我国住房抵押贷款二级市场的构建，本文主要内容关键词为：二级市场论文,抵押贷款论文,住房论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]F830.572 [文献标识码]A [文章编号]1000-8284(2001)03-0107-04
一个完善的住房抵押贷款市场应具有发达的一级市场与活跃的二级市场，一级市场有稳定的资金来源，金融工具多样化，主体抵押贷款债权三性统一，二级市场证券风险分散，品种合理，为一级市场提供长期资金来源，使资产负债管理高效率，这种市场能够让借者愿借，贷者愿贷，开发商愿建，消费者愿买，实物市场与证券市场相互促进，并具有可靠的担保、保险机制，同时其他服务中介机构功能齐全。
一、住房抵押贷款一级市场与二级市场的关系
购房者借入购房资金并同贷款者签订抵押贷款合同的过程被称为抵押贷款的“创造”过程，“创造”抵押贷款的活动总和被称为抵押贷款的一级市场[1]。我国目前只存在住房抵押贷款的一级市场。房屋购买者将购买的房屋作为今后还款的保证向银行等金融机构取得贷款，用于购买房屋，这样成千上万的购房者或家庭通过房屋同银行形成借贷关系，这就是住房抵押贷款的一级市场。在住房抵押贷款一级市场中有两个市场主体，一方面为抵押人，即购房者，一般为家庭；另一方面为住房抵押权人，或其他为住房抵押权人，是放款的金融机构，如我国的建设银行、农业银行，或是其他非银行金融机构如公积金管理中心等。二者以房屋为纽带形成债权、债务关系。它是推动房屋销售市场的重要因素。
由于住房同其他商品相比具有投资量大、周期长和位置固定等特性，房屋抵押贷款活动也通常是一个长期的贷款关系，一般国外最长可达30年，我国就平均而言一般在10～15年。在住房抵押贷款中贷款比率一般在60%～90%，多数为70%～80%。这种大量、长期抵押贷款必定会对银行形成强大压力，在长期的放款中感到资金的匮乏。所以银行必须寻找新的资金来源，这就形成了住房抵押贷款二级市场。
住房抵押贷款二级市场是指买卖抵押房地产债权的市场，是住房抵押银行将以抵押的房地产债权转给一定的机构，这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权打包推向金融市场，从金融市场吸收资金投到房地产抵押银行[2]。这样住房抵押贷款一级、二级市场相连通并形成良性的资金流通。一般情况下投资住房抵押债权的投资者并不是一级市场的购房者，而是证券投资者。这样一级市场形成的银行拥有的住房抵押债权通过金融市场转让给证券投资者，而取得再进行住房抵押贷款的资金。房地产抵押贷款一、二级市场的关系。（见图1）
图1 住房抵押贷款一、二级市场关系图
二、我国住房抵押贷款二级市场的构想
（一）我国开拓二级市场的必要性
缺少二级市场的住房抵押贷款市场永远是不完整的市场。首先，二级市场的功能，对住房抵押贷款承贷机构而言，可以增进资产负债管理的效率以及流动性，有利于提高我国商业银行抗风险能力，加强金融市场开放后的竞争能力；其次，对许多机构投资者而言，能够增加一种长期而且收益相对稳定的投资工具。从分散风险的角度看，也增添了一种风险分散的工具，有利于我国基金等机构投资者的成长。二级市场的存在使得一级市场的可贷资金有稳定和长期的来源，形成对需求的强有力支持，进而推动整个住宅市场的发展，发挥对国民经济的带动作用。
在30年代以前的美国，抵押贷款的二级市场几乎是不存在的。这意味着，金融机构一旦提供了抵押贷款，便要将其持有到最终清偿日。抵押贷款难以进入二级市场交易，主要原因在于，与其他投资相比较，创造或购买抵押贷款的期限最长，风险最大。投资于抵押贷款的风险主要有四种：信用风险、市场风险、价格风险和借贷者提前还款风险。美国的经验证明，二级市场的不发达，严重地阻碍了抵押贷款市场的发展。
我国目前的状况与美国30年代之前的状况大体相当，住房抵押贷款一级市场已有了一定程度的发展，但是真正意义上的二级市场还没有形成，二级市场的缺乏造成房地产金融机构在发放住房抵押贷款时过度谨慎，惟恐债权利益得不到保证和资金周转出现困难，一级市场的发展由此受到限制。住房抵押贷款市场要完善起来，必须在一级抵押市场的基础上建立健全二级抵押市场，利用二级市场来化解银行在发展住房消费信贷时所面临的风险，提高其发放贷款的积极性，使住房资金得以顺畅流通，其具体做法是适时推行住房抵押贷款证券化。它是指银行将其所持有的住房抵押贷款按期限和利率汇集成一组资产群，再以其所产生的现金流动作为担保，通过发行证券的方式将资金群出售给机构投资者。西方的经验证明，这种融资方式是根除住房金融体系发展阻因的关键工具，它使传统住宅的融资机制和金融中介发生了深刻的变化。美国经济学家弗兰克·法布齐和弗兰克·莫迪格利亚指出：“资产证券化的金融创新浪潮，其真正意义并不在于发行证券本身，而在于这种金融工具彻底改变了传统的金融中介方式，在借款人与贷款人之间架起了更有效的融资渠道”[3]。这种方式有利于个人住房抵押贷款的风险得到有效转移和弱化。