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摘要：房地产开发房地产开发是指按照依法取得国有土地使用权的土地城市规划要求进行基础设施建设和房屋建设的行为。为了实现开发项目的预期经济效益，必须首先进行可行性研究。。可行性研究作为项目投资决策的依据，是筹集建设资金，开发商及相关的基础部门签订合同的基础以及下一阶段的规划和设计基础是项目成败的先决条件。房地产开发和销售市场已经从广泛的快速扩张走向成熟的稳定增长期，房地产开发从“利润巨大时代”逐步回归理性。目前，中国仍处于工业化和快速城市化的阶段。人民生活水平不断提高带来的住房改善需求，成为中国房地产市场快速发展的动力。
关键词：房地产；可行性研究；主要步骤
引言
2010年12月3日，上海新国际博览中心第六届中国居民博览会开幕。与往年相比，本次展会在规模和人气方面都是前所未有的。共有253家房地产公司及相关行业代表参加了此次展会，反映出发展公司普遍预计未来房地产市场会更好。并一致同意住宅交易会组织者的预测“中国房地产市场”房地产业20多年来有着良好的发展前景““中国的房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。在201x中国GDP增长的9.3个百分点中，1.8％由房地产行业直接贡献。中国的房地产业直接带动了57个相关产业的产出增长，而其他行业并没有这么广泛的行业驱动因素。
房地产投资分析的研究对象是房地产投资运动的基本规律，主要集中在房地产投资效益分析和房地产投资决策方法。具体而言，房地产投资分析的范围和主要内容是：房地产投资的基本原理，房地产投资环境分析，房地产投资市场分析，房地产投资成本估算，房地产投资经济评价，房地产投资不确定性分析，房地产投资风险分析，房地产投资决策分析房地产投资分析是房地产项目投资开发活动进行之前的分析论证过程，其核心问题是研究投资项目的可行性以及选择最佳投资方案。
可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案的经济效果，研究项目的必要性和可行性，进行开发方案选择与投资方案决策的科学分析方法。可行性研究是在上世纪30年代，美国在开发田纳西流域是就把可行性研究列入流域的开发程序，成为项目开发的重要阶段，促使项目开发顺利进行，对提高项目的经济效益、优化项目开发方案起了重要作用。此后经过数十年的发展，尤其是伴随着应用计算技术的发展和电子计算机的发展，可行性研究已渗透到许多领域，成为世界各国项目投资前期的重要工作内容。我国实行经济体制改革后，国家相应出台有关文件，要求投资项目实行可行性研究，至此，可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节
1.可行性研究的必要性
1.1保证投资决策的科学性和合理性
房地产投资项目数额巨大，而且投资活动建设周期长，牵涉面广，所含工程项目多，房地产市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地较大。单从建筑施工技术讲， 一般不存在一时无法突破的重大难点。关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。只有对投资项目进行详细、可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能使投资决策建立在科学合理的基础上。可以说，房地产开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。
1.2保证投资项目的优化
一般情况下，可行性分析要研究多个方案，从中优选出最佳方案。研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合 评价、合理取舍，使投资获得最大经济效益。房地产投资方案选择的正确与否，几乎完全依赖于可行性研究成果的正确与否。
1.3保证投资项目的有序性。
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房地产投资项目的可行性研究过程，实质上就是对未来项目的实施过程进行周密安排的过程，尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹划等一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等。
2.房地产投资项目可行性研究的主要步骤
房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，必须按照一定程序进行。
2.1 规划
规划是可行性研究开始前的准备工作，也是一个关键环节。包括：提出项目开发设想；委托研究单位；筹集研究经费；研究项目的界限、范围、内容和要求等。要开展项目可行性研究，首先要组建一个研究小组，负责可行性研究，筹资和研发计划。其中，项目研究团队的成员包括了解房地产市场的专家，熟悉房地产开发的工程师和技术人员，以及熟悉城市规划和管理的专家。它由熟悉房地产市场，工程技术，经济管理和管理以及擅长协调工作的专业人士主持。
2.2调查
调查研究是房地产投资项目可行性研究开始后的第一步，也是基础工作。只有研究所收集的信息全面，及时，准确，才能使可行性研究报告详尽可信。实际的现场调查主要包括对投资场地的自然，经济，社会和技术状况的调查，如居民人数调查，住户数量和结构状况。调查市政基础设施条件，调查非命名住户的生产和运营状况。收集的信息主要包括政府指导和政策，城市规划材料，各种资源材料以及与社会经济发展，交通运输，地质和气象有关的技术资料。房地产市场分析的资料等。
2.3优化和选择开发方案
优化和选择开发方案是可行性研究的主要步骤。现阶段的工作主要是基于项目前期工作的相关结果，结合开发商的现有资源和国家政策等。设计，评估和比较项目开发计划，优化及选当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。
2.4详细研究
采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。应运用多种技术经济方法， 对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。 由于房地产市场的不确定因素较多，还有对投资方案进行敏感性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。
2.5编写报告书
可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实
结语
可行性研究是指在从事经济活动（投资）之前的经济，技术，生产，供应和营销。社会环境、法律等各种因素等有利因素和不利因素进行具体的调查、研究、分析和识别。项目是否可行，评估成功率，经济效益和社会效益，决策者和主管部门批准使用报告文件。可行性研究是建设项目投资决策和设计任务书编制的基础。这也是建设单位筹集资金的重要依据。是建设单位与各部门签订各种协议、合同，进行工程设计、施工及设备采购，向地方政府、计划部门、环保部门申请施工许可文件的依据。项目建成前项目的可行性研究是一个至关重要的部分。可行性研究报告是确定建设项目的决定性任务。这是在做出投资决策之前对项目进行全面的技术和经济分析以及论证的科学方法。在投资管理方面，可行性研究涉及对拟议项目的自然，社会，经济和技术方面的调查，分析和比较。在预测完成后的社会经济效益的基础上，全面展示了项目建设，财务盈利，经济合理性，技术进步和适应性的必要性。以及建设条件的可行性和可行性，为投资决策提供科学依据。
参考文献
[1]许小军.泰州市YA房地产项目可行性研究[D].南京理工大学,2015.
[2]徐小孩.基于模糊综合分析法的商务地产项目评估研究[D].浙江大学,2015.
[3]韩凌.缙云•天堂谷旅游项目可行性研究[D].重庆大学,201
论文作者:刘永生
论文发表刊物:《基层建设》2019年第11期
论文发表时间:2019/9/11
标签：可行性研究论文; 项目论文; 方案论文; 房地产投资论文; 投资项目论文; 房地产论文; 经济效益论文; 《基层建设》2019年第11期论文;