现形势下温州城市解读与拿地策略研究
林芯羽
摘要： 温州是一个年容量500-600万方、万亿成交规模的大市场。但近年土地出让量成倍增长，潜在库存不断积累，加之政府持续高出地量，短期部分高库存区域可能存在盘整，各级市场有一定盈利空间，预售条件亦较为优越，以上条件加持，旭辉、中南、蓝光等大牌房企纷纷入驻，这使得企业发展陷入更复杂的局面。在这样的形势下，新入温房企该如何制定有效的拿地战略，做到利润与规模兼顾，快速实现全域布局，应是房企发展的题中之义。本文以温州城市发展现状被背景，通过对城市宏观环境、板块梯级与拿地建议、产品结构和客群的分析，旨在研究如何在现形势下产品策略进行市场渗透与市场开发，最后对新入温房企的拿地战略做出参考建议。
关键词： 房地产；拿地战略；市场渗透战略；市场开发战略
一、温州城市宏观环境分析
温州在浙南中心城市地位明确，是四大都市圈之一。从全国视角来看，温州南靠海西城市群（福州、泉州、厦门、温州、汕头5大城市为核心），北接长三角城市群，位于海岸线中点，南北两大经济区唯一交汇的沿海龙头城市，是长三角和海西区的节点城市。从省份视角看，温州是浙江杭宁金温四大经济圈之一的温州都市区的核心区。从区域视角看，温州在全国沿海经济带中区位优势突出，距离上海、杭州、宁波、福州等中心城市均在200km以上，城市竞争压力小，较易发挥区位优势建立区域中心城市，因此在浙南区域首位度很高，是浙南闽东核心城市。
玉米淀粉经过挤压蒸煮后，糊化度明显升高，糊化度能达到90%以上。玉米淀粉经过挤压机的挤压和闪蒸后，在室温下冷却，这为RS3的形成提供了条件[9]。滤饼中RS3数量多，则产生的葡萄糖相应减少，影响经济效益，因而需要寻找较优的系统参数组合，使产生的RS3质量分数最少。
（一）政治法律环境
从规划角度看，2017年，温州市城市总体规划提出“一主二副三级多点”。一主为温瑞平原市域主中心温州中心城区+瑞安中心城区；两副为平苍（平阳、苍南）和乐清为副中心；三极为永嘉除去瓯北片、文成 和泰顺的县城（旅游文化增长极）；多点则指多个支撑全市城镇化发展的其它小城市（镇）。
而当我们反思本次疫苗事件时不难发现，本次事件的成因有二。其一，疫苗厂家过分追求经济利益，忽视职业道德，放松产品质量监管；其二，与此同时，政府职能部门不作为的问题也甚嚣尘上。面对以上的社会问题，站在儿童健康权法律保护的视角上，如何确认和保护少年儿童应有的权利，使之不受违法侵害，是一项值得我们研究和反思的法律课题。
这意味着政府依靠拉伸骨架，提高中心首位度来提升城市竞争力的思路依旧没有改变，未来很长一段时间内温州发展重心、发展中心还是在“中心” ，其中重中之重的温州中心城区仍旧是投资关注重点区域，包括非市区的瓯北片区。
与此相呼应，瑞安被纳入都市核心区，瑞安的城市方向在于融合，而乐清单独作为副中心，强调对周边的吸附集聚；乐清未来的城市机会更多的还是在于其价值坚挺的主城区；而未来瑞安的城市机会可能不仅在于拥有良好价值基础的中心城区，还可能在于与温州市区接壤的融合区，又特别是一些民富强镇， 如塘下镇（与市区历史渊源，龙湾原部分属于瑞安塘下），飞云街道可能会接受来自中心外扩辐射的首波利好。
近年土地市场景气，致使以卖地为主要构成的政府性基金收入大幅扩张，温州的土地财政也较为严重，稳定性差，18年在卖地收入减少叠加地方债显著加高，偿债压力陡然升高，也是温州19年加大力度卖地的原因；温州地方财政总收入不能覆盖总债务（或与庞大棚改支出有关），温州举债建设经济，地方债务压力不小，但尚属可控；城投债发行量较省内属中下游水平，风险较小。
（二）社会文化环境
