德国商业网点规划的做法及成效，本文主要内容关键词为：德国论文,网点论文,成效论文,做法论文,商业论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
德国在商业网点建设中一直奉行自由竞争政策，但上个世纪70年代以来，由于新型业 态不断出现，各地竞争加剧，盲目引进大型商业项目时有发生。为此，德国将商业网点 规划纳入国土发展规划，加大对商业网点规划力度，还针对大型店铺的特点，出台了一 些专项法规，进一步规范其设立和管理。经过二十多年的努力，德国建起了较完善的商 业网点规划体系，为保障居民生活、建立富足、稳定的社会做出了贡献。本文从有关法 律规定、具体措施、大型店铺审批等方面，介绍德国商业网点建设的做法，并就我国商 业网点建设提出了一些建议。
一、商业网点规划立法及管理规定
(一)通过《国土规划法》对商业网点规划进行统一管理，并在《建筑法典》中对各地 政府如何制定建筑指导规划作出具体规定。
德国没有颁布商业网点规划的专项国家级法律，而是在《国土规划法》(ROG,
Raumordnungsgesetz，1998年1月1日生效)中规定，商业网点建设应符合全国和各州的 均衡与可持续发展。该法规定，具有跨地区意义的大型项目、措施应相互协调；社会与 经济的发展应与当地生态功能相适应；应适应分散居住的特点，保持商业网络的覆盖率 ，同时不损害城市的核心商业功能；开发新商业项目时，应充分考虑欧盟有关规定，如 不得对鸟类及自然保护区等造成损害。
1960年颁布实施的《建筑法典》在第1章《城市建筑法》中，对如何制定建筑指导规划 (Bauleitplanung)作出具体规定。该法及相关实施法规将建筑用地按用途分为居住建设 用地、混合建设用地、工商业建设工地和特殊建设用地，具体可分为居住区、工商业区 、核心区、工业区、特殊疗养区、乡村区等十余种类型。
联邦交通、建设与住房部负责国土规划法的监督实施，并在各州规划基础上，结合下 属的联邦国情与国土规划研究院研究结果，制定全国国土开发指导方案。该部与各州主 管部门之间建立了国土规划部长会议机制，定期通报政策信息集中大型情况，并对具有 争议的大型项目进行协调。
(二)各州制定州规划法，协调该州整体及各地区发展。
以面积最大的巴伐利亚州为例，该州先后于1976、1984、1994和2004年制定规划法(
Landesplanungsgesetz,LPG)，以保障在各地创造同等质量的、高水平的生活及工作条 件，不断消除地区间的差异。2004年的规划法首次引入持续性原则和预防性概念，希望 通过前瞻性规划，促进生态环境、经济和文化的和谐发展。在此基础上制定了开发方案 ，其中“工商业和服务业的可持续发展”一章强调指出：保持商业的多样性，建立不同 规模、业态的商业企业；建立足够的、靠近居住地点的零售企业，满足居民日常需求、 特别是食品需求；建立大型零售场所不得损害该企业所在地区中心城市的商业功能。
(三)各地区制定地区发展规划，指导下属市镇具体项目的实施。
德国的州按地域分为若干规划区(Region)，区内县、市、乡镇的规划部门组成地区规 划协会(Planungsverbände)，制定地区发展计划(Regionalpläne)。制定计 划的费用由州政府提供，日常经费由会员机构会费承担。地区发展计划对该地区的市镇 进行分类，确定哪些城市为中心城市，还对农林业用地、居民区、自然资源维护与开发 作出规划。规划由协会最高权力机构——全体大会和下辖专业机构——地区规划委员会 以决议形式通过，由该地区所在的专区(Bezirksregierung)政府公布实施。各县、市、 乡镇政府在此框架下，制定建筑指导规划(Bauleitplanung)，对土地按用途进行分类， 限定哪些地皮可以用于新建的商业项目。
二、商业网点规划的具体措施
第一，建立日用品就近供应网络，保障居民的基本生活需求。
德国人口地域分布较分散，仅三分之一居住在10万人以上大中城市，60%左右生活在20 00至10万人的小城镇，约8%生活在2000人以下的村庄。另外，德国人口年龄结构不断老 化，2002年60岁以上人口比例高达24%，机动性较低的人群所占比例越来越高。为适应 上述特点，德国将日用品便民化原则作为商业网点规划的重点，通过加强道路、水电供 应等配套设施建设，鼓励在人口聚居地建立商业网点，使当地居民在步行距离内可以购 买生活必需品，满足日常生活需要。
第二，根据各市镇特点及发展前景，地区发展规划将其分为高等中心(Oberzentren)、 中等中心(Mittelzentren)等，制定统一的商业发展计划。
