摘要：随着近年来我国社会经济发展的不断加快，城市化建设进程的不断加深，在土地供应上也是出现了一些问题，这些问题影响了土地市场的正常运行，也对土地储备运行机制造成了一定的影响。本文主要对土地储备运行机制当中的土地供应问题进行了分析探讨，并提出了相应的意见，以期能够有效促进土地供应更好的发展。
关键词：土地供应；土地储备；问题分析
1导言
随着土地储备制度的建立，实施土地储备是政府经营土地资产、加快城市建设、有序实施城市规划和深化土地使用制度改革的重要手段。目前，由于我国土地储备制度建立的时间不长，土地储备和供给运行机制不够完善、相关理论指导和法律规范尚不健全，也没有较成熟的经验可以借鉴，导致了城市土地储备的运作缺乏超前的计划性和规划性，与当地的城市规划和土地利用总体规划衔接不紧密，使得土地储备与供应显得盲从无序，这不利于我国城市土地市场可持续、健康发展。
2土地储备运行机制的发展现状分析
在我国土地属于国有资产，归国家所有，国家将多余的土地资源拿出来进行有偿、有期限的使用来形成相应的土地市场，因而在这个框架下，土地所有权是属于国家的，国家通过将所有权进行出让或是出租来形成相应的土地市场，然后从国家获得合法使用权之后可以将土地在市场当中进行流通，包括转租或是转让，从而形成由市场支配的二级土地市场，而土地储备制度的建立则是当前土地使用制度改革的结果。而随着我国政治制度改革的不断加深，很多地方都建立了土地储备制度，其基本的运行流程是先在土地储备计划基础上对土地使用权进行购买或是收回，然后将收回的土地纳入到土地储备体系当中，并由土地储备中心进行前期开发和管理，然后在合适的时机将这些储备的土地再分批流向市场当中，重新进行土地流通。但由于目前在土地供给方面的建设还不完善，使得土地供应不足以满足制定的供给计划，很多城市在土地储备上严重不足，所能够推向市场的土地也非常有限，这就使得土地市场得不到健康发展。
3土地储备运行机制当中土地供应策略
3.1优化土地供应计划
(1)优化土地供应的时间序列
土地供应的时间序列是指城市在一定时期内供应市场的土地数量分布。由于政府可以垄断土地一级市场，在满足市场基本需求、地价涨幅高于融资成本的前提下，适当减少土地供应数量可以实现更持久的市场调控、获得更多的土地增值收益，而且有利于消化闲置土地和空置房屋。同时，供给数量的确定应结合市场实际的情况，使之具有科学性、统筹性，如果供应总量过小，易引发地价及房价的快速上涨，反之亦然。
(2)优化土地供应的空间序列
土地供应的空间序列是指在一定时期、一定总量的前提下，供应土地的区域分布。各地在一定时期、一定总量的前提下，不要普遍推进、全面开花，应当根据产业发展需要，采用“不均衡发展策略”，选择部分市场需要、容易发展的地段（区域）优先供给，适当开发，有所侧重。
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(3)优化土地供应的用途结构
土地供应的用途结构是指一定时期、一定总量、一定区域的前提下，供应土地的用途分布。各地应当根据社会经济以及房地产业可持续发展的需要，对不同土地用途的供给结构进行优化。例如，对于商品房用地而言，应鼓励节能节地型住宅项目的土地供应，合理调控不同档次住宅商品房项目的土地供应，限制、禁止供应高档别墅项目建设用地；对于产业用地而言，应支持高端、高效、高辐射力、低耗能、低污染产业项目的土地供应，鼓励发展节约集约用地的产业和项目，严禁高耗能、高耗水、高污染的产业项目的土地供应。
3.2建立符合长期规划的土地供应制度
要解决土地供应问题，相关部门应该建立起符合长期规划的土地供应制度，以城市的建设发展规划和土地使用规划为基础，对土地出让计划进行科学制定，首先是要坚持层次性原则。在短期城市规划当中，要建立中期土地供应计划，也就是在建立了一年供应计划之后还要建立三到五年的中期计划，这样能够保证土地供应的连续性，避免在一年后出现土地供应不足的情况，保持土地的合理利用。其次是要坚持公开性原则。土地储备中心应该将其供应计划向全社会进行公开，特别是短期供应计划应该向社会公众进行公开，让公众能够了解在未来一段时间当中政府关于土地供应方面的信息，包括土地供应的区域、方式、面积和时间等等，这样能够增加土地市场当中的信息量，让更多的投资者能够掌握更加可靠的投资依据。最后是要坚持合理性原则。在制定土地供应计划之前，储备中心应该对当前房地产发展情况进行充分调查，对当地城市当中的土地面积进行统计，并结合未来城市发展可能增加的面积对以后的土地需求做出一定的预测，然后将其拟定到土地供应计划当中，保证土地供应的合理性。3.3加强对房地产市场预测
金融危机表明宏观调控在经济发展当中所起的重要作用，因而在进行土地供应管理过程中也应该对土地市场有个全面的了解，并且对市场未来的发展进行一定预测，掌握其发展脉搏，才能够有效进行宏观调控。管理部门应该加强对房地产市场的掌握，对其市场发展进行预测分析，将土地储备在市场当中的作用充分发挥出来，同时还要对当前土地供应当中的供需平衡进行解决，以减少部分企业对土地使用权垄断带来的负面影响。在具体的预测分析上，中心人员可以从商品房市场需求进行分析预测，对我国目前商品房的实际市场需求进行预测判断，分析往年商品房的销售数据，结合商品房需求的相关影响因素，分析当前的国民收入、人均消费、人口发展和房屋空置等情况与商品房需求之间的关系，判断这几项影响因素在未来的变化，这样才能够对商品房市场进行准确预测，才能够把握住房地产市场的脉搏，根据市场变化来调整土地供应机制。
结束语
当前我国土地供应体制上还存在一定的问题和不足，使得在土地储备运行机制当中出现土地供应问题，因而相关部门应该加强对土地储备运行机制的重视，分析其中的土地供应问题，不断完善土地供给机制，建立科学性和连续性的土地供应策略，从而为完善的土地储备运行机制建设打好基础，促进我国土地市场的健康发展。
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论文作者:王慧池,崔鑫
论文发表刊物:《基层建设》2017年5期
论文发表时间:2017/6/20
标签：土地论文; 土地储备论文; 市场论文; 运行机制论文; 计划论文; 土地市场论文; 商品房论文; 《基层建设》2017年5期论文;