另外，政府及行业协会还应该积极举办低碳环保宣传活动，增强国民低碳意识，使企业、游客、社区居民能够在旅游的各个环节自觉践行节能减排的行动，真正实现旅游的绿色低碳可持续发展目标。
与乐观的人口现状相对，温州人才引进良性循环不足，人才流失严重，新知识中产在温累计缓慢。
温州经济起步早，GDP居浙江第三，长三角第十，15年后经济回血，增速跑赢省内平均水平，18年GDP增速超过杭州、宁波、苏 州，走出低谷，但总量与杭州宁波差距仍大；下辖区县中乐清市、鹿城区、瑞安市经济前列，市区经济基础较好，对楼市拉动力较强。
1、安全保障
（三）自然环境
三少一差，是改革开放前温州的痛点。人均耕地少，国家投资少，可用资源少，交通条件差，整体来说，温州近代人口稠密，资源匮乏，交通闭塞，工业落后，城市破旧，人均 耕地面积不足半亩，经济社会发展缓慢，2/3的温州人处于贫困线以下，是当时中国最为贫穷落后的地区之一。
（四）经济环境
风俗上来说，温州人的起家靠朋友，家族、宗族的亲缘关系是维系熟人圈子的核心力量，连同镇的地缘关系，共同形成了温州一个个的文化小团体，逐渐演变成经济上的小团体，依靠民本力量自发而成的市场经济决定了温州经济团块半径局限在小范围内，缺乏系统性。
温州三产优势不足，虽然三产比重上升较快，但工业，尤其是低端制 造业仍旧对国民经济贡献最大。温州靠“小商品”发家，在转型升级 大背景下，众多小微企业，从事劳动密集型生产的企业也成为发展的 桎梏。加之10年的房价高涨，使得资金纷纷涌向房地产，当温州房价 崩盘，温州制造业更加衰败凋零。
据说，在温州，每50个家庭里就有1个资产净值超过600万，每140个家庭里就有1个拥有千万级资产，每2000个家庭里就有1个亿万富豪。
3.3 目前螺虫乙酯在苹果树、梨树、柑橘树和番茄上进行了登记，在在猕猴桃上没有进行登记。推荐在苹果树上的施药方式为3000～4000倍液喷施，在梨树和柑橘树上的推荐剂量为4000～5000倍液，安全间隔期分别为21 d、21 d和20 d；最多施用次数均为2次。本实验以3000倍液稀释液喷施2次，28 d后，猕猴桃中螺虫乙酯母体的残留量为0.06 mg/kg，远高于我国制定的0.02 mg/kg的最大残留限量值。因此螺虫乙酯在猕猴桃中施用合适剂量还有待进一步研究。
二、温州板块梯级划分与投资建议
（一）板块划分
温州市下辖四个行政区，综合考虑街道区划、发展背景、功能差异、行业习惯等因素细分为为4大区域板块及36个小版块分别为：鹿城区板块：仰义、鞋都、双屿、广化、市中心、江滨、滨江、南塘、南浦、上陡门、中央绿轴、新城、蒲州、七都；瓯海区板块：瞿溪、郭溪、景新、瓯海中心、高铁新城、潘桥镇、横屿、牛山、梧田、南湖、茶山、丽岙镇、山岩镇、生态园；鹿城区板块：状元、瑶溪北、瑶溪南、龙湾中心区、龙湾老城、空港新区、滨海。
（二）板块筛选
1、土地成本：通过地价、地价年涨幅及溢价率的三维分析，优选低地价/低涨幅区，其次低地价/高涨幅区，再次高地价/低涨幅区，最后高地价/高涨幅区（涨幅影响来年地价成本），小区域中溢价率越高越优（即房企出价空间越高，“相对低价” 拿地的机会越大）
土地成本层面的优先级：1级-景新＞龙湾中心＞瑶溪南＞瑶溪北；2级-滨海＞潘桥＞牛山＞双屿＞仰义；3级-七都＞瓯海中心区＞梧田＞茶山＞南湖＞蒲州；4级-南塘＞绿轴＞滨江CBD＞市中心＞江滨
1、温州已过渡到改善时代，公寓客户主流面积段100-144㎡，集中“首改”段；一方面与温州生育率高二胎家庭多有关，多一步到位；一方面受近年市面小户型稀缺影响；同时近年高改比例明显下降。
