关键词：建筑工程管理；房地产项目；运用对策
引言：
我国建筑行业的飞速发展，使得越来越多的人开始关注工程管理工作，国内工程管理体系和标准也趋近规范化和系统化。但是，由于建筑行业起步较晚，发展较快，在市场经济体制不断完善背景下，一些企业为了追求利益而导致管理出现问题。再加上缺乏必要的理论基础，管理上呈现出粗放型状态。施工人员的素质水平差异较大，管理人员综合素质不高，施工企业的组织能力和设计能力不强，这些问题都是严重影响工程管理水平的关键因素，对工程质量带来了不利影响。因此，加强建筑工程管理工作在房地产建设中的运用，对提高房地产项目质量安全，为人们提供舒适居住空间有着重要意义。
一、建筑工程管理概述
1.工程和建筑工程
工程是人们为了满足生存和生产需求而进行的集体活动，是通过对资源的合理利用和开发达到预期目标的重要手段。从某个角度来讲，科学家认知世界，而工程师在塑造世界。建筑工程则是通过对建筑物及其附属结构所进行的新建、改建和维护，通过设计、勘察、施工、竣工等多个阶段，综合运用相关技术完成工程建筑尸体和配套设备、管道和线路等。
2.工程管理
工程管理一般是指从准备阶段到竣工阶段的资源规划工作，通过合理的资源调配，实现工程项目的科学决策、分析、谋划和协调组织等一系列过程，如下图所示。从实际结果来看，工程管理工作关系到工程施工质量的高低，直接影响到工程项目的社会效益和经济效益。从广义上来讲，工程管理工作不仅仅需要对建设工作进行管理，还需要通过对材料设备管理、技术创新和发展战略进行管理，促进建筑工程行业的快速发展。从狭义上来讲，工程管理主要是建设过程中的管理，包括前期的决策计划，建设施工中的管理等等。
不管从何种层面分析，工程管理工作都需要有完善的体系和理论基础，才能够实现工程管理的有效性。建筑工程管理工作涉及到多种专业和各个工种，贯彻在项目的各个阶段。因此，在工程管理黄总，要加强经济性、技术性、安全性和质量保障等多方面的管理工作，考虑到不同技术、施工组织、周围环境和政策不同时，制定不同管理方案。
二、建筑工程管理在房地产项目建设实践中存在的不足
我国建筑工程管理在经过长时间的摸索和研究之后，已经形成了基于本土实际情况的科学理论体系，有些高校专门开设了工程管理课堂，对管理人才进行统一的培养。工程管理学科建设工作逐渐实现了专业化和科学化。从实际情况来看，由于我国建筑工程行业的飞速发展，工程管理也逐渐有了明显的提升和发展，工程质量和科技含量不断提升，为房地产项目建设奠定了坚实基础。但是，可以看到的是我国建筑工程管理实践中，依然存在着不少的问题和不足之处，值得人们关注研究，不断提高工程管理实践的有效性。
1.工程管理意识淡薄
不少建筑施工单位由于无法认识到房地产项目管理的优势，对于工程建设更加重视技术问题，用资金和技术解决实际问题，而没有通过专业的项目管理加强工程建设，提高工程质量。由于工程管理意识的淡薄，一部分建筑单位不愿意花费资金来聘请或者组件专业管理团队，这样一来反而导致工程成本支出增加，质量控制可能出现纰漏。
2.项目管理体系不完善
一些建筑施工单位在房地产项目管理中，缺乏系统的程序和工作指导书，在管理过程中采用的方法比较落后，没有认识到先进的项目管理技术带来的优势。尤其是在信息化设备和计算机技术上的不完善，成为阻碍当前房地产项目管理水平提升的重要因素。完善的项目管理体系应当从上而下，形成顺畅的交流和表达通道，如下图所示。但是目前由于信息技术的缺失，导致项目管理中还存在着较多漏洞。
3.总体管理水平较低
建筑工程项目一般情况是项目设计企业、监理部门、施工单位等几个单位共同承包，从实际效果来看，各单位水平综合素质和市场竞争力还存在不足现象，举例国外建筑行业的标准还有一定的差距。首先，设计单位的综合性较强，需要针对多项内容进行设计，但是我国不少设计单位的专业素质较低，无法做到专职设计。其次，一些监理部门的人员素质出现明显的不足，对监理工作性质和任务理解不透彻，面对施工现场的种种情况，无法提供有效保障，在工作中将重心集中在质量控制和监督工作比较多，难以真正起到工程管理的有效性。在施工过程中，我国建设单位的施工人员组成结构复杂，有不少非专业人士，包括农民工，在施工中出现多种问题和失误，导致工程管理和监督工作力不从心。