表现在：第一，银行通过在二级市场上将贷款卖给其他投资者，使非销售性的银行资产转变为可以在市场上进行交易的证券，把原来由商业银行承担的风险转嫁给证券市场上的众多投资者分担，从根本上解决了商业银行的后顾之忧，达到规避信用风险和利率风险的目的。第二，它能够创造信用评级和抵押贷款程序的标准化，不仅直接提高了抵押品的初级市场的效率，银行还可以及时准确地了解和监测借款人资信和财务状况，从而避免了信用风险[4]。第三，银行出售其发放的住房抵押贷款债权，用得到的资金进行短期投资，有利于银行调整资产负债结构，也进一步转移和弱化了银行面临的流动性风险。尽管我国目前发展居民住房抵押贷款证券化的交易中介和交易系统还不完善，但这已是大势所趋，我们应认真研究和借鉴西方的理论与经验，尽早建立我国的住房抵押贷款二级市场，完善住房金融体制，实现住房资金的良性循环。（见图2）
图2 住房抵押贷款市场框架图
（二）我国建立二级市场的可能性
随着我国金融体制改革的逐步深入和城镇住房制度改革稳步推进，住房金融进入了一个新的发展阶段。目前，我国已基本具备了建立住房抵押贷款二级市场的可行条件，主要表现在以下几个方面：
1.宏观经济环境良好。目前我国社会主义市场经济粗具规模，经济稳定增长，各种市场已经建立和发展起来，这为住房抵押贷款二级市场的建立和发展提供了有利的宏观环境。投资者有足够的信心参与投资，而经过标准化的抵押贷款证券由于具有抵押物业和抵押保险的双重担保，与其他证券相比具有低风险、收益稳定的特点，能够吸引投资者的注意力。
2.金融体制改革稳步进行。一方面，国有专业银行正向商业银行转变，专业银行垄断金融业的局面正逐步改革，中央银行间接调控管理体系初步建立，这使新金融机构的出现成为可能。另一方面，目前我国已建立了一些房地产金融机构，如一些专业银行的房地产信贷部和一些城市的住房储蓄银行等等。以建设银行为主的几大专业银行和商业银行以及信托投资公司、保险公司兼营房地产金融业务。这些机构的建立和运营积累了房地产金融运作的经验，为进一步建立专门的抵押银行第二级抵押市场机构奠定了基础。
3.居民储蓄总额庞大。截至1997年6月，全国商业银行储蓄余额已达7万亿元。截至1998年8月，我国城乡居民储蓄存款余额已达50901亿元，户均金融资产在4万元左右。庞大的居民储蓄资金为住房抵押贷款证券化业务提供了充足的资金来源。在住房抵押贷款证券化中，由于被证券化的资金是大量住房抵押贷款的组合，地域分布广泛，债券信用级别较高，风险较小，收益率高于其他债券，因而居民乐于购买。若把部分巨额储蓄资金吸收到住房抵押债券上，则能促进我国住房消费的发展。
4.社会保障基金和住房公积金制度逐步推行。到1996年上半年，我国养老保险基金累计已逾450亿元。自我国实行住房公积金以来，已取得了较大成就，到1997年，全国31个省、自治区、直辖市，35个大中城市，213个地级市都已建立了住房公积金制度。1998年底全国住房公积金归集额已超过1200亿元。此外，退休基金、医疗保险基金和人寿保险基金也正逐步建立。这些具有长期稳定的资金来源的基金组织长期投资，以实现资产负债结构的互相配比。这为具有长期稳定的资金来源的住房抵押贷款二级市场中介组织提供了重要保障。
三、我国住房抵押贷款二级市场模式选择
住房抵押贷款市场分为一级市场和二级市场。其中二级市场可分为证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化就是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者。非证券化市场是指由投资者直接买断住房抵押贷款。
由图可以看出，住房抵押贷款二级市场的主体有证券投资者、抵押贷款发放银行以及作为中介机构的各种政府认可的担保或保险机构；它们同一级市场的主体抵押贷款发放银行、购房者组成一个完整统一的房地产金融市场；在这个市场中抵押贷款发放银行是一级和二级市场的纽带；各参与人与房地产的债权、债务关系相联系。
根据上述分析，笔者认为，目前我国要建立的住房抵押贷款二级市场有三种方式可以选择：
第一，抵押债权直接出售给证券投资者。就是指将抵押债权按图中路线(1)直接出售给证券投资者。此种方式最为简单，投资者多局限在大的机构投资者，如人寿保险公司、商业银行等。
第二，通过中介将债权售给投资商。就是指将抵押债权按图中路线(2)出售给证券投资者。这种模式同直接售予方式相比，最大的好处在于可以缩短销售时间，扩大销售范围，缺点是需要支付一定的中介费用。
第三，银行将债权出售给政府中介机构再转售。就是指将抵押债权按图中路线(3)出售给证券投资者。银行将抵押债权售予中介机构，它们取得债权后，以所有者身份将抵押债权组群打包发行债权证券给投资者。在这里中介机构参与了债权的买卖活动，取得了债权的所有权。
[收稿日期]2000-12-05
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