当前房地产市场与房价问题，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,房价论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、房地产市场运行情况
当前，全国房地产市场发展呈现出以下特点：
（一）房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。
2004年房地产开发投资13158亿元，同比增长28.1％，增幅比一季度回落13个百分点，比2003年回落1.6个百分点。2005年1～2月，房地产开发投资同比增长27％，其中商品住宅投资同比增长26.7％。
2000年以来房地产投资占固定资产投资比重情况
年份同比增长所占比重
2000年 19.5％ 20.20％
2001年 25.30％ 22.40％
2002年 21.90％ 23.50％
2003年 29.70％ 23.60％
2004年 28.10％ 18.80％
（二）房地产开发用地供应量得到有效控制。
2004年房地产开发新购置土地面积近4亿平方米，同比增长5.9％，增幅比一季度回落27.3个百分点，比2003年回落31.4个百分点。2005年1～2月，新购置土地面积同比下降6.8％。
（三）房地产开发贷款增速下降。
2004年商业银行新增房地产开发贷款1047亿元，比2003年少增1086亿元。
2004年，房地产开发资金来源中，国内贷款占18.4％，比一季度下降5.9个百分点，比2003年下降5.4个百分点。2005年1～2月，国内贷款占23.6％，比2004年同期下降4.6个百分点。
（四）城镇房屋拆迁规模明显下降。
2004年全国城镇房屋拆迁面积比2003年下降了40％，拆迁带来的被动型住房需求得到有效抑制，有利于缓解市场供求矛盾。
（五）商品房供求增幅双双回落，但供求关系仍然偏紧。
2004年商品房销售面积、竣工面积分别为3.82亿、4.25亿平方米，同比分别增长13.7％、2.1％，分别比一季度回落21.7、19.2个百分点；商品住宅销售面积、竣工面积分别为3.38亿、3.47亿平方米，同比分别增长13.9％、2.3％，分别比一季度回落22.4、17.2个百分点。2004年底，商品房空置面积1.23亿平方米，同比减少8.3％；其中，商品住宅空置面积同比减少15.6％。2005年1～2月，商品房销售面积2596万平方米，竣工面积2335万平方米，同比分别增长15.4％、21.3％；商品住宅销售面积2346万平方米，竣工面积1920万平方米，同比分别增长15.2％、23.3％。
（六）商品房平均价格同比增长较快。
据国家统计局统计快报，2004年商品房平均价格同比增长14.4％，商品住宅平均价格同比增长15.2％；2005年1～2月，商品房平均价格同比增长18.9％，商品住宅平均价格同比增长19.1％。另据国家统计局城调队抽样调查，2004年35个大中城市房屋（包括商品房和二手房）销售价格同比增长9.7％。
上述情况表明，中央宏观调控措施已取得一定成效，房地产投资过快增长势头得到有效控制，但与国发[2003]18号文件提出的“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标尚有明显距离。当前要高度重视结构性矛盾突出及部分地区供求关系偏紧带来的新问题，特别是要采取有力措施稳定房价，巩固宏观调控成果。
二、房价上涨的主要特点
从调研情况看，当前房价上涨的主要特点是：
（一）房价涨幅为2000年以来最高。
统计快报显示的商品房和商品住房平均销售价格涨幅首次突破两位数，首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨指数。城调队抽样调查反映的2004年房屋销售价格涨幅也比上年提高了4.9个百分点。
（二）2004年一季度涨幅明显翘头是全年房价增幅较高的主要原因。
据统计快报，一季度商品房、商品住房平均价格分别比2003年全年提高了12.5％、12.2％。与一季度相比，全年商品房、商品住房平均价格分别增加1.4％和2.7％。
（三）东部地区房价涨幅最高。
