摘要：随着房地产经济的飞速发展和城镇化进程的加快，房产测绘工作得到了突飞猛进的发展。近年来伴随着建设部“测管分离”思路的提出，各地相继放开了房产测绘市场。由于没有规章制度的制约，房产测绘市场的仓促放开，引起了一系列问题。本选题旨在描述国内房产测绘发展现状，分析国内房产测绘事业单位内部发展遇到的问题及其原因，借鉴国内外先进的测绘管理模式，提出具有可操作性的国内房产测绘应对策略。
关键词：房地产；测绘；改革；测管分离
0.引言
房产测绘的目的是为了保证房屋及其用地等相关倍息的公平、公正、完整、准确，可以有效地保证房产交易市场的买卖行为，切实保证当事人的合法权益。如果管理部门没有承担起自己的责任，房产测绘成果的质量保证令人担忧。国内一线城市房价持续走高，房产测绘的成果直接影响到千家万户的利益。本选题意义在于对国内房地产测绘市场管理现存的问题进行深刻的分析，参考大量文献及国内外的发展现状，提出了国内房地产测绘存在的问题，并根据工作经验提出了应对策略。
1.房产测绘存在的问题
1.1管理部门职责不清
国内房产测绘工作开始较早，2003年以前，是由房产局下属的事业单位独家经营，国内测绘市场自放开以来，房产局委托下属的事业单位进行测绘成果审核备案工作，即由国内房地产档案馆承担房产测绘成果审核备案工作。地产测绘中心是房产测绘市场主要的竞争者之一，与其他测绘机构同时进行市场竞争。而实质上，房地产测绘中心与房地产档案馆同属一家单位。房地产档案馆既充当“裁判员”，又充当“运动员”的角色，这导致它不能有效的进行测绘市场的监管，又在市场竞争中缺乏主动地位。这种双重身份使其在行使管理使命的时候，很难做到一碗水端平，政策上的倾斜、主观上的袒护等都会产生一系列问题，也引起其他测绘机构的不满，容易造成社会上的不良影响，对整个房产测绘市场的发展非常不利[1]。
1.2测绘市场运行混乱
（1）测绘市场恶意竞争现象严重
房产测绘市场全面放开后，测绘机构大量成立，而整个房产测绘市场的工作面临着太多的竞争者，测绘机构为了揽到活，不惜成本的降低测绘产品价格，这严重扰乱了测绘市场公平竞争的原则，也阻碍了房产测绘市场的技术进步和革新，缺少资金支持，测绘机构就没有实力在技术和物质上保障测绘成果的准确性。这种现象的产生主要是由于测绘资质资格的审查不严谨、市场准入门滥太低造成的，目前大多数企业申请房产测绘资质，基本上都能通关，相关部门并没有考虑整个测绘市场的稳定性和有序性，过度的开放，只会造成资源缺乏，市场混乱。
（2）房产测绘存在一定风险
目前，国内房产测绘市场没有专门的第三方监督机构，测绘成果一旦出现纠纷，老百姓投诉无门，购房者的利益无法保证；除此，测绘机构因为没有监督部门的管理，也会放松对成果质量的要求，仅靠审核部门的力量也很难对其进行严格管理。
1.3测绘作业执行标准不统一
本世纪初，国家修订了《房产测量规范》，距今已过去了18年了，如今建筑形式千变万化、建筑形式正日新月异的不断发展，需要测绘的内容更繁复、更丰富。国标中的大多数条款和内容，对现在的房产测绘工作已不具有现实的指导性、可操作性，反而引起众多分歧和冲突。当前国内房产测绘标准还是2000年国家质量技术监督局颁布的《房产测量规范》，对国内的房产测绘工作缺乏有力的技术保障，在实际工作中经常遇到这些问题：例如特定空间的认定、共有共用面积的确定和分摊、特殊部位的处理等不同测绘机构之间，由于计算方法的不统一，同一楼盘的测绘成果往往存在较大差异[2]。
