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摘要：现如今，随着我国社会经济的高速发展，各个行业也都进入了高速发展期，房地产行业也不例外。房屋建筑的设计理念从过去老旧的居住型一点点改变到了现在景观型、舒适型、以及多功能和环保型等设计理念，其外在模样也从过去简单的直线设计演变到了现在不但复杂而且多变的复合曲线设计，随着多种服务设备一次次的更新改变，对房屋建筑设计的计算也有了新的要求。在二零一四年七月一日，我国新版《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T50353—2013正式实行，其建筑面积计算的条文规定和房产测量所根据的《房产测量规范》GB／T17986.0-2000之间关于面积方面的计算规定到底有那些不一样的地方，一直都是房地产权人所关注的重点问题。本文就房产测绘面积和建筑工程建筑面积的区别做以分析，希望可以帮助相关人员。
关键词：房产；测绘；建筑；面积；区别
在进行房产面积测绘的工作过程当中，编者经常会碰见有非常多的人询问什么是房产测绘面积，什么优势建筑工程建筑面积。询问者有购房客户，也有建筑工程里的业内人士，不过发现有很多人对两种不同的面积计算方法整理不清，甚至还会混为一谈，为了区分二者的不同，编者在此进行相关的探讨。目前我国正式实行的关于计算建筑面积的规范有两个，即《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》。不过这两套规范是否相互掣肘？有矛盾？两套不同的规范分别适合在什么情况下使用？《房产测量规范》的第一条，“范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。”
一、房地产测量与建筑工程建筑的概念
在《房产测量规范》当中，明确规定了城镇房产测量要求及具体内容，同时严格要求建成区之外的工矿企事业单位、建制镇的建成区、城市等房产测量参考规范执行。《房产测量规范》是计算房地产权证所记录建筑面积的重要证明，从而为房地产产籍以及产权管理等提供最为优越的服务。
与《房产测量规范》相比，《建筑工程建筑面积计算规范》总则非常精准的表明其出现的目的就是为了规范与统一民用、工业建筑面积计算以及计算方式，在计算建筑面积中，除了要严格遵守《建筑工程建筑面积计算规范》，同时还需要符合其它的相关规范条文。
《建筑工程建筑面积计算规范》总则非常明确的阐述了规范的重要性，同时，《建筑工程建筑面积计算规范》在我国管理工程造价方面也拥有着非常重要的地位。其不仅是建筑房屋计算工程量的核心标准，也是计算单位面积预算造价的一个主要参考对象，更是我国建设部门设计房屋建筑面积完成情况的衡量标准。例如，国家质量技术监督局和建设部共同颁发的用于计算房产面积的《房产测量规范》和《住宅设计规范》中出现关于计算面积的内容，都是参考了《建筑面积计算规则》。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆不过因为现如今科学技术的高速发展，我国社会经济的不断进步，在当前建筑市场当中也出现了非常多的新技术、新材料，面对现在一些面积计算的问题，可以游刃有余的解决掉，并将过去《建筑面积计算规则》正式修改更名为《建筑工程建筑面积计算规范》从而显示出其重要性。只要对《建筑工程建筑面积计算规范》总则进行仔细的分析阅读，就能够知道，其最主要的作用还是让民用与工业建筑的改建、扩建以及新建的工程更加合理，对计算工程造价方面更是拥有着格外重要的参考意义[1]。
二、两种规范的区别
两种规范的主要区别在于以下几点：
《房产测量规范》更加适合作用于测量商品房等建筑，同时需要房产规划部门严格根据《房产测量规范》的内容认真执行，而《建筑工程建筑面积计算规范》更多的还是应用于工程造价计价方面，而非是测量商品房建筑面积。因为两个规范的作用范围不同，实施对象也不同，所以两个规范之间并没有矛盾，也没有所谓的主次之分[2]。