2004年东部地区商品房、商品住房平均价格同比分别增长了16.4％、16.9％，且有进一步上升趋势，是全国房价上涨的主导因素。中部地区涨幅较大，商品房、商品住房平均价格同比分别增长了9.1％、9.2％，比前三季度回落6.6、6.2个百分点。西部地区涨幅相对平缓，商品房、商品住房平均价格同比分别增长6.1％、7.6％。
（四）部分大中城市房价上涨过快。
据统计快报，2004年40个大中城市中有20个城市商品住房平均价格增幅超过15％，其中无锡、苏州、青岛、厦门等8个城市超过20％。据城调队调查，35个大中城市中，上海、沈阳等9个城市房屋销售价格增幅超过10％。据35个城市信息系统数据，苏州、南京等7个城市商品房，杭州、天津等7个城市商品住宅的预销售平均成交价格，同比增长超过20％。
（五）房价上涨过快现象呈现蔓延态势。
从地域上看，商品房平均价格上涨较快的势头，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向其他地区扩展。山东、广东以及湖北、安徽等东中部省份，重庆、成都、西安、昆明等西部城市，以往房价相对稳定，2004年也开始出现明显上涨，个别楼盘几乎翻了一番。
（六）增量房价上涨带动存量房价上涨。
据城调队数据，2004年二手住宅销售价格上涨15.0％。另据信息系统生成数据，2004年武汉、重庆市的二手住房平均成交价格同比分别上涨了37.1％、33.3％，远高于新建商品住房平均价格涨幅。
部分地区房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如果任其发展，不仅影响房地产市场持续健康发展，而且也会影响宏观经济，危及社会稳定。一是，增加了城镇中低收入家庭通过市场解决住房问题的难度，引发社会对立情绪；二是，带动钢材、水泥等上游产品价格上涨，增加投资反弹压力；三是，助长投机行为，导致市场虚假繁荣，刺激房价进一步恶性上涨，影响金融稳定；四是，加大社会经济运行成本，削弱城市综合竞争力，制约产业结构升级，对城镇化发展也十分不利。因此，必须采取有效措施，坚决遏制房价上涨过快的势头，避免房地产市场的大起和大落，防止局部性问题演化为全局性问题，巩固和发展宏观调控成果。
三、引起部分地区房价上涨过快的主要原因
房价是房地产市场运行状况的综合反映。当前部分地区房价上涨过快，与经济发展中各类要素价格普遍上涨、城镇化进程加快带动市场总需求快速增加，以及一些地方经营城市、盲目大拆大建有密切关系。直接原因是房地产市场供应结构不合理、开发建设成本上升和部分地区供求关系失衡，以及一些地区投资、投机性购房需求增长过快。此外，现行的土地供应、财税等房地产政策对房价上涨也有重要影响。
（一）市场供应结构不合理。
突出表现为非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长。一是，新建商品房中，全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2％和2.3％，而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长23.4％和6.5％。重庆市2004年非住宅竣工265万平方米，实际销售183万平方米，累计空置377万平方米，占商品房空置总量的66.3％，比上年底上升7.3个百分点，供过于求；而商品住宅竣工面积1187万平方米（同比下降3.6％），成交面积达1709.29万平方米，供不应求。二是，商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。如南昌市2004年市区商品住房预销售面积中均价在每平方米2000元以下的仅占14.7％，比上年下降了9.7个百分点；均价在每平方米3000元以上的占37.7％，比上年提高了17.7个百分点，由此带动该市商品住房平均价格上涨16.8％。此外，全国经济适用住房投资同比出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1％下降到4.6％，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。
（二）商品房开发建设成本增加。
