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摘要：随着房地产行业迅速发展，行业之间的竞争也愈加激烈，在市场经济条件下，唯有强者才能够抢占市场并有一席之地，房地产业面临着前所未有的挑战。因此，为了获取更高的经济效益，房地产企业要想长期健康发展，就要做好工程管理与项目成本管理。基于此，文章主要对房地产项目施工管理与成本管制遵循原则进行了简要分析，并根据实例提出了优化房地产工程管理与项目成本管理的有效措施，以供参考研究。
关键词：房地产；工程管理；项目成本管理；有效措施
引言
根据我国房地产行业发展情况来看，无论是社会环境还是经济环境，均出现了较大的改变，房地产企业也正逐渐步入一个优胜劣汰的阶段。我国现有的多数房地产企业尚未能落实全面工程管理，成本管理效果不佳，由此造成企业缺乏竞争力，基于此，加强房地产工程管理、落实好成本管理工作已经成为房地产企业在市场日趋激烈的竞争中取得稳定发展的关键。
1 房地产项目施工管理与成本管制遵循原则
1.1全面控制原则
针对房地产项目而言，尤其是规模较大、建筑流程长的项目，施工管理与成本控制的工作难以做到一次到位。因此，各建筑单位需要积极与地方职能部门与房地产开发商联动作业，将整个施工管理与成本控制工作全面进行。不仅在各个工程环节流程中，还需要从准备阶段至验收阶段，都贯穿上述的工作，以期最大化发挥工作的效果。
1.2动态观察的原则
就房地产施工中作业而言，在所有建筑工程中属于流程较长且规模较大的一类，因此在施工管理与成本控制的工作上，不能仅采取定期抽查的方式，而是要遵循长期性动态观察的原则。具体而论，首先各建筑单位需要先将施工方案与施工流程具体记录，以文档的形式提交政府各职能部门与房地产开发商，然后二者进行合理分析，决定观察监理的方案。其次，通过专项增派的监理技术人员，能够更好分析其工程质量，做好施工管理与成本控制的工作。
1.3目标管理原则
施工管理与成本控制工作是一项周期较长且难度较大的任务，因此在具体进行中建筑单位不可仅怀有热情与想法盲目工作，应当在确立具体的目标后再进行操作。而目标确立的工作应当注意以下三要素，首先目标设置应当较为合理，符合建筑单位的能力与建筑工程的预期。其次，通常建筑工程内容较多，因此需要将其进行合理的拆分工作，确保施工人员能逐步将工作合理完成。再次，在完成阶段性的目标制定后，必须要由开发单位对其进行复核，确保其目标的合理性与适用性。最后，目标设计完后，需要根据实际情况与建筑流程进行一定程度上的修改，以期更符合客观因素条件影响下的施工。
2 实例分析房地产项目成本管理的对策
2.1 工程概况
文章仅以某房地产开发企业已竣工项目为例，具体分析其项目成本管理教训与经验。本项目规划占地43094.00m2，总建筑面积158576.99m2，由2栋公寓、2栋商业公建和4栋住宅楼构成，项目开发建设总投资43980万元，建设期为2年。
2.2 该项目工程计划总投资43980万元，各项技术、经济效益指标测算如表1所示。
表1 各项技术、经济效益指标测算表
根据项目开发实际情况显示，2012年5月31日，实际动态成本计算己达67115万元，超计划约23165万元；项目计划销售收入67835万元，已完成56108.50万元，占比82.6%，；开发周期从4年延长至7年，存在逾期交房、违约情况，损失共计1544.7万元。总的来看，项目开发潜亏风险较大。
从成本管理角度分析，项目开发效益不佳的原因包括：（1）全成本管理意识薄弱；（2）成本管理组织形同虚设；（3）开发成本管理的重点和定位不明确。
2.3 项目成本管理对策
2.3.1 提升管理信息化的水平
随着我国计算机互联网的科技水平不断发展，各社会产业都迈入了信息化时代，而为更好开展施工管理与成本控制工作，各建筑单位也需要加强自身的信息化水平。首先，建筑单位应当聘用具有一定互联网信息整合能力的人才，将有利于建筑单位的互联网资源高效整合以供参考。举例而言，可收集各建筑原材料的供应商价格，使得建筑单位可选购价格最低的供应商进行材料采购的工作，从而达到降低成本的目的。
2.3.2 施工阶段各项内容落实到位
工程管理方面，要完善相关施工管理制度，合理控制施工资金，建立施工监督机制，科学合理地布置工作，管理好施工合同，与相关质量监督部门联合把好施工材料关，从根源上保障工程质量，规范施工设备的操作，做好施工技术的现场指导，维护施工现场秩序，普及安全知识，落实安全措施，避免重大施工事故的发生，提升施工质量并保障施工人员的安全。项目成本管理方面，要建立高标准的成本管理团队，与施工单位签订正式施工合同，对于项目金额、存在的风险等金钱上边的内容进行逐一细化，以免发生经济纠纷，加强施工材料的管控，避免浪费现象的发生，加强施工成本管理监控，禁止对施工组织对设计方案随意更改，管理人员要随时关注市场价格的变动，依据科学的方法进行分析与预测，保证项目的成本在控制范围内，对投资风险更要进行评估，提升公司的利润。
2.3.3 实施项目成本全过程管理
在项目实施全过程中，根据确定的成本目标，实施全过程的成本管理工作，具体包括六大管理活动：（1）成本立项；（2）成本概算；（3）成本细化分解；（4）成本执行；（5）动态控制；（6）动态控制余评估。
为提高全成本管理绩效，必须要划清重点，充分利用预算控制、资金管理等系统工具，做好事前、事中、事后管理：（1）在投资决策阶段，需做好市场调查与咨询工作；（2）在方案设计阶段，需抓好规划设计、施工图设计质量，切实保证设计方案经济性良好；（3）在项目施工过程中，需抓好施工质量、设备材料使用情况，落实工程监理，把握好质量、进度、成本3者的关系；（4）销售与服务阶段，需由专门的销售公司、物业管理企业参与工作，加快回款。
2.3.4 竣工验收阶段严格审查
在工程管理方面，要处理好施工垃圾以及物业管理方面的事项，做好验收工作。在成本管理中，结算整个工程费用，并对费用清单进行核算，这个过程中成本管理人员一定要严格对待，以专业性、客观性的态度看待事情，对于审查过程中出现的变更进行记录和保存，确保各个环节费用审核的合理性。
结束语
伴随着房地产工程在全国各地如火如荼地开展，工程管理与项目成本管理作为房地产企业管理中能够实现经济效益与社会效益统一的重要途径，其直接影响着房地产业的发展。因此，房地产企业必须建立完善的管理机制与监督机制，根据工程的实际情况，认真审查预算，不断提高管理人员的综合素质，在保障工程质量提升的同时，降低工程施工消耗，提升材料的利用率，增强员工的成本控制意识，助推企业在激烈的市场竞争中实现效益与发展双丰收。
参考文献
[1]张荣,宋莉.房地产工程管理与项目成本管理分析[J].山西建筑,2017,43(14):236-237.
[2]杨太乐.房地产企业工程项目精细化管理研究[D].大连海事大学,2013.
论文作者:杨伟
论文发表刊物:《基层建设》2018年第28期
论文发表时间:2018/11/17
标签：成本管理论文; 项目论文; 成本论文; 工作论文; 万元论文; 工程管理论文; 建筑论文; 《基层建设》2018年第28期论文;