物流地产在中国的发展，本文主要内容关键词为：中国论文,物流论文,地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中国经济的持续发展，带动了相应的物流进步；这方面的主要需求来自跨国采购量的持续提高，中国国内工业、快速消费品、连锁零售的发展，这些因素多对物流设施的提高提出需求。
中国目前的物流设施虽然有了很快的发展，但还是以20世纪50～60年代时期传统的仓库为主，它们往往缺乏装卸货平台、高度较低、地面的承受度较差。这些仓库在某种意义上满足了传统物流服务的需求，并以存储为主；但是在现代物流业的发展中则显得非常落后，因为现代物流更多的是将仓库的储存作用提升到配送的作用，而用于配送的仓库便被称为配送中心。配送中心的成本取决于配送中心的效率，如货物进出的流量，员工操作的效率，所使用的机械设备和配送中心的软件等等，这种要求就使一些带装卸货平台，有一定高度、地面强度和供大型车辆进出道路的现代化仓库有了充分发展的空间。
这些需求具体表现有：
●国际采购商的物流基地。根据美国阿伯丁公司的调查，2008年左右，中国的采购将翻倍，越来越多的第三方国际物流和企业本身在建造国内的集货中心，来提高其国际供应链的反应能力，并充分利用中国有竞争力的物流服务 （有竞争力的人工和物流设施）；
●国内的消费需求。一些非正式的统计，70%以上的跨国公司有在中国进行分销的意愿，再加上众多的国内企业的发展，特别是连锁零售和快速消费品产业的发展，使得高效率配送中心的需求不断涌现。
●为满足大规模快速消费品和零售业为主的合同物流的快速发展，需要高效率的配送中心。
建设配送中心所需的现代物流基地往往要求地理位置佳，靠近交通要道，特别是高速公路等，而这些土地的价格又不菲，故只能将层高发展，提高利用价值和效率。
中国物流地产目前的发展，并不是一帆风顺的。5年前，笔者曾在北方接管一个按照国际标准建造的物流设施；它的问题是由于一切在当时看来是非常超前的。在其建设竣工后有一年左右的时间没有招商成功。价格高看上去是一个表面现象，深层的原因有：设计上的通用性，地理位置和人们对它出现的理解等。超前的设施在没有确定下家的情况下建造，而这种设施在当时又不多，故遭遇了“滑铁卢”。要知道，在当时连有名的快速消费品公司宝洁公司也还在使用国有物资局的传统仓库，虽然那种仓库的效率极低，装满10吨左右的车需要5到6个小时，当时笔者所在的公司由于刚刚获得一个大型的配送项目、才将该物流中心的一半租下。目前现代物流地产的发展不仅有中国相关产业的发展，跨国公司的外包和中国房地产也正逐渐从居民住宅向物流和工业方向发展。据一著名国际房地产中介介绍，其利润的一半以上已经来自工业和物流地产业务，而且发展的速度还在上升。
虽然国内投资物流地产的投资者较多，有民营的、国营和国际的，如美国的 Prologis（普洛斯）、Gazeley（美国沃尔玛的全资子公司）、澳大利亚的Macquarie Goodman等一批国际大鳄。在内资企业中，上市公司宝湾物流公司在深圳、广州和上海等地均开发了物流设施，走在其它公司前面，这些公司已开发成较大规模的物流园区并以片状为主。而民营企业的规模较小，以点状为主，这主要是由其资金所决定的；这其中较著名的是中国最大的第三方物流之一宝供物流。作为第三方物流企业，宝供的未来发展计划包括构建支持全球供应链双方一体化的物流服务平台，并计划于5年内，在中国沿海城市投建15个物流基地，估价投资上亿元。这个发展与澳大利亚最大的物流公司发展类似，在做大物流以后，向地产进军。
目前，根据一位国内的地产开发商称：虽然对物流地产的需求是非常快的，但事实上并没有宣传的那种WTO完全开放后爆发式的增长，2006年的租金比 2003年有20%左右的增加。目前的需求还是大于供给，但这种情况能维持多久还不好说，因为有很多企业将物流地产看作是居民地产后的一个发展方向，而且工业用地的价格增加还是比居民用地的价格增加要低一些。另外，对国际上的发展商来说，由于前几年土地的不透明性，发展受到限制，但目前随着这种透明性的增加，大家如果基本多在同一个平面上，且参加者多了，土地价格的上升等使竞争将变得更加激烈。在长三角地区，好的工业用地地段已经升到30万元以上一亩。
另据一位国际物流地产商的看法，目前中国将工业用地和物流用地混在一起是不对的。在北美，物流用地费用通常是工业用地的一半，而且州政府会统筹其管辖范围内的物流园区的规划，使工业和物流用地尽量分开，这是州与州之间的竞争。但是中国一个省内的众多物流园区将是有疑问的，省政府还需要进一步协调。目前对外资开发商最大的问题是土地使用的不透明和不确定性。由于国家的宏观调控和新的工业土地出让政策的不确定性，一些准备开始的项目已经停了下来，而且新的项目也不能进行，这对外资企业的信心是一个影响，而且如果维持时间过长的话，有些国际开发商会选择离开。他们普遍希望相关的政策条例能尽快确立和出台，使各方能公平竞争。
虽然还存在一些不太令人满意之处，但众多的开发商还是看好物流地产，其未来升值的空间还是不错的。目前物流地产的这些用户，还是以外资企业为主，占到80%左右，这其中又以第三方物流为主，占到其中的60%，他们看到中国国内的需求正在不断上升中。
在长三角地区，上海市是长三角地区经济发展的龙头，国内外大小企业均依托上海便利的物流设施（国际机场和港口）将上海作为内贸和外贸的枢纽。虽然上海用地相应的价格已经不菲，但依托便利的地理优势，上海将成为华东以及全国的配送中心，在世界上，将作为北亚地区乃至亚太地区的配送中心。
据预测，2010年中国物流行业产值将达12000亿元，2008年北京奥运会的总体物流需求约为2760亿元人民币。国家发改委综合运输研究所“十一五”物流规划将在区域布局上建设华北等九大区域物流系统，上海等25个物流一级节点城市以及苏州等41个二级节点城市。这些无疑都是物流地产的利好消息。
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