近年来，多重因素推动商品房开发建设成本上升。一是，土地价格上涨。据国土资源部对全国51个大中城市的地价监测结果，2004年全国住宅用地价格同比增长8.94％。另据调查，成都市2004年平均楼面地价（含拆迁费用）每平方米1410元，比2001年上涨约1倍，地价上涨约占同期商品房平均价格涨幅的66％；武汉市2001年商品住宅楼面地价为每平方米500元，2004年为每平方米1214元，地价占商品住宅平均价格的比重由24.2％提高到45.5％。新出让土地价格及房价的较大幅度上涨，带动存量土地上在建项目的房价高走。如苏州市某项目2001年拍卖取得土地，楼面地价为每平方米800元，2004年出让、与其同地段同类型的另一项目楼面地价达到每平方米2000元，周边地价的大幅上涨，对该项目房价上涨有较大影响。二是，生产资料价格持续13个月保持两位数上涨。其中，钢材、水泥等建筑材料涨价对开发建设成本有较大影响。湖北省因建材涨价，2003年下半年以来推动建安造价增长10.5％；贵州省都匀市一年来建安造价增长25％。三是，拆迁成本增加。据济南市测算，拆迁成本增加约占房价涨幅的20％，贵阳市2004年拆迁成本上涨占房价涨幅的50.1％。四是，商品住宅品质提高。如武汉市青山区绿景苑小区因采用了保温墙体、中水处理、太阳能等62项新技术、新产品，使每平方米造价增加300元。此外，各地精装修商品房交付量增加，装修成本进入销售价格，也带动了名义房价提高。
据对部分城市房价上涨情况的调查，土地、建材、拆迁等开发成本的增加对各地房价上涨有重要影响，尤其在中西部地区和部分中小城市，成本因素是房价上涨的主导因素。从各项成本因素的影响程度看，地价上升、拆迁费用增加对东部沿海地区和少数内地中心城市影响更大些，而建材涨价等引起的建筑安装成本的增加则对中西部地区和中小城市影响更大。
（三）部分地区供求总量失衡。
2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续五年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。东部地区和部分中心城市供求矛盾突出。如上海市2001～2004年商品住宅竣工面积与销售面积之比分别为1∶1.1、1∶1.08、1∶1.04、1∶1.05，需求持续大于供应；山东省2004年商品住宅销售面积超过同期竣工面积262万平方米，相当于当年竣工总量的14％，价格同比上涨了16.1％。部分沿海城市中，外来购房者比例较高，且集中于中高档商品房，导致中高档房屋供不应求，价格不断攀升；同时也带动了普通商品住房需求增加、价格上涨；普通商品住房供求矛盾的加剧，又造成二手房市场供应紧缺、价格上涨。
（四）部分地区投资和投机性购房需求增长过快。
一是，投资性需求过旺。近几年，股票、期货、基金等投资工具的投资收益缺乏保障，再加上长期低利率的因素，导致住房投资需求旺盛。尽管房屋租金涨幅较低，但由于房价上涨较快，投资性购房仍然快速增长，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。二是，投机炒作现象突出。基于房价上涨的预期，加上个别媒体不加甄别大肆渲染，一些机构和个人甚至用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有些地方出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加了市场的紧张气氛，也使一部分消费者做出了提前购房的选择，进一步加剧了阶段性供求矛盾。如无锡市投资性购房比例高达19％，其中7％为短期炒作；成都市某楼盘2004年初销售价格每平方米2450元，目前转手价格上涨到每平方米3500元，已有20～30％的购房者通过各种途径转让牟利。二手房炒作现象也较突出。部分城市二手住房价格较大幅度上涨，就与一定数量的次新房（竣工交付不久的商品住房）短期炒作有很大关系。如杭州市去年下半年次新房转让面积约占二手房买卖总量的12％。
另外，境外资金特别是投机资本看好中国房地产市场，也对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。2004年以来，境外人士购房约占上海市商品房成交量的3.85％。
