保利发展
摘要：房地产业是我国经济的支柱产业，在经历的几次的金融危机后，在各行业都在萎缩的今天，始终保持的旺盛的增长力，这种现状与我国的经济政策是密不可分的，在不断关注民生的今天，房地产业的一举一动都牵动的国民大量的注意力，而直接与民生接轨的就是房地产的销售业，本行业在我国起步较晚，现阶段存在着种种问题，有些问题甚至遏制了房地产行业的发展，本文旨在寻找出行业内部的一些共性问题，并简单的提出解决对策，期待本行业持续，健康，稳步，科学的发展。
关键词：房地产业；销售；问题；对策
一、我国房地产业的销售现状及问题
我国房地产市场发展起步较晚，营销策划理念应用于房地产业更是处于初创时期。而在当前新形势下，政府调控政策频频出台，房地产开发商之间竞争更是日趋激烈，开发商有时候为了眼前的利润，忽视了消费者的需求，重视短期宣传，忽视了长远的利益，导致在营销策划过程中问题频频产生，不利于房地产业的健康发展。
（一）市场调研不够仔细深入，缺乏创新。
众所周知，房地产开发行业属于政策敏感性行业，它不仅要受相关法律法规政策的影响，受到政府有关政策及其导向的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些因素关系到开发商的销售盈利情况以及整个项目的成败。
但是，开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误，所开发的产品与消费者的需求出现脱节，中期出现产品滞销的情况，给整个项目运营带来较大风险。因此，这里需要强调市场调研意识的深入和创新，调研要回归理性市场，不能全凭经验和个人感性判断。
（二）营销策划方案过度追求概念的炒作。
概念营销的理念在一阵火热过后，终于被业内人士看低，慢慢回归理性。概念炒作表现在以概念制造卖点，甚至有人说“卖房子就是卖概念”。开发商不是根据市场需求开发设计产品，而是先设计产品，再去寻找与所设计产品需求相适应的目标人群，显然背道而驰。
房地产营销策划应该有分析物业卖点、展开卖点的一个过程，而不应该是人为制造卖点、为了营销而营销、过度追求概念的炒作。消费者的需求必须通过消费产品本身才能得以满足，脱离物业本身特性、过度追求炒作、随意夸大物业的特性去营销，只能是负面宣传，脱离营销的最终目的。
（三）广告宣传脱离实际，销售管理不够严谨。
在房地产营销的后期策划任务当中，广告宣传策划是其工作重点。广告的陷阱，往往表现为：客户通过广告宣传买了房子，发现房子和广告宣传实际差距太大；或是由于销售过程管理不够严谨，销售人员的自主虚假承诺，导致消费者被蒙骗签约。这些问题主要表现在：
1 . 广告制作精美但缺乏内涵。新形势下，面临市场竞争，广告商与开发商可谓绞尽脑汁，不少广告制作非常精美，突出特色，但是却毫无说服力。精美、有创意、标新立异，这些都代替不了信息性强、可信、令人难忘等带来的影响力。
2 . 在广告中或者住宅销售时做出不切实际的承诺。开发商在广告宣传时，通常声称自己的产品如何舒适、价格低廉等，并且销售人员在销售时，为了促成销售，甚至不顾公司的声誉，会对客户作出虚假的承诺。由此导致一些问题的产生，失去客户的信任。
（四）网络营销手段成为潮流，但缺乏有效评估体系。
随着互联网的广泛应用，网络已经运用到房地产营销的每一个环节，从土地出让的网络信息宣传到房地产产品最终网上签约备案登记，都离不开网络的贡献。开发商可以通过自己的网站加强网络的宣传，让意向顾客随时了解公司的动态及产品信息，了解产品促销活动等。但是，目前有些房地产企业开发网络营销手段，存在一定的盲目性，企业缺乏有效评估网络营销活动的手段，没有相应的监控机制评估网络营销的效果，企业不能单纯地将浏览人数简单地作为可靠的评估指标。
（五）销售人员专业知识匮乏，销售技巧单一
房地产销售是一个综合性很强的领域，不同于一般商品的销售，仅仅熟悉所售楼盘的基本情况是远远不够的，部分销售人员，在接待客户的时候，只会机械的背诵楼盘的宣传文字，不断的重复既定的广告语，如果客户的咨询问题涉及到房屋建筑结构，银行利率，贷款办理等相关的知识时，就出现一问三不知，或顾左言他的情景，这样客户得不到自己关心的问题的答案，销售自然不会成功。
二、我国房地产业的销售问题的解决对策
上述房地产营销策划中存在的问题的症结在于我国房地产营销策划理论与实践尚处在启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。鉴于上述问题，提出以下解决意见与方法，以此来提高房地产营销策划的科学性，增强企业的竞争力。
（一）强调市场调研，注重市场分析
市场调研，是市场调查与市场研究的统称，是指为了提高产品的销售决策质量、解决存在于产品销售中的问题或寻找机会等而系统地、客观地识别、收集、分析和传播营销信息的工作。它是个人或组织根据特定的决策问题而系统地设计、搜集、记录、整理、分析及研究市场各类信息资料、报告调研结果的工作过程。市场调研是市场预测和经营决策过程中必不可少的组成部分。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆房地产市场调研，就是以房地产为特点的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理，记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。房地产市场调研的作用如下：
