摘要：目前，就国有土地租赁，国家还没有颁布专门的法律规范，严格意义上讲国有土地租赁的法律制度还未建立。但我国宪法中规定的，国家依法实行国有土地有偿使用制度，特别是新《土地管理法》第五十四条规定的：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得”的规定，为我们建立健全土地租赁的法律体系和推行土地租赁制奠定了基础。
关键词：经营性；划拨；国有土地；使用权；租赁问题；研究
一、土地租赁的范围及程序
（一） 国有土地租赁范围一般情况下就是土地有偿使用范围。具体是：
第一，土地使用者原使用的国有土地，第二，土地使用者需新增使用的国有土地。土地使用者将土地用于商品房屋开发的土地不能租赁使用。根据我国商品房屋开发建设实际状况，为了维护现有商品房屋开发秩序，使开发者在同等条件下竞争，同时也为保护消费者的最大利益和强化商品后期管理的客观要求，我们认为对商品房开发用地，不宜采取租赁方式供给，而只能按出让方式取得土地使用权。
（二）、土地租赁的程序。
土地租赁程序与土地出让程序具有相同性，其一般程序是：①土地租赁方案的编制，②租赁方案的审批，③签订土地租赁合同，④办理土地登记手续。
招标、拍卖方式取得租赁土地使用权的程序与土地出让的招标、拍卖操作程序一样。租赁新增国有土地应当按招标、拍卖方式办理，租赁原使用的国有土地可按协议方式办理租赁土地手续。协议租赁土地时，土地使用者应持《国有土地使用证》及其他必备文件向当地土地行政主管部门提交租赁国有土地申请。
二、国有土地租赁合同
（一）、概念及性质。
国有土地租赁合同，是指在土地租赁活动中，土地行政主管部门依法与土地使用者订立的有关土地使用权利义务为内容的协议。土地租赁合同是政府配置土地资源的一种具体措施，其实质是具体的行政行为，因此，该种合同的性质属于行政合同。
(二)、土地租赁合同的主要内容。
土地租赁行为是一种要式法律行为，土地使用者与土地行政主管部门必须签订书面合同，其合同的主要内容应包括：
（1） 合同双方当事人的名称或姓名、国籍，主要营业现场所或住所。土地租赁合同的当事人一方是土地行政机关，为了与土地出让合同和土地出租合同区别，根据土地租赁的实质，作为土地行政机关一方实质上就是土地供应者，即在合同中是“土地供应方”，另一方则为“土地使用者”。
（2） 租赁地块的位置、四至范围、面积，以及土地用途，使用限制条件等。
（3）租赁土地的使用期限，租金标准以及支付租金时限等。
(4) 其他有关土地供应方与土地使用者双方的权利和义务的必备条款内容。
(5)合同签订时间、地点、语种及效力、生效条件等。
（三）、土地租金合同。
土地租金合同是土地供应方根据土地租赁合同的约定，在租赁土地期间就其一时段的租金标准、具体数额及支付方式、时间等与土地使用者依法签订的协议。土地租金合同一般适用于土地租赁期限较长情况，由于租赁期限长，租赁土地时，双方对租赁期限内未来较长时期的租金标准难以把握，为保护双方的利益，在初始签订租赁合同时，只对近期某时段租金的标准及数额作出具体规定，而对剩余时期的租金则约定在以后一定时间，双方再根据市场等具体情况，再作具体规定，并签订土地租金合同。
土地租金合同是土地租赁合同的组成部分，是土地租赁合同同的延续，与土地租赁合同具同等的法律效力。
三、土地租赁制实施中应注意的问题
土地租赁是国家优化配置土地资源的方式，是有偿、有限期使用土地的基本形式。推行土地租赁是当前乃至今后一定时期深化土地使用制度改革的重要内容之一。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在实施和推行土地租赁制度的过程中，应注意把握和研究对以下几方面问题：
（一）、土地租赁期限问题