上述情况表明，当前我国房地产市场进入了一个新的发展阶段，市场运行中的突出矛盾已由前几年的需求不足转变为局部性、结构性的需求过度扩张和部分地区供应相对不足。1997年以来，针对国内需求不足和亚洲金融风波，中央做出了扩大内需的战略部署，把加快住宅建设和培育居民住房消费作为新的经济增长点。国务院下发了国发[1998]23号文件，采取了一系列鼓励住房消费的政策措施。经过多年努力，住房市场化程度明显提高，住房消费有效启动，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。但随着房地产市场的快速发展，部分城市政府片面强调利用土地资源经营城市，一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润（2004年有些城市银行新增贷款的60％以上是个人住房新增贷款，股市募集的资金中有相当一部分投向了房地产），有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市。宏观经济运行环境和土地等资源的约束，决定了房地产市场供应不可能无限扩大，在一定程度上又进一步强化了社会各方面对房价升值的过度预期及浮躁心态。在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨，这是房价上涨的深层次原因。
总的看，2004年房价维持在高位，尤其是部分地区房价过快上涨，是多种因素综合作用的结果。从房地产市场本身情况看，成本推动和供应结构不合理问题在全国具有一定的普遍性，尤其对中西部地区和中小城市房价上涨有明显影响；投资性购房需求过旺、投机炒作和供求失衡问题，在东部沿海和内地少数中心城市较为突出。目前控制拆迁规模的效应正逐步显现，有利于抑制需求、减缓房价涨幅；成本因素受外部经济环境影响较大，有赖于宏观经济的进一步改善；而供应结构性问题和投资性需求过旺、短期炒作问题如不尽快解决，有可能对部分地区房价上涨进一步起到推波助澜的作用。因此，稳定房价工作，既要有全国性的措施，也要注重分类指导，以促进房地产市场的持续健康发展。
四、调控房价工作的思路与措施
当前调控房价工作的基本思路是，立足于解决新的发展阶段房地产市场运行中的突出矛盾，针对变化了的市场情况，从政策层面上做出适当调整。即由全面启动住房消费，转向调控需求、合理引导消费，着力抑制投资投机性需求；调整供应结构，着力增加中低档普通住宅供应，满足广大中低收入家庭基本住房需要。调控房价工作，要坚持既积极又稳妥的方针，避免挫伤市场信心、引起房地产市场大的波动，影响金融稳定。坚持“区别对待、有保有压”的原则，重点稳定普通住房价格，集中处理好中低收入人群的住房需要。坚持以经济的、法律的手段为主，继续发挥好土地、金融、税收政策的调节作用，辅之以必要的行政手段，充分发挥市场机制的作用。坚持标本兼治，既着眼于解决当前房地产市场运行中的突出问题，又从体制、机制上积极研究带有根本性、全局性的措施，促进房地产市场持续健康发展。同时，要强化住房保障，以稳定人心、缓解社会矛盾。
根据上述思路和原则，当前宜采取以下主要政策措施：
（一）调控土地供应，改善供求关系。
一是，供求失衡、房价上涨过快的地区，要及时调整房地产开发用地供应总量和结构，增加中低档普通商品住房特别是经济适用住房用地，并督促地方抓紧建设。二是，增强土地供应信息的透明度，房地产开发用地供应计划要明确供应总量、用途及供应时间，并及时向社会公布。三是，加强土地市场监管，盘活存量土地，制止炒买炒卖土地行为。重点落实《城市房地产管理法》关于土地出让合同约定期限届满1年不动工开发的收取土地闲置费、满2年不动工开发无偿收回土地使用权的有关规定。对一些开发商手中掌握成片土地，在滚动开发过程中仅部分动工而大量土地仍闲置的问题，实施“招拍挂”出让土地之前开发商通过协议方式所取得土地存在的囤积现象，及因土地增值带来超额利润的控制等问题，建议国土资源部有针对性地研究提出监管措施。
（二）适当调整房地产转让环节税收政策，抑制投资、投机性需求。
一是，对以投资、投机为目的，转让房地产的，取消现行减免征收营业税及城建税、教育费附加的优惠政策。二是，采取有效措施，加大对房地产开发项目土地增值税的征收力度，调节过高利润，抑制土地囤积、炒作行为。三是，加强税收征管，规范操作，全面落实各项税收政策，严禁各地擅自出台税收优惠政策。
