摘要：在既有房屋建筑物的维修过程中，效益管理是一个重要的组成部分，由于在这个过程中所涉及到的维修项目相对较多，所以维修管理的内容也相对比较多元化，在此期间以经济效益为中心的管理是极其重要的，这样做一方面可以使建筑物的使用年限尽可能的延长，同时另一方面也可以建立节约型的维修理念，最大限度的利用现有的基础和资源，最终达成可循环经济，从而使社会的资金和资源使用率都能够得到最优的配置。
关键词：房屋建筑；维修经济；效益化管理
1引言
随着城镇化水平的不断提高，城市在不断地扩展，城市房屋幢数及总建筑面积日益剧增。各个城市小高层和高层数量增长迅猛。虽然改善并提高了人民的居住条件，但是伴随城市房屋幢数激增应运而生的是房屋的安全问题，不断地威胁到人民生命和财产的安全[1]。尤其一些房屋进入到寿命末期，由于其建筑材料的正常老化和建筑物日常维护管理的不到位，房屋的安全系数在逐年降低，这一部分房屋建筑物的安全使用和后续处理问题也面临解决。因此，既有这些房屋建筑物的维修问题就必须提到日程，但是也要注重其维修所带来的效益。
2房屋建筑物维修的意义
2.1延长建筑物的使用寿命，节约资源
房屋建筑维修主要是指房屋建筑从建成到最终无法使用，继而被拆除的整个过程中，为了维护房屋的正常使用功能、延长房屋的使用年限，从而进行的一系列修复的活动。通过维修可以延长建筑物的使用寿命，当前社会，我们强调循环经济和可持续发展，维修就是最大的节约。
2.2有利于城市公共安全
一些房屋建筑物时间久不维修就会存在安全隐患。由于目前自然灾害和人为事故也在不断增加，像地震、暴雨、火灾等时有发生，城市公共安全也引起人们的重视，而房屋建筑物的安全作为城市公共安全的重要组成部分，维护、补充、完善正是加强公共安全措施之一。
2.3有利于提高居民的生活水平
旧的房屋建筑物的维修改造，能减少对新建筑的需求，减少新土地的征用，保护生态环境。根据测算了解到，旧的房屋建筑物的维修成本只是新建筑物的六分之一左右，节约了社会资源，这样居民就可以更多将更多的资金进行消费，自然会提高生活质量。
2.4有利于建筑业的健康发展
建筑工程项目的很多质量问题都是在投产后使用过程中出现的，而在维护过程中就会发现这些建筑物究竟哪里出现了问题，是原材料，还是技术，或者是人为原因造成的质量不过关，针对性的维修来继续使用。发现这一系列问题后反馈给建筑商，就会在以后的过程中监督房屋的建设，促进建筑业的健康发展。
3房屋建筑维修经济效益化管理中存在的问题及原因
目前国内之所以存在大量年久失修的房屋，根源在于保障制度的不完善。政府财政在这方面的投人力度不够并且没有给予足够的引导和协助，银行没有开展相关低息或免息贷款业务，保险公司也没有开发相关险种，使得业主在客观上无法投人更多的资源改造自己的房屋。我国大陆各地的经济发展极不平衡，大部分业主还停留在为争取获得一套属于自己的住房而努力的水平，远远没有达到为了提高居住品位和房产价值而主动维修改造自己房屋的层次。房屋建筑物的维修与新建项目相比，在很大程度上节约了资金，但维修资金管理不善的问题屡有发生[2]。目前住宅专项维修资金已经在全国范围基本上得到了普及，各地也纷纷建立相应的基金。但是住宅专项维修资金在使用、交存以及监督管理等环节出现了不少问题。资金被违规截留或挪用。资金交给了物业公司，物业公司对这笔资金进行管理，但问题却没有得到实质性的解决。很多开发商在购房款中捆绑收取维修资金，而物业公司与开发商之间的关系又是利益共同体，它并不会像它所承诺的那样真正地为小区业主着想。这种情况下，小区可以自己成立业主委员会，建立完善的管理制度，而不像一些小区，虽然也有业主委员会，而却形同虚设的不少。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆如果有严格的制度和正常的程序，当动用这笔物业维修资金的时候通过物业委员会大会讨论通过，然后达成一致意见使用，从而起到应急作用。此外，资金的使用程序和审批流程较为复杂，不方便业主进行应急操作，从而导致资金使用量较小，作用发挥不明显。住宅专项维修资金是由所有业主交纳的，虽然业主对这笔资金的使用有监督权利，但业主们本身没有处置和管理这笔资金的权利。目前，新的物业管理条例规定，必须由业主大会或经其授权的执行机构业主委员会负责管理和处置这笔资金。但是，实际的情况是，即便业主大会能够得以成立，也需要所有业主都来参与决策，这无疑加大了决策难度。因此，维修资金应有的应急作用难以得到发挥。
