上海市隧道工程轨道交通设计研究院 上海 200000
摘要：近些年以来，各城市、各地区都在致力于城市的土地开发，针对当前现有的城市土地应予以全方位的综合统筹。在修建地铁车站时，对于周边土地规划情况也要予以重点考虑，确保通过密切结合物业开发的举措来健全地铁车站的使用功能。在当前状况下，物业开发与地铁车站相互结合的模式有助于土地集约化、功能合理化、经济效益最大化。上述举措同时也能够优化调配现有的地铁空间资源，全面拓展地上空间、地下空间以及其他类型的城市空间，因地制宜探求与之相适应的结合设计模式。
关键词：地铁车站；物业开发；结合设置
物业开发与地铁车站实现紧密结合建设，指的是集约开发密度较高的核心交通站点，据此逐步确立综合性商业区的模式。从当前现有的状况来看，轨道交通已经构成了现阶段城市化不可或缺的关键性要素。在设计布置地铁车站过程中时，通常需要综合考虑车站附近现状以及周边的地理环境和周边未来规划情况，尤其是涉及到物业开发。物业开发与地铁车站能够实现融合一体化，其中根源应当在于优化配置当前的土地资源，合理组织城市交通系统与商业开发系统。
1物业开发与地铁车站相互结合的重要意义
就目前来看，城市民众如果要顺利实现自身的日常出行，那么通常都需要城市轨道交通作为其必要的交通工具。近些年以来，城市民众正在逐步提升自身现有的日常生活水平，因此针对城市地铁车站也不再单纯停留于满足其通行的功能，而是将其延伸至多样化、空间化的功能。很多城市都在着手建成综合性较强的地铁站，将物业开发与地铁车站一体化建设，实现地铁乘车与购物逛街零距离。
在推进物业开发与地铁车站多层次结合时，首先应当着手建立整体性的城市区域布局，在这其中纳入地铁车站的修建规划。与此同时，地铁车站设计过程中，应当与物业开发一并考虑，在满足各方要求的前提下，运用适当的设计措施来合理完善车站与商业开发的功能分区。地铁车站与物业开发结合设置，全面突显出城市交通所具备的综合性功能。
经过分析可知，地铁车站结合物业开发设置的举措在客观上符合当前城市规划发展的根本宗旨，对此值得予以积极推广。对于地铁车站站内便民设施布置上，可以尽量布置多样化的集成设施，其中包含自助商品售卖机以及ATM机等便民服务设施。在地铁车站公共区内部，按照地铁设计有关规范，布置一定面积的商铺，便于车站乘客出行及日常购物。
2优化开发模式的具体措施
2.1划定适当的开发范围
地铁车站与物业开发结合设置的类型包括：站内物业开发形式、带配线车站配线上部空间物业开发形式、明挖区间商业开发形式、地铁车站上盖一体化开发形式、地铁车站与周边地块一体化开发形式、交通枢纽综合开发形式等。
站内物业开发形式：站内物业开发在不影响车站运营管理的前提下，车站公共区两端建设适当面积的商铺，方便乘客日常购物。
带配线车站上部空间物业开发形式：利用配线上方空间，设置物业开发商铺，并结合站点周边地下空间情况，将开发部分与周边地下空间联通，将车站物业开发合理化、最大化。
明挖区间商业开发形式：利用两车站之间明挖区间的上部空间，设置地下商业步行街，方便地铁乘客乘车、购物与休闲娱乐。
地铁车站上盖开发、周边地块一体化开发形式：轨道交通站点上盖及周边物业开发的物业形态以大型商业、交通枢纽为主，配合酒店、办公、居住等多功能一体化开发，充分利用土地资源，发挥轨道交通优势。
2.2合理利用周边的土地资源
在城市总体规划大环境下，综合考虑城市经济、文化、人口分布、规划用地属性、客流吸引等因素，合理设置轨道交通车站站点站位，与物业开发结合设置，提高土地利用率，增强周边交通联系。
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受到地形限制以及其他要素带来的限制时，轨道交通应当能够表征整个城市在当前阶段的发展轴，同时也构筑典型的交通轴。因此，轨道交通在当前现有的整体性城市规划中占有重要地位，针对城市发展突显全方位的指引作用。确保地铁线路能够紧密连接周边物业开发，展示出轨道交通线网的价值及其对城市经济发展、文化传播的贡献。
