关于长租公寓经营模式创新的思考
张 瑾
(上海城建置业发展有限公司，上海 200030)
[摘 要] 公寓长租是近年来房产市场兴起的新行业，是共享经济的典型代表。为了更好地发展长租公寓产业，有必要深入探讨长租公寓的经营模式创新策略。这种背景下，文章从人文关怀、供需高效匹配及双边浮动比例收费三个方面着手，探讨了长租公寓经营模式的创新策略，以求为长租公寓企业更好地发展提供必要的借鉴与参考。
[关键词] 长租公寓；经营模式；房产市场
1 基于人文关怀的长租公寓经营模式创新策略
长租公寓经营模式的完善与创新，最重要的表现便在于人文关怀，企业不只是让消费者享受到性价比极高的产品及服务，或者是向用户传递具有创新性的社交信息，而是要把毫无感情色彩的产品及服务，转变为具有一定温度、情感、生命意义的存在。而长租公寓不仅能够让用户享受到优质的食宿服务，还能为用户带来友谊与快乐，并使其体验到不同地域风情的人文关怀。人文关怀表现在经营模式中，主要有三种考核指标：个性化、参与感及选择性。毫无个性的严格标准化是对人性的压制，追求个性是实现自我的前提条件，它也是人生精神追求的最高层次；参与感是人文关怀的重要准则，它强调在产品及服务的创造过程中，使更多人参与进来，从而共同创造价值；选择性表现在价值创造的参与者具有多元化的选择，强迫他人接受的价值创造很难具有真正的人文关怀。一般说来，具备浓厚人文关怀氛围的经营模式具有三个核心层次。
1.1 抓紧用户痛点
长租公寓解决的痛点在于，它让那些远在他乡的游客或工作者从追求简单的食宿，转变为如何使自己获得更有人文关怀的居住体验，甚至重新开始一段别样的人生。在长租公寓的服务中，消费者得到的不是单调枯燥的标准化房间，而是温馨舒适、和睦融合的家居体验。凡是出现任何有违人文关怀价值的情况，都是长租公寓要着力解决的痛点。抓住这些影响消费者的痛点，并进行全力优化及改造，长租公寓就能在未来的发展中占得先机，从而将自己打造成一个房屋出租全产业链的商业帝国。
房地产开发企业商品房平均销售价格从1991年的786.19元/平方米增长至2016年的7 476元/平方米(见图10)。随着房价的上涨，居民在住房层面的支出负担越来越大。据统计，2012年和2016年，居住支出占居民人均消费支出的比重从21.5%提高到21.9%。不同城市，比重不同，一线城市比重更大。
在内科临床治疗中,上消化道出血比较常见,患者的出血部位常见于肠胃、食管等部位,主要源于患者的消化道出现病变而引起的出血现象[1]。如果患者的情况得不到及时的救治,则容易导致患者出现死亡现象,对患者的生命造成严重的威胁。基于此,目前医院临床中对上消化道出血患者采取相应的抢救措施,再配合相关的治疗方法,进一步改善患者的临床症状[2]。在本次研究中,我院就循证护理和预见性护理在上消化道出血患者临床中的运用效果进行对比研究。以下是具体的分析报告。
1.2 刺激“动物精神”
2010年，由两位著名经济学家乔治·阿克洛夫与罗伯特·希勒发表的经济学著作《动物精神》中，对统治了人类将近两个世纪的传统经济学发起了挑战。他们认为，资本市场以及经济的波动，不只是与理性的定量化供需有关，与人类的心理因素及行为因素也存在着密切的关联。比如，人们会因为心理因素的影响，对未来丧失信心，变得麻木及悲观，此时人们的消费及投资意愿会大幅度降低，从而造成社会有效需求严重不足，最终导致经济停滞，甚至导致经济发生断崖式下跌。而当掌握这一原理时，也可以通过有效的手段对消费者进行正向刺激，从而推动企业及经济发展。
目前长租公寓普遍采取双边、按比例、按交易数收费的模式。针对每笔成功的交易，对于租客，在房屋列表价格之上再增收6%～12%的费用，称为服务费；并采取逆向方式，即若成交额大，则比例低，如6%；成交额小，则比例高，如12%。根据不同区域的情况，可能未来会微收额外的增值税。而对于房主，则收取房屋列表价格3%的费用，称为房主服务费。
1.3 “与世界共情”的新概念