根据多因子赋值体系，对其板块价值进行赋值，就能发现牛山、蒲州等板块的价格虚高；以瓯海中心区、瑶溪北为代表的区域板块存在低估。牛山、蒲州量价风险大；空港、梧田、滨江CBD现阶段价格支撑，但未来1～2年内因超供应而量价存在风险；瓯海中心区量价存在明显提升机会的板块，滨海竞争缓和有跑量机会。
别墅产品主流面积段集中在144-180㎡，近年各面积段都有下沉趋势，别墅微小化。
3、板块潮汐与资源分布
温州人群通勤流动呈现由中心向往扩散的特点，主要是因为办公区域集中在在鞋都、南浦、车站大道、新城一带，居住片区主要为市中、景山、黄龙、蒲州等。鹿城区南浦、车站大道、新城等办公大楼集聚地向市中、吕浦、南浦等住宅片区扩散；以鹿城双屿（鞋都）为代表的工业区是市区外来务工人口主要居住、工作区域；龙湾中心区、瓯海中心区等区域中心晚间集聚度不足，人气尚待积累。
而在资源分布上，现阶段高度集中化，传统中心商圈（鹿城五马-大南门）影响力犹在，但已有向滨江片区转移的趋势，其余区域配套稀少，龙湾瓯海建区30年来长期依附鹿城，瓯海的中心区、南湖-茶山片以及龙湾中心区三大片区近年才发展起来，发挥小区域的辐射作用。
（三）投资/拿地建议
针对景新、瑶溪南北、瓯海中心区板块，建议优先或重点投资，给予适当中高涨幅预期，可适当激进低利润拿地；针对滨海、潘桥、高铁新城、茶山、双屿、龙湾中心区、鞋都、七都板块，给予重点关注，安全边界内积极投资拿地；中央绿轴，滨江CBD因价值对等，竞价风险大，应机会关注，谨慎存量风险；江滨、市中心、南浦、南塘板块土地稀缺，竞价空间大，价值高，应对优质地段给予预期同时配套，做标杆处理；仰义、灵昆、南湖板块机会关注，看平市场价格；余下板块参考案例较少，应谨慎投资，远期关注。
三、温州地产产品结构与客户群体分析
（一）产品结构
2、板块价格实现
根据全省闪电监测数据分析显示,7月27日19:00—20:00,在事发地5 km范围内,共监测到4次负地闪,强度分别为25.7～43.6 kA,地闪位置距离事发地分别为0.97～3.46 km。廊桥附近的监控视频显示,27日19:35事发前后,廊桥所在地出现大风、雷电、降雨等天气。
2、2018年7月开始实施的“浙江省建筑新规”，限制了全省包括温州的户型面积功能，目前温州市面上针对各个房型对应的（一类高层）主流面积段如下：建议高层户型配置的三房两卫的控制在100㎡以下，做89㎡的尝试，尽量避免三房产品面积过大；四房128㎡/139㎡两档皆较为安全，但139㎡这档最好能做出四面宽；在铁刚/投资主导的区域可尝试两房机会产品。
3、温州项目对客厅和主卧的尺度会适当倾斜，户型面积越大越明显（优先满足会客功能）户型选择功能性优先尺寸，但需达到及格线三房客厅3.6m起步，主卧3.3～3.4m，压缩书房；四房产品上140㎡后客厅需达到4m，考虑做独立衣帽间，主卧套房以保持市场竞争力；叠墅客厅面宽≥6.5m 、主卧≥4.2m；卫生间皆明卫，仅在3卫及以上允许出现暗卫；对南向阳台数量也有明显要求，飘窗和阳台合计数量需≥3。
（二）客户群体
1、温州较其他城市房地产市场差异化主要体现在精装修接受度、边套/朝向选择、公区配套等方面，同时客户地缘黏性较强，但目前鹿城价格挤压客户会优先选择瓯海（龙湾山体阻隔，板块发展断层缺少过渡）。
温州的人口有基数大，本地人口多的特点。19年7月最新市委文件规划提出2025年温州市常住人口破千万。同样，温州也是二胎政策的受益城市之一，温州家庭一般多子女，学龄人口活跃，城市功改型需求体量可观，人口结构中青壮年比例较高（适龄购房人群），住房需求长远向好。
2、鹿城客户关注优先级：地段＞产品＞配套，配套中尤其注重学区；瓯海客户关注优先级：配套、价格＞户型＞产品；龙湾客户关注优先级：价格、地段＞配套＞户型；洞头客户关注头先级：价格、升值潜力＞＞户型、产品。
