刘宇峰
廊坊市城区房地产开发有限公司 河北廊坊 065000
摘要：随着国民经济的不断发展，房地产已成为社会经济的关键构成部分，在房产开发阶段加强设计质量管理，可以有效防止施工过程产生误差，保证施工工程的正常进行。本文主要分析了建筑设计的相关原则，对房地产开发中工程设计质量管理策略进行了详细的阐述。
关键词：房地产开发；建筑设计；质量管理
近几年，伴随国内城市进程的推进，城市居民住房的刚性需要日益增加，随之产生的便是房地产行业的繁荣，国内城市化迅猛发展期间实质上就是国内房地产开发繁荣发展的阶段，在该阶段，民用建筑设计也从粗放型转变成了集约型。当前，伴随社会经济发展模式调整，民用建筑市场也面临市场的巨大考验，怎样在房地产的“寒冬”里取得发展，是摆在现今房地产开发者面前的重要问题，而处理该问题的重要途径就是强化房地产开发过程工程设计质量控制，注重成本管理，尽量设计出满足市场要求的建筑结构，以赢得市场认同。
1、建筑工程设计原则
房地产建筑设计过程，相关工作人员一定要严格遵循设计原则，方可保证设计工作的正常开展与设计方案的实用性，防止房屋建筑工程对城市、环境带来不良影响，以使得房屋建筑可以满足人类的生活需要，全面提高房地产建筑设计效果。根据相关信息分析，在房地产开发的项目设计质量管理中，要遵循如下几点原则：①设计师在设计建筑时，不得简单设计，需要全面掌握地区文化背景，保证建筑具有历史的传承性，防止影响城市面貌特点，传统文化才是城市化建设的根源，唯有在房地产开发中引入传统文化，方可更好发扬民族文化②随着国家经济体制的变革，房地产开发要引入一些地区性特征，在迎合业主住居要求的基础上，发挥房屋美化城市的功能。③在设计过程强化成本、质量管理，保证建筑质量满足国家标准要求。④为保证设计方案的实用性，在设计过程要进行现场勘察，根据周边建筑物特点，施工场地周边环境等采用最好的设计方案，并注意管理后续的变更频率，全面提高房地产开发中建筑设计方案的科学性。
2、房地产开发中项目设计质量管理分析
2.1做好早期方案设计任务
科学的设计方案是整个房产建筑高质高量建成的前提条件。针对房地产开发项目而言，确定是否要开发某个楼盘与如何开发该楼盘对整个房产项目而言其影响通常是决定性的。所以，针对房地产开发商来讲，做好早期方案设计任务，其是关系全局并具备决定性作用的环节。
在初期准备工作中，涉及可行性分析报告、市场调研在内的各种评价工作，其是房地产开发建筑设计方案的要点，还是科学依据。房地产开发商是一个项目展开的执行者还是最后的受益者，但是房地产投资商仅仅是类似与天使投资者的身份存在，有很多出资方并非是房地产运营规划方面的专家，许多只是在其它领域累积了少量资金，尝试在房地产领域进行投资而已，针对这种情况，建议当下部分房地产开发企业延请专门的咨询单位，来详细科学的部署整个房地产开发的早期规划工作。
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在筛选咨询单位时，房地产开发企业要采取多种方法，评价相关备选单位的项目资格。首先，要检查该单位在业界的口碑与以往的咨询信息；其次，还要采取多种方法，检测该咨询单位的运营情况，便于选择出经营情况良好、资历优秀的咨询单位为自己使用。在实际操作上，尽量采取招投标相统一的方式，在总结那些现存可查资料的经验教训的同时，选择出充满实力的三个单位可以肩负设计任务的咨询单位，并编制三家公司针对现有地皮的后期房地产开发制定科学的设计报告，最后结合设计报告的好坏来确定哪个公司可以承担整个房地产开采的建筑设计工作。
2.2施工图纸设计质量管理