4房屋建筑物的维修质量控制管理
房屋建筑物的维修管理，对于相应的维修部门和企业来说也是一项重要的管理职能。在维修过程中，建立一定的程序，保证维修质量，是维修的主要目的。通常情况下，要确定具体方案，保证维修的内容得以实现。
4.1制定维修计划
在计划期内，维修管理部门必须完成相应的工作任务，例如维修的数量，达到一定的质量。制定维修计划，必须在计划期内设置维修工作的时间安排、工作的方式以及维修工程的技术方案及组织措施。同时给出相应的房屋维修计划的保证性措施来确保维修计划目标和实施方案的实现。房屋维修计划为了对维修管理部门的房屋维修工作进行全面规划，在编制时要从不同层次、不同角度进行考虑，并在各种计划之间做好综合平衡工作，从而建造一个相互影响、联系、协调一致的计划体系。
4.2建立定期检修制度
目前我国虽然有一些相关法规对房屋建筑物的质量管理和控制措施，但是还是对维修制度设计不够。由政府设立的房屋安全鉴定机构主要针对危险房屋，鉴定机构数量的不足和资质管理规定的缺乏，使得房屋建筑物的定期检测鉴定业务无法大规模开展；我国房屋保修制度目前己经比较完善，而超过保修期后的维修的具体实施机构和工作程序尚未有任何一部法律法规予以具体规定。业主和物业服务企业在既有建筑维修中只能起到组织和管理的作用，而目前的法律法规只规定了施工单位的维修保修责任，房屋建筑物的拆除也有类似问题。必须建立相关制度约束，在房屋建筑物的整个生命周期内进行定期检修和维修。
4.3资金保证体系
目前我国的《住宅专项维修资金管理办法》详细规定了住宅专项维修资金的行政管理机构、收缴、保管和使用等各个环节。为了更加完善维修资金的保证，应该拓展专项维修资金的使用方向，积极推进贷款和保险业务的开展。目前，我国《住宅专项维修资金管理办法》规定，专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新以及改造[3]。而公用部位和设施设备的检测鉴定费用也可按照专项维修资金的思路交存和使用，或者直接从专项维修资金中提取。对于住宅专有部位，可以由银行或社会团体拥有的基金提供低息或免息贷款，帮助有暂时经济困难的业主及时维修自己的房屋。和其他国家相比，我国香港政府和企业界高度重视房屋建筑物管理的资金投入，政府拨款对政府的公共建筑设施进行维修，并协助普通业主申请贷款，为业主维修保养自己的房屋提供最大的便利。美国既有建筑维修的资金也主要来源于政府提供的贷款、政府财政拨款和常规的物业服务费等。因此，我国地方政府也应该对涉及到公共利益的公共建筑业主和低收入家庭予以一定的财政补贴，协助他们妥善管理自己的房屋。
5结束语
综上所述，在既有房屋建筑物的维护管理过程中，技术人员应该在实际情况的基础上，不断将其制度进行完善，并且结合房屋的实际情况，针对性地采取较为合理的解决措施，以便于使房屋管理工作和维修工作得以顺利的进行，最终促进行业整体的稳步前进。
参考文献：
[1] 高洪双，郑荣跃，黄莉.既有公共建筑绿色改造技术增量成本与效益分析[J].建筑技术，2017（2）.
[2] 邓兰萍.既有房屋结构安全档案的动态化管理[J].天工，2018（5）.
[3] 吴思材，郭汉丁，郑悦红，et al.基于SEM的既有建筑节能改造项目收益分配影响因素[J].土木工程与管理学报，2018.
论文作者:邵巍
论文发表刊物:《基层建设》2019年第24期
论文发表时间:2019/12/2
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