社会中存在许多与社会发展潮流相违背的企业，比如，许多传统酒店不去反思自己违背人们对人文关怀的需求，仍旧在大肆开发、跑马圈地，不断地占有越来越少的土地资源，建立起一座又一座冰冷冷的摩天大楼。他们想要通过规模化及产业化来建立核心竞争优势，但这种逻辑和人们需求的不对等，早已注定了他们失败的结局。如上所述，这三个核心层次对长租公寓经营模式中的供需关系、企业与用户关系、企业与利益相关者关系进行了重新定义，企业的存在价值也会由此发生质的变化。
当丝木棉花王在新址长出嫩芽，在花王原址也移植来丝木棉长出嫩叶。我坚信，六七年后，丝木棉花王的英姿又将重现，它遇土而生、顽强生长的精神将深入人心。它们长了又灭，灭了又长，无不昭示着能屈能伸、生生不息的力量。最重要的是，它每一次绽放、凋零、重生，都在我的记忆里。或许，丝木棉的生长，本身就是一种力量，一种精神的延续。
互联网时代，陷入困境的众多企业难以实现转型升级，不是因为他们缺少资源，而是因为缺少人文关怀、不具备“与世界共情”的理念。而能够“与世界共情”的企业对用户、对合作伙伴、对竞争对手、对社会，甚至是对世界都是有价值的，而不会为了一己之私而损害他人的正当权益。一个企业的价值理念应该顺应整个时代的价值追求。企业在追求自己利益的同时，需要与消费者的需求形成一种动态平衡。那些产能过剩的传统企业，往往就是没有把握好两者之间的平衡，没有寻找到与他人之间有价值的共鸣。
2 基于供需高效匹配的长租公寓经营模式的创新策略
共享经济表面上是在分享房间、车等实体商品或各种虚拟的服务，其实是商品(或服务)使用权和所有权的分离。其催生了一种双层的产权结构：资源的所有权在底层，资源的使用权在表层；在商品上私有，但在服务上为公有。这样的话，就造成了供应和需求的信息不对称。共享经济可以极大程度地扩展供应的网络，理论上可以活化几乎所有闲置的资源，供需求者选择。与传统市场相比，这就是经济学上所谓的“稠密市场”。
由此可见，当共享经济平台发展到一定程度，解决“稠密市场”效应产生的问题以及动态环境下供需匹配将十分重要。对此，长租公寓可以进行四项改进。一是优化数据模型。传统长租公寓的预订流程，包括房东搜寻、联系房主、房主接受、房客预订四步。长租公寓对其中每个步骤的用户行为数据都应进行分析，包括用户下拉菜单的行为、房客写给房主的信息内容、房客的个人资料与头像照片、房客与房主的偏好等，以找出潜在的与预订失败的相关性。然后根据此相关性，在搜索结果中进行自动过滤。这样的话，可以呈现给房客更优化的搜索结果。二是增加“实时预定”功能。所谓“实时预定”，是指房源无须获得房东的同意就可以预订。你只需选择旅行日期，然后和房东讨论入住细节即可。通过实时预定功能确认预定无须支付额外费用。你还可以对搜索结果进行筛选，选择只查看支持“实时预定”的房源。但你必须拥有个人头像，才有资格使用实时预定功能。三是鼓励房东使用移动应用，并提供提醒功能。这样房东无论何时何地，也能及早审阅房客的请求，也能及时修改房源状态信息。四是对接口设计进行优化，将下拉列表改成卡片状排列，使房客可以看得更清楚，也方便了房客浏览更多的搜索结果；地图画面位置增大，保证使用方便；增加更多的筛选项，其中包括房客很看重的是否使用整幢房子、是否单独一间、是否与人合用等栏目，并且有必要增加“更多筛选项”的按钮，引导用户进一步筛选。
稠密市场会带来市场拥塞。2012年诺贝尔经济学奖得主埃尔文·罗斯教授在提到像长租公寓的初期发展问题时，由于模式的新颖、定位的独特，充分满足租客希望个性化住宿的需求，可以迅速发展，对酒店行业造成了极大的冲击。但是随着长租公寓真的壮大到可以与连锁酒店抗衡的地步，连锁酒店在租客预订方面的快速优势就得到了表现。因为租客可以在线或者通过呼叫中心迅速知道哪家酒店在什么时间有空房，从而成功预定。但长租公寓由于海量客房属于不同个人，难以集中控制，因为房源状态更新不及时，房源过多反而困扰用户选择等原因，很容易产生预定不成功的现象。这样的话，会造成租客体验下降，从而抑制其规模的进一步扩大。