在房地产开发项目中，早期设计处理的是建什么的事情，而图纸的设计就是回答了如何建的事情。在以往的习惯中，全部的房地产开发相关的项目设计均由初步设计、图纸设计两大部分构成，仅有那些技术十分繁琐的大型建筑会根据初步设计、科技设计及土质设计三个过程进行。但伴随房地产开发环境竞争日益激烈，精细化的设计项目正在逐渐深入，当前，就算是开发住宅与商业房地产，人类也更倾向于把土质设计分成相互关系的三个部分。
2.2.1初步设计过程要确定设计质量管理方式
能够通过制定任务书来确定建筑设计的质量标准。在编制任务书时，要根据建筑自身实况，依靠建筑现有的早期整体规划定位，并结合已得到相关部门核准的建筑地块状况及编制者的实践经验，展开科学的早期设计。为了可以有效管理建筑设计质量，针对建筑自身的相关标准确定一个参数，并建立制度，使该种制度在具体实施中可以时刻被工作人员处理，这是处理施工设计中质量管理不严的有效途径。由于要想严格管理设计质量，就一定要多角度跟踪与监控建筑设计质量，并制定一种长期可行的监督制度，帮助那些建设环节本不具备建筑设计经验及能力的一般一线人员在遇到问题时及时找出处理方法，尽量确保这些人可以服从领导听从指令。
设计一个完整的建筑图纸是个很长的过程，为严格控制设计图质量，必须定期审查设计文件。在设计阶段，开发企业要委派专业的建筑主管定时检查图纸设计进程，并站在专业角度分析建筑现有的总体设计方案，及时对建筑设计图中产生的各种问题进行调整与改进，尽量防止在建筑设计完成以后进到施工过程才发现设计中存在的各种问题，最后造成这些缺陷积重难返，最终拖垮整个建筑的框架，导致建筑失败或是在投用过程存在瑕疵。
2.2.2设计项目责任制是控制建筑质量的重要途径
纵观当前房地产开发活动的项目经理，部分是因为特殊议案书入行以外，大部分人均是科班出身，均具备建筑领域的专业知识，合理应用这些人才，把建筑设计质量控制的责任划分至各个项目经理手上，以项目经理功能形成合力，真正达到控制建筑设计质量的目的。
2.2.3掌握市场需求，产品定位精准
编制专门的设计任务书，是所有建筑设计者的主要责任。作为每个专业领域的项目师，必须把自身的专业能力集中在所协作的某个楼盘开发中，科学确定各个设计环节涉及的具体需要，使整个设计均能突出建筑特征，达到预计的设计标准。在一定程度上来讲，房地产开放项目设计者就是房地产项目质量控制过程的排头兵与总指挥。作为投资商，能在房地产建筑的营销方面多多投入、投放更多精力，但在实际的建筑设计中，必须多听取设计者从多角度出发的分析，以市场、经营观念为导向，科学定位产品，唯有如此，房地产建筑方可在市场环境中站住脚跟。
2.2.4实现建筑规划户型规范化、结构标准化
促进建筑规划户型规范性、结构标准化，如此能够有效提升设计进程、质量，严格管理成本，实现建筑结构的个性形象化。
3、结束语
房地产开发中建筑设计质量管理是个系统性的工作，是技术和管理的有机统一，要求以技术为基础，并融进管理的先进性。设计质量管理既要创建高质量的产品，还要和企业发展战略相统一，包含时间进度、成本完善、经营亮点突出的需要。各个企业、从业者要充分意识到设计质量管理的意义，提高技术水平时，提升整个管理效果，为设计质量管理带来高效、高质的保证。
参考文献：
[1]王一凡. 某房地产企业住宅规划设计质量管理研究[D].中国科学院大学（工程管理与信息技术学院）,2015.
[2]李冬梅. 房地产项目业主方的设计管理研究[D].华南理工大学,2014.
[3]侯荔玮. 我国房地产开发企业限额设计实施现状与改进研究[D].重庆大学,2014.
论文作者:刘宇峰
论文发表刊物:《防护工程》2018年第15期
论文发表时间:2018/11/1
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