摘要：经济技术的进步影响着我国房地产的发展，人们的生活质量提升对住宅装修提出了新的要求，精装修越来越普及，满足了人们对住房的要求。但是在普及的过程中仍会出现多种问题影响其发展。本文以精装修住宅的基本内容为出发点，研究在发展的过程中出现的问题以及采取相应地措施，保证房地产行业发展迅速。
关键词：房地产住宅项目；精装修管理；问题
引言：
人们对住宅的需求越来越高，国家针对此项变化发布各种政策，提倡房地产行业积极建设精装修商品房，户主只需要购买简单的家具便可以入住，节省装修时间，同时可以减少因为装修对建筑的破坏现象，减少扰民现象。但是因为精装修商品房存在很多问题，制约人们对其购买，严重影响房地产的发展，所以需要完善精装修管理，解决当前出现的问题。
一、精装修住宅概述
（一）概念
精装修住宅是一种集合式住宅，在建设的时候完成所有的装修工作，一次性装修并不是别墅等具有个性化的住宅形式，而是指集合住宅形式。交接钥匙的时候需要完成墙面以及地板等装修，在考虑装修的材料的时候需要涉及到周边的环境以及楼盘的设计。
（二）优点
精装修住宅最大的优点是节约资源，此种形式已经普遍应用到市场中，住宅布局都是成套的，具有连贯性，同时能够满足日常需要，体现人性化的特点，减少在装修过程中因为失误而导致的装修设计不合格，造成材料的浪费[1]。传统住宅装修过程比较复杂，需要户主寻找装修公司、水电等，装修的时间过长，出现扰民情况，精装修避免了此种情况的出现，缩短了工期，简化了流程。
（三）特点
精装修在设计的时候拥有大量专业层面的知识，涵盖给排水、电气等施工工作；精装修在设计的时候需要考虑的因素比较多，环节复杂多样，需要管理人员认真监督；在设计管理的过程中需要一套完整的管理方案，各部门之间协调配合。此种装修工作是由开发商统一完成，有助于环保材料的推广，改善室内的污染问题，提升居住质量。
二、常见问题
（一）设计倾向奢华
很多房地产公司在设计的时候偏向于奢华的设计，为了提升营业利润，在铺设地面的时候使用高档的石材或者是木板，在吊顶设计的时候使用多光源的吊顶等，追求富丽堂皇的环境，将原有的室内建筑拆除，改变套房格局等等。
（二）质量保障不到位
户主对于精装修的住宅不感兴趣，主要原因在于对于其装修质量不放心，对于隐蔽工程的施工是否到位、选材是否符合标准等等，因为客户对装修的过程并不能全面了解，监督管理的工作是由开发商负责，同时会因为个别项目出现问题而影响客户对精装修住宅产生怀疑态度，不敢轻易购买[2]。装修过程中涉及到很多单位，关系复杂，一旦出现问题，各单位会互相推卸责任，致使问题不能及时解决，影响客户的信任。
（三）商品房缺乏法律保障
精装修商品房相关法律保障在几年前已经颁布，在一定程度上指导并控制精装修的商品房的发展，但是随着社会的变化，精装修住宅需求的迅速变化，相关法律保障中的条文规定已经不能满足现在的要求，所涉及的内容范围过于狭窄，不能对当前的精装修住宅提出指导性意见，严重影响了商品房在市场中的占有比例。
（四）装修风格单一
精装修商品房在装修时使用相同的设计风格，设计师在设计的时候与客户之间的交流过少，不能体现出装修的个性，对于追求个性装修风格的人们，此种方式并不能满足他们的需求，进而影响装修精品房的售卖情况。精装修商品房呈现风格统一，设计情景一样的方式，同一栋楼的户主在别的家做客时如同没有离开家一样，此种方式并没有将个性化的装修考虑在装修过程内。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆市场经济在发展的时候将是以消费者的需求作为出发点，同样精装修住宅在设计时需要考虑消费者的需求，但其并没有满足要求，户主在入住的时候需要对不满意的地方重新设计装修，浪费时间和金钱。
三、管理措施
（一）完善装修管理机制
