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引言
房地产企业提升项目的利润空间取得理想的经济效益，必须加大成本管控的力度。企业的利润是用销售收入减掉成本、税金、费用后的剩余部分。在销售条件不变的情况下，如何在成本管控方面取得领先是企业获取经营最大价值的重要保障。因此，房地产企业的成本管控成为了企业的关键能力。
1房地产企业成本控制的意义
近些年来，房地产企业发展的速度非常快，与此同时，获得的企业受益也很高。房地产业在我国的市场经济中占有很大的比重，而房地产开发企业的成本控制对于房地产企业的管理和发展来说很重要。房地产企业的成本控制因素，是企业能否合理健康发展下去的关键所在。因为，我国房地产项目的开发周期时间比较长，成本控制在每一个具体的环节都是需要企业格外重视的，这有利于节省成本。所以，房地产企业在发展中，要做到脚踏实地的工作，向集约化经营管理模式转型，加强企业的成本控制，为企业的发展奠定结实基矗房地产企业作为我国国民经济中重要组成部分，在面对国家宏观调控和市场经济时，房地产企业若想要做到健康发展，对企业内部的成本控制管理问题就要合理的解决。为了在激烈的市场竞争中得到很好的发展，房地产企业要在经营的过程中对成本进行控制管理，节省企业的成本支出，促使企业利益最大化，增强企业的综合竞争力。因此可以看出，房地产企业的成本控制对企业的发展具有很深的有意义和作用。
2房地产开发企业成本管理存在的主要问题
2.1意识淡薄，观念落后
关于企业成本管理，我国有种传统说法，即产量上去了，成本自然而然会降下来，究其原因，主要是单位产品分摊的固定成本下降所致。因此，当一个企业或行业处于大规模、高速发展时期，就容易产生成本幻觉，加上丰厚的利润，会使得企业淡化成本控制意识。这种意识通常只有当企业发展增速趋缓、利润下滑乃至亏损时才会得到强化。我国房地产开发企业目前正处于这一阶段。此前20年是房地产行业发展的黄金时期，行业的快速发展使得很多房地产开发企业赚得盆满罐满。由于我国房地产价格受政府控制，定价方式采取"成本+合理利润"，面对连夜排队、千人摇号、严重供不应求的销售场景，房企根本不需要进行成本控制，房子只要造出来就不愁销售不烦盈利。在此背景下，房地产开发企业成本控制意识普遍淡薄也就可想而知。然而随着近年来政府对房市调控力度加大，房地产企业面临的风险也随之增大。炒房热的退潮使得许多中小型房地产开发企业已经明显感受到生存压力，资金紧张、销售萎缩、利润剧减，倘若再不注意成本控制，后果不言而喻。笔者注意到，即使是管理规范、成本控制意识较强的房地产开发企业，其成本管理观念相对比较落后。比如，绝大多数企业认为成本控制就是压缩和节约成本开支，努力降低成本水平；不少企业对成本控制的理解还停留在建筑成本；甚至还有许多企业认为成本控制是财务部门的职责，等等。成本的全生命周期管理、全员管理、全面管理等现代成本管理理念在房地产开发企业未能得到很好的贯彻落实。
2.2监理不严格
房地产企业很多都没有设立专业的监理制度，在工程项目施工过程中，基本都是外聘的监理人员，或者是直接挂靠相熟的监理单位，导致工程监理不严格而且监理人员的专业水平良莠不齐，给工程的质量跟很多方面都带来许多不稳定因素。
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2.3前期设计阶段留下成本失控的隐患
往往设计阶段做好成本控制工作可以决定着一个项目最终成本的多少，但是不少企业因为"抢进度、轻前期"，没有做到成本事前管控。许多管理规定尚不健全的企业往往对于各项设计规范的解读与掌握不够深入，在设计阶段没有精细化、科学化的考虑设计方案的缺陷带来的后期成本增加，从而给企业造成大量的成本浪费。
3房地产企业加强成本管控的对策
3.1加强成本控制意识
从表面上来看，房地产产业繁荣发展，在市场经济中占有重要比重。但其实内部管控之中存在了很多问题，如若不做好应对措施，会导致企业的生存和发展受到严重影响。意识影响着行动，对房地产企业的成本控制意识不强问题，一定要加强其成本控制的意识。第一，房地产企业的管理者在加强自身的成本管理意识的同时，还要在企业中树立成本管理意识的理念。形成一种企业注重成本问题的局面，并将这种理念融入到实际工作中去，提高企业的成本管理能力。第二，对企业的成本控制问题要做到事前成本策划，提升企业的经济效益。对于企业的成本管理思维模式，要极力为其树立在成本控制之前的成本策划意识，这就要具体体现在公司各个层面的成本费用问题上。房地产企业的成本策划要求做到成本的前期管理，对成本的投入和成本的支出要做到科学化规划，使其达到最大效益。最后，关于房地产开发期间的成本和利润问题，要做到与施工方和供应方合理合作。在合作过程中，不能总是本着企业自身的成本投入少，利益就会最大化的这种想法，要做到双方利益都可以得到有力保证。例如说，房地产商与施工方和供应方合作时，结成互利共赢的战略合作理念，促进对方与房地产企业的共同进步，全面发展。
3.2制定实施合理的监理制度
房地产企业需要在项目过程中建立一个严格监理制度，不能为了节约一点小成本而聘请一些专业知识不高的监理人员，而聘请专业的监理人员不仅在施工中能依照图纸给现场施工人员进行合理的指导，避免施工中出现质量问题。
3.3树立将成本管控进行前置的意识
在整个开发项目进行方案定位的阶段，应当以实现项目利润最大化为导向开始树立成本控制的意识，将成本管控的意识提前至产品定位和设计优化的阶段，把因设计阶段考虑不充分从而后续产生的额外成本风险降至最低。通过科学合理的资金收支的测算，努力找出"短平快打"的开发节奏，将企业的周转速度快速提升，从而尽可能的将资金成本降至最低。3.4优化资本结构，控制资金成本房地产行业是典型的资金密集型行业，资产负债率普遍很高，通常在80%左右，而且，资金投入量很大，少则几个亿，多则数十亿元。如此高的资产负债率加上巨额的资金需求，再遇上国家对房贷的收紧，使得企业财务风险加大。企业向银行举债融资时，一般银行金融机构会根据评估的风险系数上浮借款利率，从而增加了企业的融资成本。
结语
房地产开发企业的成本特性、面临的外部经济环境和风险决定了其有必要实施成本精细化的管理。本文分别从健全成本管理制度、建立规范化的成本核算体系、项目设计阶段的成本控制介入、提高动态成本分析的准确性和及时性、强化成本控制的评估考核五个角度对其成本的精细化管理提出一些措施和建议，以期能对房地产企业成本管理效能的提升和有效应对当前严峻的外部经济环境有所帮助。
参考文献
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[2]田慧文.关于房地产开发企业的成本控制的分析[J].太原城市职业技术学院学报，2015，04，28.
[3]闫炜.房地产项目目标成本管理的有效控制[J].山西师范大学学报(自然科学版).2016(S1).
论文作者:马娟
论文发表刊物:《科技尚品》2018年第11期
论文发表时间:2019/7/18
标签：成本论文; 成本控制论文; 企业论文; 房地产企业论文; 意识论文; 房地产开发企业论文; 成本管理论文; 《科技尚品》2018年第11期论文;