而且非常细致、周全和科学，对有限的土地资源作出均衡的安排。
以香港新市镇发展来说，政府在六十年代初就开始了前期发展荃湾、屯门、沙田等新市镇的规划设计。按照“全港性、次区域性和地区性”的规划体系，规划署在全港及次区域性和规划文件指导下，依照“自给自足，均衡发展”的原则，制定了较详尽的地区性的“法定图则”，分配出供各类住房、商业、社区、工业及休憩用途所需的土地。这些“法定图则”经过城市规划委员会和行政局批准后，地政署会按需要分地段进行征地及清拆，然后由拓展署组织进行道路网络、场地平整、供水排水和电力通讯等配套基础设施建设。最后，政府将拓展出来的熟地按规划的用途通过拍卖或“私人协议”方式批给私人发展商、“房委会”等单位进行开发。新市镇快速而有计划、有步骤地发展，实现了政府迁徒人口、改善居住环境的目标。
二、公平与效率兼顾的住房政策和宽松的经济政策推动了香港房地产业的发展
香港政府的住宅政策既有福利性又有市场性，兼顾公平与效率。其主要政策包括对中低收入家庭住房实行福利型政策，提供财政资助和优惠政策，并且积极推行居者有其屋计划和夹心阶层住房计划。居者有其屋计划是以房屋署建房为主，私人机构参与相结合的方式，居屋以不盈利为原则，按成本价出售给月收入低于30000 港元的家庭以及租用公屋的住户（不受收入限制）。 夹心阶层住屋计划的目的是协助月收入在26000元到60000元之间的私人租房者自置居所，低息贷款额可达到购房价的25%。同时，香港政府也在为真正确保公平、维护公屋资源的合理分配，重新检讨反思香港的房屋政策，逐步加大了市场配置住房的力度。如提高租金、增加私人参建计划的住房供应量、向购买“居屋大厦”的重建户发放按揭还款补助金等。重建户以5 %首期付款和从金融机构取得的按揭贷款向房委会支付全部楼价，房委会则在第一、第二、第三年分别每月向购房户补助6000元、4500元、3000元。
香港政府对经济采取的是积极的不干预政策，对房地产业也是如此。譬如，香港的税制十分简单，税率也比较低，而且是长期基本不变。获利丰厚的地产商只向政府缴纳土地交易中相当低的印花税及物业出售后的利得税（即出售房屋后上交所赚钱的16.5—17.6%）。由于地产商得到利润后，把更多的资金投入房地产的再发展，最终房地产业得到了大发展，政府也成了大赢家。
三、完善活跃的中介市场为房地产业的发展创造了良好的环境
香港约有4000家地产代理公司和20000多地产代理人。 他们的广泛存在，推动了房地产市场的发育，方便了物业交易，使物业市场繁荣不衰。香港的中介市场相当活跃，可以说已经国际化，信息灵通，成交快捷。在某种意义上来说，一个成熟的中介市场可以使不动产可动化，吸引着国际投资者在房地产市场上放心投资。如估价师为物业估值，把本来难以比较价值的不同物业估值专业化，令交易更公平。律师在物业买卖中的法定参与，负责查证买卖双方的合法身份，起草各类法律文件，保障了交易的合法性。炒家的作用也不能小视，其实如果失去了炒家，市场就会冷却。从经济上讲，热要比冷好，有泡沫要比无泡沫好，但过强则不正常。
四、发达的金融体系为房地产业的发展提供了源动力
香港的房地产金融对香港房地产业的发展发挥着不可磨灭的重要作用。房地产投放的资金多、投入的年期长，所以必须依靠银行的配合和支持，而宠大的房地产市场又构成银行的主要业务对象。由于香港有一个严谨的土地及房产的抵押（按揭）法规，长期以来形成了一个完善的房地产抵押市场。银行业对有关房地产的放款占到其放款总额的35%，发展商可以从银行借到项目投资额的六成左右，中间投资者和消费者可以向银行做按揭，依物业的性质不同，最高可借到物业估值的九成。而银行顺应物业市场表现及顾客的要求，根据借款人的条件，提供多种灵活的按揭服务。有了银行的支持，发展商可集中更多可利用的资本，同时也能将具备销售条件的物业顺利地转移到中间商或消费者手中，用回收的资金去拓展新的业务。而中间商和消费者，也可利用他们有限的资金并借助银行力量去进行盈利活动或购置家业。
五、健全的法律体系、统一精简的房地产行政组织为房地产业的蓬勃发展保驾护航
香港房地产业20多年来能稳步发展，还得益于完善的法制基础和配套的政府规制。香港的房地产法规已有近100年的历史， 一切有关的城市规划，房地产的批租、转让和抵押，均有法可依，确保了投资者的合法权益不受损害。如在物业发展的技术方面，从规划批地、设计审批、建造监督、完工验收乃至入住后的物业管理都有相应法规条例。这些法规条例具有相对的稳定性，它的执行、修改、制订都具有相当的透明度，充分体现了公开、公正原则。
又如在物业买卖、租赁方面，政府也有配套的条例，设有独立的土地审裁处，保障买卖双方利益，减少失误和防止欺诈活动。香港还制定了《土地登记条例》，规定本港区域内土地、楼宇的地契、买卖合约、契约、遗嘱、法院判词等必须向“土地注册处”申请登记。公众人士可根据需要直接到“土地注册处”查询。香港的房屋交易均在律师所进行，整个房地产市场均在法律的控制和保障下进行规范的运作和交易。
此外，香港还有个统一、简化、灵活而有效的房地产行政架构。有关房地产重要的审批事宜，不仅有时间限制，而且涉及的部门亦不多。对几亿、甚至上百亿的投资而言，投资时机的选择、政府的办事效率是投资者能否下定决心的重要因素。同时，香港还有一支高素质、高效率的公务员队伍，公务员大多集行政管理和专业技术于一身，这大大提高了工作的质量和效率。他们的廉洁敬业，更保障了执法的严肃性和公正性。
香港，这座素有“东方之珠”美誉的国际性城市，在经过一百五十年的漂泊之后，终于回到祖国的怀抱。无论在政治领域还是在经济领域，香港与内地的联系也将会日益紧密。内地正在大力推进社会主义市场经济的进程，研究借鉴香港发展房地产市场的经验，不仅有助于推动房地产业的发展，也将有助于推动内地经济社会各方面的持续稳定健康地发展。