（三）加强房地产信贷管理，调整房地产信贷结构。
一是，调整个人住房贷款利率制度，取消优惠利率，实行下限管理。近期在现行优惠利率水平上适当提高利率下限。二是，对房价上涨过快地区，个人住房贷款最低首付比例由20％提高到30％；具体调整的地区，由商业银行根据各地房价上涨情况自行确定，不搞一刀切。三是，对房地产信贷进行一次专项监督检查，加大对房地产信贷的指导力度，及时解决已出现问题，防止不良贷款。此外，要加强外汇结算管理，防范境外投机资本投机炒作房地产。
（四）继续严格控制拆迁规模，控制被动性住房需求。
《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发[2004]46号）下发后，各地拆迁规模明显下降，但前几年的部分被拆迁户尚在过渡中，拆迁户购房反映到市场上有一定的滞后期，对目前的市场需求仍有一定影响。因此，要继续加强拆迁计划管理，合理确定各地年度拆迁规模，坚定不移地控制因拆迁带来的被动性住房需求的释放节奏，进一步减轻市场的压力。2005年全国城镇房屋拆迁总量控制在2004年水平。
（五）规范交易行为，加强信息引导，制止短期炒作。
一是，根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权，明确禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。二是，推广上海、杭州等城市经验，实行实名制购房和网上合同即时备案制度，制止商品房预购人变相炒买炒卖预购商品房。三是，依法加大对违规销售、恶意哄抬房价等行为的查处力度，整顿规范市场秩序。四是，加快推进40个大中城市房地产市场信息系统建设，加强对各类房价波动情况和市场发展态势的动态监测。利用信息系统，加强对同地段、同质房价变动情况的研究，以准确判断房价变动趋势。五是，会同有关部门加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、市场供求及价格等信息，增强政策透明度，坚持正确的舆论导向，引导市场理性发展。
（六）强化住房保障，满足中低收入家庭基本住房需求。
一是，认真落实经国务院同意、六部委联合下发的《经济适用住房管理办法》。督促各地根据本地实际，合理安排经济适用住房建设规模，并对外公布。结构性矛盾突出的地区，近期要适当增加经济适用住房供应量，满足符合条件的家庭购租经济适用住房的需要。二是，指导督促各地落实廉租住房制度，以财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金来源，妥善解决城镇最低收入家庭的住房困难问题。三是，在城镇房屋拆迁中全面建立拆迁补偿安置最低保障制度，确保被拆迁户中困难家庭的基本居住需要。四是，进一步扩大住房公积金覆盖面，增强中低收入家庭住房支付能力，优先满足购买普通商品住房、经济适用住房的贷款需求。五是，规范发展房屋租赁市场，鼓励开发建设租赁型普通商品住房，引导中低收入家庭通过租赁方式解决住房问题。
（七）加大地方政府的责任。
保持住房价格的稳定，是落实“三个代表”重要思想，维护广大人民群众切身利益的重要工作；是各级政府落实科学发展观、驾驭市场经济能力的具体体现。应把稳定房价工作提到政府工作的重要议事日程，组织有关部门对当地房地产市场运行情况和房价变化趋势进行认真全面的分析，针对本地存在的问题，完善有关政策，及时采取措施加强供求双向调控，促进市场健康发展。
（八）加快研究建立长效机制。
一是，加快研究增加储蓄替代型投资品种。拓宽房地产基金、房地产信托等直接融资渠道，以分流和合理引导社会投资，减轻房地产市场发展的外部需求压力；同时为租赁型普通商品住房开发提供具有长期融资功能的金融产品。
二是，合理确定中央与地方各级政府的住房保障职责。研究通过规范的办法，形成中央财政和省级财政对财力薄弱地区廉租住房制度建设的扶持机制。
三是，加快研究开征物业税。适当的时候可在部分城市非住宅和高档房地产中先行试点，以逐步建立起有效调节需求、改善消费结构的税收机制。
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