（1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；
（2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；
（3）有利于企业制订正确的营销策略；
（4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。
市场调研与获得真实信息的基础和依据是房地产营销策划必不可少的环节。在市场调研前，企业应制定严谨的市场调查流程；市场调研时，要有针对性的对项目规模、特点等于消费对象的关系从整体上把握；调查结束后，应科学全面地进行分析与预测市场前景。通常，一项正式调查的全过程一般可以分为：调查准备、调查实施以及调查数据分析与总结三个阶段。
（二）提高网络营销技术，并建立相应的评估体系。
网上广告是网络营销的最基本形式，网络平台作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。目前，大多数开发商都采用了相关的媒体进行房地产信息的网络宣传，建立企业网站是企业上网宣传的有效途径，另外，部分媒体的跟踪报道也是房地产产品网络营销的渠道。但是至于网络信息传播的有效性性究竟有多大，则没有明确的评估方法。因此，有必要创建相应的评估体系，对房地产网络营销效果进行评价，提高网络宣传的目的性和有效性。
（三）加强专业培训，提高销售人员素质。
加强对公司策划人员的专业知识培训，提高他们的专业素养。可以通过组织定期培训班的形式，为策划人员提供互相交流的机会，听取优秀策划人士的意见，吸取经验。房地产营销策划需要不断增强策划人员的市场敏感性，要求他们不断吸收新的思想和理念，并真正理解，这样才能正确地将各种概念运用到营销策划的工作过程中去，才能做好房地产营销策划工作。
房地产销售环节是楼盘整体营销计划和营销策略中的一个重要环节，销售人员作为企业与购房者之间沟通信息的桥梁，承担着满足购房者居住及商业用房的要求及为公司创造利润的双重任务，是销售环节的重要资源。对房地产销售队伍进行管理应做好以下几方面的工作。
（1）加强销售队伍专业知识的培训
仅就房产销售的专业性和专业素养方面的要求来言，房地产销售无疑比一般商品的销售复杂的多，房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。例如销售商品房的条件，房地产登记的程序，什么是房地产转让，哪些情况需要办理房地产转移登记，房地产买卖合同应当具备的条款有哪些，什么样的房地产不予转让，什么叫房地产抵押（按揭的含义），申请抵押登记应提交什么文件，已抵押的房地产能否转让，借款人如何偿还银行货款，计算全部建筑面积有哪些，什么是套内建筑面积，什么是公用建筑面积，建筑容积率，居住建筑密度，住宅间距，套内使用面积，绿地率，开间，进深，地下室，隔断，过道，二手房，期房，现房等。
（2）树立销售队伍良好的工作态度
销售培训是一项长期的工作，是贯穿整个销售的全过程，它不是技巧性的培训，更多的是工作中的心态调整，也就是营销心理的培训。一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题，只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员，最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度，否则后面的问题更错综复杂，销售的方法和技巧都不是唯一性的，人的个性不同，与人打交道的方式也不同，具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。
（3）提高销售队伍的营销战略与技巧
我国的住宅消费是一种高层次的生活耐用消费，在目前房地产住宅供过于求的情况下，怎样成功推销自己的产品是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。消费行为是客户心理活动的外在表现，即客户的行为是受其内在心理活动的支配和制约的。销售人员在销售过程必须要把握客户购买心理特点和准备好应对战略。
综上所述，我国房地产业现在是国家经济的支柱产业，不仅推动的我国经济的飞速增长，同时，还牵动着所有国民的注意力，房地产业发展的好坏直接关系到国家民生，而这项产业实现发展的原动力在于国民的市场关注度以及购买力，房地产销售业的状况直接表现出行业的前景，我们国家销售行业特别是房地产销售起步比较晚，市场还不规范，总有这样或那样的问题，但是国家的政策和导向规范着本行业的健康有序的发展，在不久的将来，一定会建立起科学，完善的销售体系。
参考文献：
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[4]况伟大 编《房地产经济学》2010版 中国社会科学出版社，2017-11-1出版
作者简介：杨鹏，1996.3.7，男，2018年本科毕业于山西传媒学院，山西运城，现居：山西运城，在职研究生专业：房地产经济与管理。
论文作者:杨鹏
论文发表刊物:《房地产世界》2019年8期
论文发表时间:2019/9/24
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