为加强协调、避免相互竞争，德国很多地区制定了综合发展规划。鲁尔区东部的21个 城市2000年5月制定了《鲁尔区东部地区零售业发展方案》，将多特蒙德、波鸿等大城 市城市确定为高等中心，其他中小城市为中级或一般性商业中心。被确定为中等或高等 中心的规模较大的城市，供应高档次、专业化的商品，拥有文化、休闲等配套设施的大 型商业项目，一般引导在高等中心城市实施。小城市、乡镇的商业网点主要向居民提供 日常必需品。各城市之间既有一定的竞争，又在商品种类、供应方式上相互补充。
第三，将城市按功能划分为工商业区、混合区、工业区、市中心区、村庄区(
Dorfgebiet)、居住区、专门区等，小型商业网点可以分布在各区域，大型店铺只能在 中心区和专门区域设立。销售面积在700平方米以下的零售场所，只要选址在市政规划 允许区域内，可在商业区、工业区、中心区或混合区设立。购物中心、百货商场等大型 项目，除市中心区外，只能建在专门设立的购物区。如申请在工商业区建设大型项目， 需进行个案审批。销售建材、家具、园艺用品等对销售面积有特殊要求商品的企业，选 址可予特殊照顾。
第四，大城市划分为不同等级的商业中心，各自承担相应的商业保障任务。
德国很多大城市实施中心发展方案(Zentrenkonzept)，以市区为中心，放射状规划商 业网点的分布。第三大城市慕尼黑1998年城市发展规划中，将该市商业区分为市中心、 城区中心、居民区中心、周边地区中心(Nahbereichzentren)四个等级。周边地区中心 负责附近5千至1万居民的日常用品供应，零售面积不少于2000平方米。居民区中心辐射 1-3万人，零售面积在5千至1万平方米，日用品种类更多，中期消费物品种类增多，同 时销售一定的长期耐用品。城区中心辐射周边5万以上居民，零售面积在2-5万平方米之 间，业态、种类、档次较齐全，除短期日用品外，主要经营中长期用品。市中心零售场 所销售的日用品较少，主要经营较高价位的耐用商品，如电器、鞋、体育用品、装饰品 等，既有中小商业企业，也有购物中心、商业街等大型网点。此外，也有专门开辟、适 于驾车采购的购物区和商业中心(如奥林区克购物中心)。
第五，努力保持不同业态、产品和服务的多样性及适度竞争，不因规划过度而影响正 常竞争。
机动车的普及，使德国消费群体的机动性普遍提高。消费者的消费态度更加理性化， 购买短期日用品注重价格因素、便利性和能否停车，购买个性化色彩浓厚的中长期耐用 消费品时，更重视购物环境、专业咨询以及同类产品性能、价格的比较。为此，德国出 现了购物中心、消费者商场、自选商场等大型零售企业选择的业态，连锁超市则普遍为 中小企业采用。不同业态零售企业的目标客户群、价格战略、产品战略均不相同，既互 相竞争，又相互补充。
第六，充分考虑城市特色，开展商业网点规划。
保持城市特色是增强城市商业活力的重要因素。德政府十分注重保护古建筑，以次提 升城市的历史文化品位，联邦政府与州政府共同实施文物类建筑保护方案，联合出资修 缮文物类建筑，并组织古建筑较多的城市，就如何在古建筑内建设商业网点交流经验。 另外，德大多数城市以低层建筑为主，为维护城市的整体面貌，禁止在市区内开发高层 建筑，新建零售项目也不得突破。
三、大型商业网点的特殊管理规定
鉴于大型商业项目对基础设施的压力及现有供应网络的竞争，德国从安全标准、审批 等方面制定了以下管理规定。
第一，销售面积超过一定标准(多数州为2000平方米)的大型销售场所，应额外满足一 系列安全标准。
各州制定的《建筑及经营销售场所规定》(Verkaufsstaettenverordnung)，对大店铺 的建筑用材、安全措施等进行规定。主要内容为：墙体应使用不可燃材料；设立一定数 量的紧急疏散通道；装备自动灭火装置的网点，第一层营业面积不得超过1万平方米， 其他楼层不超过5千平米，未装有该装置的网点，第一层营业面积不超过3千平方米，其 他楼层不超过1千5百平方米；应制定禁止吸烟、明火等危险预防措施，设立救生通道、 消防通道，指定消防负责人、制定消防规定；设立一定数量的残疾人专用停车位(占总 停车位3%以上，但不少于1个)。
第二，限定大型店铺占该地区同类产品销售额的最高比例，从而保护中小企业利益， 防止大店铺垄断零售市场。
七十年代起，德国零售业市场集中度不断提高，中小企业面临严重竞争。从1970年至1 990年，销售额在12.5万欧元以下的小企业占销售额比例下降了1/3，数量从27万家降至 17.5万家。销售额在500万欧元以上的大型企业数量增加了6倍，达6000家，占销售额比 例则上升到58%。