2.3优化配置商业资源
对于地铁车站与物业开发结合设置情况分析来说，应当设置多样化的商业资源，采用地铁与商业一体化或者站内物业开发等资源合理配置的建造模式。例如：对于标准地下车站而言，车站公共区两侧预留有两处便民商铺（商铺的面积需按照规范要求合理设置），便于乘客购买一些日常用品。近几年，很多城市地铁车站公共区内设有自动售卖设施，突显出了商业资源的广泛便捷性及车站人性化的特征。
除此之外，地铁沿线还可以视情况修建区间商业开发，形成地下商业街，合理配置优化商业资源。具体来讲，当地铁区间采取明挖施工工法时，可以在明挖区间处分别设置地下开发层、存车线以及正线区间层。在地下开发层内设置商业空间，包括轻餐饮、娱乐休闲、小型超市、步行商业街等多功能空间。然而应当注意，在地下空间内设置商业时需要按照消防有关规范严格控制，确保在平时运营与特殊火灾情况下人员安全。同时地下商业开发层与两端车站站厅层相连接，使得乘客可以在不出站的情况下完成购物逛街与娱乐休闲。
3地铁站物业开发的典型实例
3.1宁波鼓楼-东门口区间商业开发
鼓楼站位于宁波城市的中心核心区，中山东路与解放北路路口，是轨交1号线与2号线的换乘站。东门口站位于中山东路与日新街路口，车站南侧为天一广场、国际购物中心，车站北侧为培罗成、新华联商厦及和义大道。
鼓楼-东门口区间主要功能为商业、餐饮、娱乐休闲，区间位于中山东路路中，西起轨道交通1号线鼓楼站，东至东门口站，设置两条存车线，采用明挖施工工法，存车线上方两层空间作为物业开发空间。明挖区间自西向东依次穿越厂堂街、国医街、开明街、药局巷、碶闸街、日新街及和义路，中山东路是城市交通主干道，车流繁忙。明挖区间设有16个出入口，5组风亭，总建筑面积30753平方米。地下一层与地下二层为商业开发层，其中，地下一层设置有快餐餐饮、小型商铺、便利店等，地下二层设置有餐饮小吃步行街，休闲娱乐设施等。为了使整个明挖区间与车站的物业开发相互连通，便于站内乘客购物逛街，将东门口站下一层作为物业开发空间。整个明挖区间从鼓楼站沿中山东路延伸至天一广场范围，并连通了开明街过街通道、碶闸街通道和日新街过街通道，交通便捷性非常好。
3.2广州地铁车站与周边商业一体化开发
广州市天河城位于天河南一路北侧，体育西路东侧。与轨道交通一、三号线站厅连通，是一个拥有16万平方米建筑面积，集交通、购物、餐饮、休闲为一体的综合性商城。在轨道交通线网的带动下，周边商业集聚发展，天河城日平均客流量多达到30万人次，节假日客流量更多，最高一天可达约80万人次。由此可见，轨道交通车站与上盖及周边商业开发一体化建设对于城市经济的发展是非常重要的。
4结语
经综合分析可以得知，当前现有的城市土地资源整体上呈现相对紧缺的趋势，尤其是地铁车站以及周边地块范围的土地资源。由此可见，地铁车站兼顾多层次的物业开发是必要的，合理利用土地资源，建造出地铁车站--商业开发集约化的综合体。同时在轨道交通线网的串联下，地铁车站为商业开发带来大量的客流，带动周边物业开发的进一步发展，为城市整体经济的发展打下坚实的基础。
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[2]夏素平，王立波.对结合地铁车站物业开发的认识与建议[J].山西建筑，2013,39(S2):15-17.
[3]艾忠华.地铁车站与物业开发相结合的模式探讨[J].铁道建筑技术，2012（S2）:15-17.
论文作者:杨慧慧
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第32期
论文发表时间:2018/4/23
标签：车站论文; 地铁论文; 物业论文; 商业论文; 区间论文; 城市论文; 地下论文; 《建筑学研究前沿》2017年第32期论文;