精装修住宅在装修的过程中，管理监督人员起到重要作用，管理人员需要对装修工作的制度熟练掌握，并且按照相关制度对每一项工程进行质量监控，防止出现不合格的状况，并对装修的结果做好记录，装订档案，同时提升工作人员的专业能力以及工作素质，企业可以对管理人员做好培训工作，并定期审核，最大化的提升管理团队的专业能力，保证施工质量达到要求。
（二）完善设计准备阶段
在设计精装修住宅的时候，需要对设计方案进行审核，并做好充足地准备才能保证装修过程顺利并达到要求，企业在制定设计方案之前先要聘请专业的设计人员，将各设计师的资料进行比对，通过对他们过往的成功案例以及设计风格进行研究。同时，开发商要根据建筑的特点，筛选出最合适的人员[3]。开放商还要考虑项目的预算资金，在不影响正常施工的前提中提升设计的质量，完成创新要求，与设计师进行充分地交流，尽量将客户的要求融入在设计方案中，保证设计工作高效率地完成，提升整个设计方案的质量。
（三）建造质量管理体系
精装修过程需要完善管理体系，从工程的不同项目考虑，完善管理措施，提升质量并达到标准，在设计质量控制方面，主要是从建筑的功能以及结构出发，研究其是否满足建筑需求，不同的建筑特点需要配对不同的装修风格，所以需要在初期完善设计管理工作，提出合理的方案并满足建筑特点，防止出现装修时返工的现象，提升质量。在材料的管理方面，精装修楼盘工程量比较大，所使用的材料种类繁杂，为了在装修过程中提升质量，需要在选择材料的时候仔细认真，可以与知名品牌签订协议，主要使用的材料可以保证质量，大批量订购能够减少成本的支出。同时注意在材料审核以及申报过程中严格要求，注意施工的进度以及材料的保存，针对于少量的材料可以在零售商中购买[4]。对于施工过程中质量管理，需要做到严格管理，工作人员在监管的时候需要对各项目严格审核，对于隐蔽施工项目需要着重注意，比如管线的安装、墙面预留孔洞等等，此种类型的施工项目容易被忽视，所以经常会出现质量问题，工作人员需要加强防范。
（四）加强监督审核阶段
此阶段同样重要，在装修过程中容易受到各种因素的影响，也会改变设计方案，如果在装修的过程中发现，建筑结构已经完工，但是装修图纸并没有设计完成，此种情况严重影响企业的正常施工进度，使开放商利益受到损失，所以在精装修施工之前需要对整个施工阶段进行掌控，保证施工过程的每一个项目都能达到要求，不拖延进度，使工程的每一项环节有序、连续进行。同时做好各专业的沟通工作，各部门协调运转，防止在施工过程中出现冲突。
（五）完善项目施工阶段
在施工过程中因为需要很多部门共同参与，所以在管理过程中容易出现管理不到位的情况，所以在设计以及招标过程中减少一定的难度之外，还需要在施工阶段采取一定的措施减少管理的难度。对各施工单位进行协调，同时对于使用的设备进行管控，设备的摆放顺序以及使用情况按照实际情况进行，最后减少监管材料的浪费情况。
四、结束语
我国房地产在发展过程中需要保证精装修工作质量的提升，满足人们更高的住宅需求，加强精装修过程中的管理力度，使用合理的方案提升工程质量，提升人们对精装修住宅的信任度，进而保证开发商的利益，促进房地产行业的发展。
参考文献：
[1]丁华飞.HD地产集团长春地区精装房项目质量控制研究[D].吉林大学，2015：35-36.
[2]马健翔.房地产住宅项目精装修管理分析[J].中国房地产业，2017（18）：46-46.
[3]张甜甜，龚红民.房地产项目中精装修工程成本管理研究[J].工程技术：全文版，2016（10）：00001-00001.
[4]陈波.浅谈精装修住宅项目管理问题与措施[J].商情，2017（20）：102-102.
论文作者:王志飞
论文发表刊物:《基层建设》2018年第6期
论文发表时间:2018/5/22
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