通过以上四项优化，长租公寓的搜索拥塞现象能够得到很大的改善。由此可见，为了消除稠密市场带来的负面作用，长租公寓可考虑以下几个做法：一是建立筛选与过滤机制。通过显性或隐性地提供筛选条件，可以在供需进行匹配之前过滤掉不合格的请求，从而大大提高匹配成功的可能性和匹配速度。这种筛选可以通过大数据分析等技术手段来实现，也可以通过业务流程，用户交互界面等形式鼓励供需双方主动实施。二是削减降速环节。比如“实时预定”功能，就建构了一个越过原有流程环节，快速响应的场景；鼓励对营运的分析，可以挖掘出更多阻碍供需双方意向达成一致的环节，并通过业务或者技术手段加以削减。三是提供推荐选择。在稠密市场上，存在着大量的长尾资源，比如需求方不可能阅读所有的选项。除了通过优化搜索结果给予更多相关性强的结果外，还可以像亚马逊等网站一样，向用户推荐其可能感兴趣的选项，供其选择。
湿法回收技术工艺流程相对较长，过程中需要使用的酸碱溶液、辅助原料较多，因此产生的废液也相对较多。根据湿法回收技术工艺，分别计算LFP和三元材料动力电池的处理成本（表 5）和经济收益（表6）。计算公式和成本内容参考干法回收技术，工艺路线参考上文所描述湿法工艺。
3 基于双边浮动比例收费的长租公寓经营模式创新策略
据此，长租公寓员工可通过不断地使用自己的产品，站在用户的角度发现用户需求。为了给用户创造更好的体验，还可邀请知名动画制作公司的技术人员，为自身设计多种不同场景的居住故事，比如第一次走出这个城市的机场、搭乘出租车到客房、用户和房东第一次交流等。
假设一位客人在长租公寓上预订了一间房，该住宿列表价为120元/天。通常来说，按照长租公寓做法，这个预订价格应从租客边再增收10%的服务费，最后租客付出120元×(1+10%)=132元/天，房主得到了120元×(1-3%)=116.4元/天，长租公寓自身从中获得了120元×(3%+10%)=15.6元/天。若这位租客预订的是240元/天的住宿，该价格较高，长租公寓应从租客边收取的服务费用比例下降到6%，则最后租客付出240元×(1+6%)=254.4元/天，房主得到了240元×(1-3%)=232.8元/天，长租公寓从中获得了240元×(3%+6%)=21.6元/天。
通过这个案例可以看到，长租公寓采取双边收费的模式，但是像房主收取费用的比例明显低于向租客收取费用的比例。好的房主资源是长租公寓平台上最有价值的部分，但他们也可以选择将房屋信息放在别的网站上。如果这部分资源流失到长租公寓的竞争对手那边，那对长租公寓的打击将是致命的。所以长租公寓不可能从他们那边收取更高的费用。因此，长租公寓向房主收费低廉且合理，所以房主愿意将优良资源在长租公寓平台上进行展示。根据网络效应，这些资源能吸引越来越多的租客，租客的快速增长反过来又能吸引更多的房主资源，从而步入了一个正向反馈。以此引申，对于类似初创期的长租公寓企业，可以考虑采取不向房主收费用甚至补贴的方式来吸引更多、更好的资源。
而对于租客，长租公寓的收费比例和逆向收费机制也可进行再设计。首先，6%～12%的服务费比例，与很多传统酒店相比并不算高，况且租客也能够理解这是对体验另一种住宿文化而付出的溢价；其次，房屋列表价越高，相应的服务费比例越低，则很好地表现了之前讨论的价格弹性反应，让租客产生一种奇妙的心理感觉，仿佛自己得到的多了，额外付出的反而少了，从而刺激租客的消费。
4 结 论
长租公寓经营模式的创新是一项系统工程，在每一项具体任务中，都应通过更完善的流程制度来保障信任，这需要事前进行把关，事中引入处理问题与争议的机制及全程，全范围的监控与分析，事后需要双方进行评价并有处理机制。只有这样，才能真正实现长租公寓经营模式的创新。
参考文献：
[1]刘妍洁.我国长租公寓的发展趋势研判[J].住宅与房地产，2018(12).
[2]高誉徽.长租公寓运营模式的问题与建议探讨[J].现代商贸工业，2019(2).
[3]胡娟.“长租公寓”风险值得关注[J].上海房地，2019(1).
[中图分类号] F299.23
[作者简介] 张瑾(1981—)，女，汉族，河南洛阳人，本科，中级(注册会计师)，企业财务部负责人。
标签：长租公寓论文; 经营模式论文; 房产市场论文; 上海城建置业发展有限公司论文;