目前在我市的土地租赁试点中，对土地租赁期限的长短主要有两种类型，一是短约短租，即土地租赁期最长不超过20年，一般在10年以内；二是长约短租，即土地租赁期取高年限达土地出让的最高年限。相应地对土地租赁期是长是短也存在两种认识，一种认为租赁期限不宜太长，主张短期租赁，其理由是：一是便于与土地出让相区别；二是可以在签订租赁合同时就把整期限的租金标准予以确定；三是便 于政府无偿收回土地的需要。另一种认为租赁期应当与土地出让相当，主张长期限租赁，其理由是：一是土地租赁既与土地出让都是有偿使用土地的形式，其使用期限也应与土地出让一样，不需要以使用期的长短来对二者加以区别；二是土地租赁期短，不利于土地使用者对土地投入；三是土地租赁期太短也不利于土地行政管理。
根据土地租赁试点情况和土地租赁自身特点，认为土地租赁期可长可短，可根据具体情况灵活确定，但土地租赁最长不应超过土地出让的法定最高年限。土地租赁期的长短，应主要根据土地使用者的投资意愿、土地利用规划和城市规划的实施时限以及资源环境保护要求等因素，综合分析确定。
（二）、土地租赁金标准的确定问题
合同确定租赁土地的租金标准，是土地租赁活动中最重要的工作。为方便准确地计收租金，首先应确定出年租金标准，根据年租金 再来确定月租金或一定时段的租金标准。年租金标准，可根据政府公布的公示地价求得一个相应年租金标准（公示年租）。即：
a=Vmr([1-1÷(1+r)n]÷[1-1÷(1+r)m])
其中：a一年租金；
vm一m年期的公示地价；
r一土地还原利率；
m一公示地价的相应的使用年期；
n一土地租赁年期。
租赁具体宗地的年租赁金，还需根据宗地具体条件在求取公示年租的基础上，再适当予以修正，最后确定出租赁宗地年租金。
招标、拍卖租赁土地使用权的年租金的底价可根据上述公式求取，但起始年租金应以中标者和竞卖成功者报定的价格而定。采取分年段确定租金标准的，在对起始年租以后的分段租金标准的确定时，在操作上应就存在一定难度。简单解决办法就是在招标、拍卖时，在租赁合同中明确约定后期分段租金标准的测算原则，并在租赁合同条款中予以明确，在签订租金合同时，根据当时的地价水平和物价指数以起始年租或前期年租为基数求取年租金。
在没有公示地价或基准地价时，可用评估的方法求取租赁土地的年租金。
（三）、租赁期限内的土地管理问题。
第一、土地供应方应加强对土地租赁合同的管理，认真履行职责；
第二、建立规范的租赁金的收取制度，督促使用者按时签订租金合同，按时缴纳土地租赁金；
第三、加强对租赁土地转让、出租、抵押管理，依法进行土地登记；
第四、对租赁期届满的土地要依法及时收回；
第五、对土地使用者的违约法行为要及时制止，及时处理。
结语：总之，对国有土地实行租赁制，应不断探索，实践中必然遇到许多新问题，土地行政管理部门应在工作中不断研究、不断完善，以适应社会主义市场经济发展的需要。在以往的走访调查中，我市周边企业密集区有大量中小企业就因为经营不善停工停产，造成大量国有土地闲置浪费。结合鞍山市的实际情况，市政府应针对中小企业的实际情况加强二级土地市场管理，用国有土地租赁代替土地出让，即为中小企业减轻资金压力，也可以盘活大量的闲置土地，以免造成国有土地的闲置浪费。
参考文献：
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[2] 王明成,姚植兴. 划拨土地使用权流转论批判[J].求索. 2008(06)
[3] 吴晓琼. 论划拨土地使用权若干法律问题[J].社科纵横(新理论版). 2008(02)
论文作者:郭晓枫
论文发表刊物:《基层建设》2018年第33期
论文发表时间:2018/12/18
标签：土地论文; 租金论文; 国有土地论文; 使用者论文; 租赁合同论文; 合同论文; 标准论文; 《基层建设》2018年第33期论文;