3、温州人有传统的法式情节，法式园林基本符合本地审美观，但景观布局停留在植被覆盖越大越好的层面，偏好空间的大开大合（中央园林），客户对于层次、树种、组合搭配的要求不高。同时露天泳池、中央水系、会所（泛会所）概念在改善群体中较为吃香。
（三）产品策略
由表2可以看出，随着TPGDA加入量的增加，固化膜的柔韧性先提高后有所减小，冲击强度和硬度都变差。TPGDA含量增加，分子链间的摩擦阻力减弱，运动能力增强，从而固化膜的柔韧性也随之增大。同时由于TPGDA具有对体系具有稀释作用，使得体系粘度减小，内聚能减弱，固化膜对基底附着力变差，导致柔韧性到一定程度有所下降，冲击强度和硬度都减小。
式中：ρ为多孔C/C复合材料和C/C-SiC复合材料的体积密度，g/cm3；ε为多孔C/C复合材料和C/C-SiC复合材料的开孔率，%；m1为干燥的复合材料样品质量，g；m2为复合材料样品在水中的质量，g；m3为含饱和蒸馏水复合材料样品的质量，g。
跟随市场趋势（改善主导化、大平层萎缩化、别墅微小化），跟随市场主流设计风格（法式建筑&园林），主流面积段、户型格局尺度、精装做项目定位，尊重客户居住习惯。
2、风险处理
目前，市场可售现货少，国产钾返利优惠减少；受印度钾肥大合同涨价影响，贸易商挺价心态强，港口钾价格继续探涨。下游复合肥企业需求等待释放，将支撑国内钾肥市场需求；国际钾肥需求持续升温，价格仍存上涨可能。预计短期内国内氯化钾价格将继续高位持稳，重点关注国内钾肥大合同谈判及签订情况。
针对当地忌讳的不利因素（庙宇、路冲）应引起重视，适当降低预期，不利影响尽力在可研强排阶段允以化解并做好定位权衡，销售阶段做好差异化定价。
另外，由于美国金融监管宽松，银行混业经营，股市、债市动荡，大量投机资金进入原油期货和实货市场套利，布伦特油价从60美元/桶一路上涨至2008年7月11日的历史最高值147.5美元/桶，涨幅146%。随后，在预期反转和监管压力下，投机资金快速撤出，原油期货的流动性严重不足，至2008年底油价跌去75%。
3、竞争力
抓住市场稀缺机会，适当做户型微创新（89㎡ 3+2），灵活选择面积；根据客户偏好取舍产品配置的方向，在限额内针对客户敏感点对配置组合有升有降。
4.溢价机会
在安全性前提下，结合地块素质条件和物业溢价水平做业态组合的经济效益最大化考虑（如叠墅又出量又能溢价）；在土属预期提升的板块前瞻性考虑产品配置及形态的升级以获取溢价。
四、房企战略及建议
1、精选板块深耕：无论从已进驻龙头房企在温扩张步伐，亦或新进房企起跑之路，皆选择板块精耕，片区深耕，就近补仓，联合营销，选择区域深耕可助力快速磨合团队，积累客户口碑，建议新入温房企优先夯实大本营，其后多片区并举扩张。
2、避开品牌竞争：瞄准当前品牌房企土储较尚且少的高流量新兴区域、处女地市场（如高铁新城、茶山），避开品牌竞争，建立推广的“第一时间知名度”，把握市场主动权。
经过以上计算,可求得小数时延Δt1和幅度参数α1的初始值。先求出每个信号参数的初始值,然后采用迭代的方法依次对各参数进行更新以求得准确值。
3、重仓近郊圈层：近郊圈层成长性强，利润潜力高，需求多元化，流量有保障，且产品标准化可快速落地，建议新入温房企在布局前期阶段重点关注近郊圈层，实现规模与利润的双赢。
参考文献
[1]杨学清 房地产公司二三线城市拿地战略研究——以保利苏州公司为例
[2]任荣荣、郑征 温州、鄂尔多斯房地产风险成因、影响及启示。
（作者单位：温州商学院 ）
作者简介： 林芯羽（1998.10—），女，汉族，本科，研究方向：工商管理。