也有一些房地产开发企业或者是商品房相关工作者对建筑工程建筑面积计算规范》中有关“建筑物的阳台应按照其水平投影面积的1/2计算”的规定抱有疑问，究其根本原因是在实际计算中把阳台全部建筑面积计算在内，这种行为和规定有所偏差。同时在《建筑工程建筑面积计算规范》生效前商品房交易双方已经在相关的合同条约当中对封闭式阳台进行了规定，而且交易建筑面积大都是利用预测得到。在这个时候，如果根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定计算建筑面积很容易产生差异，若超过百分之三而违约。面对这种状况《建筑工程建筑面积计算规范》起草人已给出了解答：规范制定的原因是为了服务工程造价计价，为了规范民用和工业建筑工程面积计算，且对计算方法进行统一，而并不适用于规范商品建筑面积的测量。也就是说，阳台根据投影面积1/2计算适用于工程造价计价，对测量建筑面积无用。而《房产测量规范》中“8.1.2中非常精准的规定了房屋建筑面积包括阳台在内。”
同时，在建筑部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题通知》中对《房产测量规范》里设定不够明确或者是没有进行设定的事项进行了相应的说明：对房屋面积进行计算时每层高度不可以低于2.20m；当玻璃幕墙和主墙出现在同一层时，计算建筑面积应该以主墙为核心，计算墙厚也应该主要参考主墙厚度。如果楼承重墙体厚度不一样，要分开进行计算时，例如材料幕墙与金属幕墙，则需要根据玻璃幕墙的厚度实行计算；当沉降缝、伸缩缝与室内任何一边相通并未损坏可以正常工作时，要把建筑面积计算在内；架空通廊、挑廊、阳台等水平投影超过底板外沿时，计算建筑面积要把底板水平投影作为主要参考；弧状、倾斜等不垂直的墙体房屋，每层高度超过二米二以上的部分需要计算到建筑面积当中[3]。
除此以外，一旦墙体外倾斜超过底板外沿时，在对建筑面积进行计算时，需要根据底板投影为主要参考；如果建筑面积的楼梯部分被计算过，无论下方空间有没有被使用，都不再计算建筑面积；挑梁、临街楼房下层用来作为公共道路通行的，无论有没有安装维护结构或者是立柱，同样不将其计算到建筑面积内；两层是两层以上的部分应该仔细根据《房产测量规范》的规定条文进行计算。
在进行房屋产权登记时，房地产权属登记机关单位应该按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》对商品房的建筑面积进行实际检测，并根据下方的办法计算公用建筑面积：全部建筑面积里减去人防工程、被用作于车库的单独空间、地下室建筑面积，还有包含套内建筑的总面积，剩下的建筑面积便是公共建筑面积。
在进行公共建筑分摊系数的计算时，可以根据下方的公式计算：公共建筑面积除去套内建筑总面积。得出公共建筑面积分摊系数后再乘以各套的套内公用建筑面积，如此就可以知道房屋购买者所需要分摊的公共建筑面积。
结束语：
房产测绘面积与建筑面积需要按照不同的规范实行测定，所以，如果想要精准的掌握二者之间的分别，就需要对两个规定的内容实行仔细的研究。同时，也是为了让我国房地产行业得到更好的发展，我国相关管理部门应该尽快颁发出一套详细，并非常完整的规范，从而预防在房屋交易时因为没有理清相关规定，对房产交易造成恶性干扰。同时，各地方的政府也应该根据其管辖范围内房地产发展情况，在国家所推行颁发的相关规范基础上，出台一些相关细则，加强房地产测绘与建筑面积计算的规范化，为我国房地产行业的进步添砖加瓦。
参考文献：
[1]李普[1],李晓菊[2],.浅谈房产测绘面积与建筑工程建筑面积的区别[J].科技信息,2012,14(25)
[2]郑瑞成,.房产测绘面积与建筑工程建筑面积区别的探讨[J].科研,2016,12(6)
[3]黄佩蓓.小议建筑工程建筑面积计算与房产面积测算之差异 ——以上海市为例[J].建筑工程技术与设计,2016,12(13):2662,2051.
论文作者:楼晓梅1,楼小巧2
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年2月上
论文发表时间:2017/6/7
标签：建筑面积论文; 房产论文; 测量论文; 建筑工程论文; 面积论文; 建筑论文; 面积计算论文; 《建筑学研究前沿》2017年2月上论文;