房产项目开发前期，开发单位需要在规划、建委部门对建筑面积进行审批，建筑设计单位设计人员或开发单位工程人员根据建筑设计图纸计算此时的建筑面积。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆该阶段计算人员主要是依照《建筑概预算定额》、《建筑工程建筑面积计算规范》、《住宅设计规范》等计算房屋面积；而房产测绘机构则是按依据《房产测量规范》、现场实地测量测算房屋面积。这些规范虽然都是计算房屋建筑面积方面的标准，但是具体的规定却存在较大差异。
2.应对策略分析
2.1建立完善的测绘管理制度
（1）加强房产测绘市场管理
首先要立法，制定专门的房产测绘市场化管理办法，统一国内的房产测绘市场管理，依照测绘市场化管理的有关规定，明确房产管理部门为房产测绘市场管理的主管部门，负责制定本地区的管理办法和资质认定，并进行全面管理；房产测绘成果审核部门负责具体的监督管理，发现问题及时处理，并对不符合房屋权属登记要求的房产测绘成果提出相应的处理意见，包括终止其测绘成果的提供，甚至追究其相应的法律责任。
（2）加强房产测绘资质与资格管理
根据《房产测绘管理办法》的有关规定，房产测绘资质审查由省级房地产行政主管部门进行初审，由测绘行政主管部门审批发证。在《测绘资质证书》有效期内，房产测绘资质由测绘行政主管部门进行年检。年检时，测绘行政主管部门应当征求同级房地产行政主管部门的意见，可见在房产测绘资质的审批与年检过程中，房地产行政主管部门的意见很重要。当前，测绘机构提供的房产测绘成果主要用于房屋权属登记，因此测绘成果的准确性非常重要，为了加强对测绘机构的管理[2]。
（3）建立房产测绘风险保障金制度
房产测量的成果关系到千家万户的切身利益，房产测绘行业走向市场化是势在必行。目前国内房产测绘市场化管理尚无完善的法律法规，盲同地放开市场，必然会引发一系列的问题。但管制太严又会制约房产测绘的发展，不利于现代化产权产籍管理和经济体制改革。所以有必要探索建立房产测绘风险保障金制度，在测绘企业申请资质获得批准之后，根据企业规模的大小，要求测绘机构提供相应的保证金，确保在测绘出现纠纷或赔偿责任时，企业以不正当的理由逃避责任，对因企业经营不善或技术人员工作失误造成的赔偿鉴定责任，从而保障当事人的合法权益不受侵犯。
2.2制定房产测绘实施细则
由于现在建筑形式的千变万化，很多新鲜的事物在规范中并没有作出具体的规定，这导致不同的测量人员、测量机构之间可能产生不同的处理意见，测算方法不同，测算结果肯定不一样，如果没有统一的计算标准，将会引起纠纷事件的发生。近年来，随着房价的持续走高，老百姓法律意识的增强，对于自己的权益维护意识也不断加强，同一小区购房者之间会对比自己的房屋建筑面积，经常有百姓上门询问面积分摊的问题，因此制定统一的技术规范迫在眉睫。
2.3规范房产测绘行业标准
关于房地产测绘行业标准的制定，主要通过如下几方面进行：
（1）建立房产测绘信息系统平台
（2）成立房产测绘成果鉴定部门
（3）统一相关部门业务口径
3.结论
通过本文对国内房产测绘行业存在的问题分析，可以发现国内房产测绘行业存在入市门槛低、测绘机构人员素质良莠不齐、测绘市场恶意竞争等问题，因此国内房产测绘管理模式改革势在必行。从国内房产测绘管理模式的实际情况出发，从国内房产测绘事业单位内部存在的问题入手，借鉴国内外房产测绘管理模式先进经验推进国内房产测绘改革具有可行性。
参考文献：
[1]刘建伟.基于城市测绘行业信息化测绘体系建设的分析[J].青春岁月，2014，（18）：320-320.
[2]寿锦涛.城市测绘过程中信息化测绘体系的设计与建设[J].城市建设理论研究（电子版），2014，（8）.
论文作者:卢方闻
论文发表刊物:《基层建设》2019年第2期
论文发表时间:2019/4/11
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