贾小兰
昌吉市房地产管理局 831100
摘要：随着商品经济的发展，商业房地产建筑如商场和购物中心，已经成为上世纪末以来的重要建筑类型。作为建筑类型中的一个重要门类，商业房地产建筑的发展与社会经济、生活水平、科学技术、交通状况有着非常紧密的联系，它既受到社会经济和生活水平的影响，同时又对社会经济的发展起着促进作用。本文分析了商业房地产建筑的设计原则，并对现代商业房地产建筑设计的要点进行了探讨，以供参考。
关键词：商业房地产；建筑设计；原则；要点
随着当前社会的不断发展，环境污染和能源危机不断涌现，作为资源和能源消耗的重要组成部分建筑业也面临着设计难题，其在工作中良好、高效、节能的设计工作已成为人们追求的主要话题。尤其是在商业建筑结构中，随着市场经济体制的逐步完善，以商品房为主的地产行业得到了前所未有的发展，因此对其建筑设计要点分析与完善十分重要，这对于提高企业工作效率极为有利。
一、商业房地产建筑的设计原则
商业房地产建筑的设计要遵循“天时”、“地利”和“人和”。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握。“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。
1.客流规划
商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲同，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。
2.交通状况
城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是，所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。
3.商业环境
选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。
一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。
4.地形特点
选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。
5.城市规划的要求
城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。商业建筑不仅仅是建筑师发挥想象力和创造力的载体，也是满足商业地产项目需求的手段。成功的商业地产项目既是一个具有鲜明文化内涵的建筑物，也对一个地区、一个时期文化艺术的浓缩，对延续历史文脉，彰显时代风貌，传播新的物质文明和精神文明起到推动作用。
二、当前房地产建筑设计的要点
1.平面布局设计
设计平面布局的宗旨是，不仅为每个承租户提供平等、互利的机会，还要尽可能地为承租户带来最大经济效益。在实际的设计中具体内容包括：通道的形态、承租户单元的分配及面积大小等。根据平面布局的设计，在施工时选择合适的柱距极为重要，通常选用8米柱距，不但有利于面积分割而且节约了经济成本。在对区域形状进行设计时，通常不采用圆弧形，因为会减少很多使用面积。因此一定要遵循简单、规整的设计原则，既有利于商铺的分割，又给日后商铺的经营带来了经济效益，同时也方便了顾客购物。
2.功能设计
（1）照明设计
随着社会日新月异的发展，市场照明也变得越来越重要。在对照明进行设计时，要做到“以人为本”。公共照明的光应是大灯，条件允许的，也可设计白天和夜晚两路照明，白天开一组，晚上开另一组，方便的同时也节约了用电量。摊位内部应选用射灯重点照明，更加突出摊位物品。在吊顶照明设计时，通常选用经济实用的铝格栅，也可以根据标高来选择总之，吊顶与照明是紧密联系的，如果设计合理，还会节约用电量。室内照明设计不但要对商品进行充分展示，还要给人以美感。夜间，通道照明度往往低于室内照明度，室外照明要对建筑和停车场重点突出，增强夜间城市的视觉效果。
（2）大型商业建筑的抗震设计
抗震设计是大型商业建筑工程设计的重要内容，抗震设计质量对提升大型商业建筑的抗震能力有着直接的影响。基于地震频发的现实情况，加强大型商业建筑抗震设计工作是现行建筑工程领域必须要关注及重视的问题。在大型商业建筑抗震设计时候需要注意以下要点：建筑大厅的四角及建筑外墙位置应设置构造柱，并根据大型商业建筑要求的具体抗震等级合理确定构造柱数量。建筑框架山墙以及纵向方向的墙体是否设置构造柱用来分担砖墙荷载；在大型商业建筑抗震设计前设计人员应深入到施工工地进行工程地质勘探，牢固掌握大型商业建筑施工所在地地质情况及发生地震灾害的频率情况，以此为依据进行大型商业建筑抗震设计。
（3）防水、排水的设计
地面和卫生间在做排水时，一定要注意下水管道的堵塞，通常要做一个网算子，对某些杂物起到过滤的作用。另外卫生间为了净化室内空气，在设计时还需注意下水气味上蹿的问题。商场一般很少做防水，而市场（大棚、简易平房）上每到春秋季节，树叶飘落，如果防水设计不合理，很容易造成垃圾漂浮的局面。
（4）消防安全设计
合理的消防设计给市场安全提供了有力保障。很多市场建筑存在消防设施不齐全、没有现代消防设施的问题。因此，不但要配备必要的消防设施（灭火器、消防检），而且要定期进行消防演练，提高人们的消防意识，最大限度地减少火灾事故的发生。
三、结束语
随着当今商业活动的蓬勃发展，建筑单体和内部空间设计已经不再是首当其冲的工作了。当代的商业环境不应局限在室内空间和装修，因此商业建筑的外观设计必然得到重视和强调。现代商业建筑外观设计的本质，已经不是传统概念上狭义的立面设计了，而是指建筑外部空间环境设计，或者说是建筑外部空间各要素之间的相关整体设计。
参考文献：
[1]冯悦.对商业建筑设计原则的研究.科技创新导报.2008（12）.
[2]罗健.商业建筑设计探讨.建筑与设计园地.2010（9）.
论文作者:贾小兰
论文发表刊物:《基层建设》2015年19期供稿
论文发表时间:2015/12/25
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