4.建筑工程管理法律不完善
在建筑工程施工领域，我国有《建设工程项目管理规范》和其他相关法律法规。但是我国的法律尚且存在不足之处，在科学性和规范性存在问题。除此之外，在一些腐败问题上的标准和规范尚未明确，需要不断的完善。
三、工程管理在房地产项目建设中的应用原则
1.工程质量放在首位
房地产项目中，其建筑物多是用来供人们居住使用，这就使得房地产项目在建成后，属于人员密集场所，其建筑规模较大，使用时间较长，因此建筑工程质量水准是工程管理的重要原则之一。只有在工程管理中，对各个环节加强质量控制，才能够实现房地产项目的社会效益和经济效益。
2.以人为本
工程管理的主要实施者是人，因此不管是管理者还是被管理者，只有重视人在管理中的决定性作用，才嗯呢狗狗更好的提升工程质量。因此，在房地产项目建设中的工程管理工作，需要有较高的质量意识，对工作有着较强的责任感，避免出现人为因素的影响和干扰。对此，一定要充分发挥人在工程管理中的有利作用，减少不利因素的影响。
3.做好预防工作
房地产建筑项目中，质量是首要原则，工程管理中也应当重视质量量控制。根据过去的经验可以发现，仅仅是加强质量检验检测，很容易导致竣工阶段的问题和纠纷。因此，要更加重视预防工作，从设计阶段开始，加强质量控制，将可能发生的质量问题扼杀在萌芽状态。比如说设计方案管理、原材料管理、人力资源管理等等，这些都需要进行预防，同时进行质量检查工作，从多角度入手，提高工程质量水平。
4.按照标准文件检查数据信息
由于房地产工程项目的规模较大，周期较长，在建设过程中会出现众多的相关资料核数，而项目工程管理和监督部门一定要从合同到设计图纸，从施工开始到竣工结束，加强对数据信息的检查工作，重视数据的收集和整理工作，从基本上提高质量检查的有效性，做到有法可依。
5.工程设计技术管理
从实际情况来看，大多数工程设计单位对设计质量都十分重视，但是却对设计单位之间、系统总体设计单位的设计情况注意力不够，导致项目工程质量、施工进度和投资带来隐患。因此，要加强设计管理工作，做好项目间各系统和各专业的接口协调，落实总体设计原则，尽可能消除各系统和各专业间的差异、疏漏等问题，确保设计工作的整体质量。
根据工程项目管理情况可以发现，项目实施阶段离不开设计现场配合，设计配合的及时性和有效性是项目顺利实施的重要保障，也是控制投资的重要方式。因此，一是要加强对设计协调例会制度的建立，提升设计服务现场意识，及时解决现场设计问题。而是要加强设计变更工作的关注，包括变更流程和图纸变更等内容，及时解决设计问题，降低项目投资。
6.工程管理要具备全面性
在工程管理中，要针对影响因素进行全面分析。首先是人为因素。人为因素主要分为三个方面，第一是管理人员。管理人员如果缺乏职业素养和专业素质，管理水平会受到极大影响。既影响工程进度，又会导致成本支出增加。第二是监理人员，一方面要加强监督控制，另一方面还要重视协调管理，避免施工单位偷工减料。第三是施工单位的现场管理人员，要重视施工人员监管，加强施工质量监督，提高管理水平。其次是施工工艺的合理性，只有施工工艺合理，才能够保障工程顺利进行，并且在降低成本的同时，提高工程的经济效益。再次，是工程进度管理。房地产项目的工程进度管理是工程管理的重要组成内容，加强施工进度的合理安排和监督，才能够避免施工单位为了赶工期放弃质量和工艺上的要求。最后，是工程管理要重视成本管理。加强成本管理能够提高建筑单位的经济效益，资金的支出一定要科学合理，避免偷工减料问题的发生，影响工程质量，给工程管理工作带来更多麻烦和损失。
四、建筑工程管理在房地产项目建设中的运用对策
房地产项目施工管理工作应当是全面的，一方面需要加强前期的研究、勘察和设计管理工作，另一方面又需要对参与工程建设所有人员进行管理。
