摘要：随着我国房地产行业的快速发展，以及我国国际地位的持续提高，我国人民对于房屋的要求也呈现出逐步提升的态势，而这其中房屋的纠纷问题也呈现出日趋严重的态势。由于房屋的实际面积与房屋的市场价格之间存在正相关，因此在进行房屋的竣工测量所得出的测量面积与房屋的规划面积可能会存在一定的差异。往往业主对于方误差的现象是不理解的，这最终会对于整个房地产项目的口碑产生消极的影响，基于此我们对于房屋的规划面积以及房屋测量的面积进行相关的研究本身具有较为强烈的现实意义。文章正是从房屋的各类面积以及其他基本概念作为入手点来对于房屋预测量面积与最终竣工面积之间存在差异的原因进行必要的分析，从而起到消除开发单位与业主之间误会、增加相互理解的目的。
关键词：规划面积；测绘面积；差异；房屋；原因
进入新世纪以来，我国的经济与社会处于持续发展的过程当中，我国居民的生活水平也得到了持续的提升，也正因为如此住房问题也成为很多业主需要面临的问题，目前在所有的房屋问题上面，房屋的面积是根本的界定方式，因此我国的居民对于房屋面积的重视是一定的。由于在进行房屋的规划过程当中，施工方式的不同或者算法的不同可能在很大程度上导致面积存在一定的差异，而且在此过程当中由于客户与地产商之间存在一定的沟通渠道，最终导致纠纷的现象时有发生，造成了房产销售上的相关困扰。
1.房屋各类面积的含义
1.1房屋建筑面积
房屋建筑面积值得是房屋当中出去墙面以内的整体面积，房屋的建筑面积还包括了房屋墙面以外投影的面积，这其中不但包括地下室以及住户建筑当中与阳台类似的相关空间另外还包括了室外的楼梯以及公共走廊等公用的空间。在进行公共空间计算的过程当中我们主要根据楼层的住户来进行建筑面积的分摊处理因此作为业主来说要将房屋的额建筑面积与使用面积之间侧差异进行理清，从而避免因不理解造成的纠纷。
1.2房屋使用面积
房屋使用面积是房屋最主要功能的体现，因此客户对于房屋的使用面积无意也是更加的重视的。所谓的房屋适用面积值得是出去房屋的相关基础设施以及墙面之外所剩余的净空的面积，我们目前进行房屋使用面积的计算主要采用欧美的相关标准来进行，出去墙面的结构之外，建筑的基础设施包括建筑保温层在内的面积都要计入房屋使用面积当中。
1.3房屋预测面积
所谓的房屋预测面积主要是根据图纸的构画面积来决定，进行房屋预测面积测定时房地产商邀请相关专业的鉴定人员以及房屋的建筑设计师来共同的进行完成，因此在进行房屋面积的预测之前，需要将施工的图纸交付国际的相关部门来进行审批，只有等到审批合格之后才能够进行房屋预测面积的额实施。另外房屋的预测面积只能够是一种法律上的依据，只有在这个预测的面积之上才能够被国家所承认，而房屋的预测面积并不是房屋工程竣工之后的实际面积。
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2.测绘面积与规划面积出现差异的原因
2.1规划面积与最终测绘面积不符所导致的不利影响
由于种种的原因，最终的房屋竣工测绘面积与房屋的规划面积之间存在一定的差异是难免的事情，由于我国的房屋施工是根据相关的规范来进行的，最终可能导致房屋在最初的施工计划以及完成施工之后存在一定的差异，在具体建筑施工过程当中这本身是非常常见的问题，但是由于房屋的等级与房屋的面积必须要挂钩而且后期的物业费也是根据房屋的面积来进行确定，因此房屋的规划面积与测绘面积的不符就成为业主十分关心的一个现实问题，甚至还可能会出现法律上面的纠纷。由于房屋在进行规划的过程当红只能够与实际的测量面积出发点是不同的，因此造成一定的差异也是难免的。
2.2因图纸的变更以及数据的采集所造成的差异
施工作业的基础是施工的图纸，而且在前期的房屋规划过程当中图纸也是进行面积确定的而重要依据。因此如果对于图纸进行变更很有可能会导致规划的面积与实际测量的面积之间存在较大的差异，而且由于图纸进行更换在技能型施工之前是较为常见的，这主要适用于施工与销售工作是分离的，二者之间在沟通上面存在一定的障碍，在销售当中各自为政最终导致房屋的规划面积与最终的房屋测绘面积之间存在一定差异最主要的原因。在前期预测当中的的相关差异最终决定了房屋中期施工的质量，并且可能会导致预售的房屋与最终的方面面积存在较大差异，房屋实际测量的面积远小于房屋预测绘的面积最终导致法律上的纠纷从而非地产商带来较大的经济损失。
2.3技术原因导致的差异
产生技术差异的主要原因是在施工的环节，而由于图纸的变更以及施工技术上存在的差异是导致房屋最终的测量面积与预测绘面积之间存在差异的一个主要的原因。另外由于测量技术上的问题也可能会导致房屋的面积存在差异，与发达国家相比，我们的测量技术还存在不成熟的现象，主要原因就是由于我国在发展过程当中仪器设备以及技术的更新没有跟上经济发展的脚步。另外在一起以及市场及时上面的差异也可能会导致房屋的面积存在一定的差异。
3.消除面积差异的相关措施
3.1对于计算的原则进行统一
依据统一的计算方式来进行房屋面积的计算是对于房屋的绘画面积与测绘面积进行消除最为重要的一种方式，由于市场上进行房屋测绘面积测量的标准多种多这样，因此最终根据不同的方式所测量出的房屋面积也存在较大的差异，在此过程当中需要国家的下你管部门进行配合和引导，并且及时的发布统一的房屋面积计算标准，从而在根本上解决房屋面积的预测量与实际测量之间产生的房屋面积的差异。作为房地产商来说要学会从客户的角度来出发进行规划面积与测绘面积的革新，从而在更好的满足客户需求的基础上做好房屋的面积测绘，在对打程度上保证房屋竣工之后房屋的规划面积与最终测量面积保持一致。这对于减少业主与开发商之间的矛盾以及相关的法律纠纷，甚至对于房地产业的经济效益和规则的建立都有巨大的意义。
3.2加强协调，化解纠纷
房屋的测绘面积与规划面积存在差异表现为两种形式。一种是房屋的测绘面积大于房屋的规划面积，另一种是房屋的规划面积大于房屋的测绘面积，根据两种不同的形式，解决问题的方式也存在着一定的差异，当房屋的规划面积大于房屋的测绘面积时需要向开发人员进行合理的要求，从而增进双方的理解，协调开放商与用户的关系。
3.3在施工过程中解决差异
加强施工时的管理是有效解决房屋测绘面积与房屋规划面积的方式。从上文可知导致房屋测绘面积与规划面积最大的差异在于建筑开发商与销售商的分离，这个分离可能会导致开发商在施工的过程中没有按照图纸与销售商提供的数据进行合理施工，让前期的开发工作与后期竣工得到的效果形成一定的差异.
4结束语
从上文可知，导致房屋测绘面积与规划面积差异的原因在于测绘的标准不统一、技术不成熟、制度不全面。但这些都不是根本原因，根本原因在于销售商没有建立适当的沟通渠道，这才是导致法律纠纷频发的原因，因此销售商应该建立以人为本的销售原则，规范施工，提高测绘的技术水平，从而促进我国经济又好又快发展。
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论文作者:黎淦荣,陈汉彬
论文发表刊物:《基层建设》2016年14期
论文发表时间:2016/10/28
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