1.加强合同管理
建筑工程合同是最基本的协议文件，当然还有其他很多文件，诸如投标书、图纸、工程清单、技术规范等等。合同管理工作就是对以上所有的文件资料进行管理。第一，要不断加检查监督双方合同执行情况；第二，要建立起健全的合同管理制度；第三，要跟踪分析合同的实际执行情况。在实际管理过程，有以下一些意见：首先，要动态化执行合同管理，根据现场实际情况和施工计划，对合同的近战进行管理，避免偏差问题的产生。其次，要将合同目标分解成小目标。房地产项目在合同签订时，会有总目标，而合同管理中要学会将总目标划分成小目标，不同的部门有自己的任务目标和质量标准，最终实现总目标。最后，要进行专业化管理。项目施工过程中的文件数量越来越多，仅仅靠人工难以归纳如此多的资料，因此要加快信息化建设，建立专业化的管理体系和数据库系统，最终提高合同管理水平。
2.加强质量管理
在质量管理工作中，要从三个方面入手：第一，政府主管的建设部门对房地产项目工程施工品质的监督和管理。第二，工程质量和施工监理人员的监督管理。第三，工程施工所需材料、设备和施工单位的质量自检工作。在施工管理过程中，要加强管理人员的综合素质和管理水平，不断提高建筑业从业人员的综合素质水平，强化质量意识。建筑工程的质量完整性离不开项目参与者和其他方面的一切事项，而参与人员的专业素质关系到质量管理的优劣。因此，加强工程质量管理，就需要从基层施工人员入手。由于他们缺少专业技能和岗位培训，文化水平也不足，因此质量管理工作要建立起相关制度，树立起明确的权责观念，加强组织技能训练和职业道德培训，保障作业层的专业技能水平。
3.加强工期进度管理
房地产工程项目的施工规模较大，施工周期较长，工艺复杂，管理覆盖面积较广。因此，在进度管理过程中需要重视人为因素和自然因素。人为因素主要包括施工单位、施工单位内部组织、施工技术三个方面。在工程管理中，要加强计划执行力度，将各阶段的施工计划安排贯彻落实，提升进度计划的合理性。另外，还要加强进度管理的协调力度，使每一方都能够保障项目进度的基础上合理开展工作。同时，加强施工技术的控制，摒弃落后的施工技术，以先进的机械设备和工艺提高施工效率。
4.加强成本造价管理
工程造价关系到企业的经济效益，在造价管理过程中，应当坚持实事求是。尤其是在估价过程中，应当做好资料准备，结合项目实际情况，力求估价的全面和科学，如下图所示。在估价过程中，要考虑到具体的设计内容和实施情况，尤其是在新能源、新技术的施工方案和标准之中。房地产项目工程建设中一般会使用标准化设计，以满足国家标准和需求，使工程概况控制在一定范围之内。
在施工过程中做好造价监督工作，对施工进度、施工要求、施工方案和施工技术都要全面监督，对设备价格、材料价格和其他费用进行动态估算，保障项目的社会效益和经济效益。
五、结束语
总而言之，在房地产项目建筑工程管理过程中，应当坚持全程、全面和质量第一的管理理念，在任何一个阶段都不能够放松，对影响质量、进度或者成本的问题进行及时的解决。相关单位和部门一定要提高责任意识，问责制度不能够有一日松懈，每个岗位都要有专人进行负责，哪个环节出现问题就要追求哪个环节的责任。同时，还要坚持使用信息化设备和数据资料作为管理工作的依据，要关注施工过程中的一切相关数据，包括建材使用、设备磨损情况、设备损坏率等等，从侧面分析当前工程情况，打造更加和谐的管理方案，为工程施工质量的提升奠定坚实的基础。
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论文作者:李丽珍
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年2期
论文发表时间:2019/6/13
标签：工程管理论文; 建筑论文; 房地产项目论文; 工程论文; 管理工作论文; 质量论文; 工作论文; 《建筑学研究前沿》2019年2期论文;