为了维护中小企业利益，实现不同规模企业的共同发展，各州纷纷出台规定，限制大 型店铺的垄断性发展。巴伐利亚州规定，申请设立的大型店铺，所经销的短期日用品占 周边地区市场份额不得超过25%。其他中长期消费品所占市场份额如下：10万人以下的 ，不超过消费额的30%，超出10万人以上部分不得超过消费额的15%，在慕尼黑、纽伦堡 、奥格斯堡、维尔茨堡等四个被确定为高等中心的城市，中长期消费品所占当地购买力 比例不得超过10%。
第三，对设立销售面积超过700平方米的大型店铺进行严格审批，审查是否符合地区发 展整体规划。具体程序如下：
1、规划单位向所在市镇提出申请，提交项目种类、规模、用地要求、选址原因等文件 ，并阐明可能产生的环境、基础设施等影响及相应措施。市镇政府通过现场考察、听取 陈词等形式，出具书面意见，环保、基础设施等部门或协会参与。对可能影响环境的项 目，公众有权了解情况，提出建议。
2、向地区规划协会通报，进入国土规划审批程序(Raumordnungsverfahren)。规划协 会初审是否符合规划法，协会的全体大会表决通过。全体大会由所有市镇代表(一般为 县市长或镇长)组成，每个市镇投票权重由居民人数决定，对大城市规定权重上限。
3、州最高规划主管部门审议是否符合区域规划要求、与已有项目是否冲突、是否符合 环境承受能力。申请在文物类建筑里建立零售场所，必须征得文物部门同意。最高规划 部门应在一定期限(一般3个月，最长不超过6个月)完成审理程序。
4、通知规划单位及有关市镇审理结果。符合要求的项目可以开工建设，不符合要求的 被无限期否决。如使地区规划受到严重危害，属于“不完全符合要求”项目，则被有限 期否决，否决适用期不超过2年，适用期内不得开工。
四、德国商业网点规划取得的成效
由于规划措施得力，德国商业网点进入了比较规范的发展阶段，呈现以下几个特点：
(一)整体呈现良性态势，与总人口及居民购买力变化同步发展，有力地保障了民众的 需求。
从1970年到2004年，德国零售业的总销售面积增长了近三倍，从3900万平方米增加到1.13亿平方米，人均量由0.7平方米增至1.37平方米。2003年，德零售业(不含机动车、加油站和药店)销售额为3740亿欧元，人均4538欧元，是1970年的三倍多。商品供应水平与居民的购买力实现了同步发展。
(二)分散式就近供应网络与城市中心商业功能相结合，避免了城市和乡村的两极化发 展。
德国建立了完善的就近供应网络，42万多家零售机构中，60%分布在10万人以下的小城 镇和乡村，即使在偏僻的乡村，也可以便利地购买日常用品。同时，城市继续保持了在 现代商业中的核心地位，未因零售业加大绿地投资、向周边地区转移而受到根本影响。 分散性网点与城市中心功能相结合，既有利于减轻城市商品供应压力，同时保证了乡镇 地区供应水平和居民较高的生活质量。另外，由于零售业分布较均匀，各地税收较均衡 ，在一定程度上避免了城市和周边地区的两极分化。
(三)较好维护了中小企业与大型店铺的利益，形成了竞争与补充相得益彰的良好关系 。
通过限制大型店铺的垄断性发展，德国大中小商业企业协调发展，形成了比较合理的 规模结构。2001年，共有纳税零售企业428183家(年销售额超过1.75万欧元)，其中销售 额1亿欧元以上的332家，占企业总数0.07%，占销售额比例为47.2%；销售额在1千万至1 亿之间2100家，占企业数量及销售总额各为0.5%和11.8%；销售额1百万至1千万之间434 67家，占企业数量及销售总额各为10%和33.0%。销售额不足1百万欧元的，共计382284 家，占企业总数的88.6%，占销售额18.0%。
(四)不同业态商业企业比例合理、层次分明，现代化流通形式发展迅速。
连锁形式的超市、专业商场发展最快，占总销售额比例由1995年的22%提高到2004年的 27.8%。其中，实行低价战略的平价食品超市，差价比(采购价与销售价之差占销售价比 例)最低，仅为24.1%，以低价保证客源，每平方米年销售额达4459欧元，成为德国就近 供应网络的的最重要支撑者。自选商场(5000平米以上)、消费者商场(1500平米以上)等 大型企业青睐的业态发展也很快，1997年，共有2191这类商场，占销售额为9%，至2004 年该比例升至15%。这些企业以其专业化服务、多样性商品招徕顾客，多数分布在市中 心或专门的购物中心区。
在上述现代化业态快速发展的同时，传统业态的生存空间受到挤压。百货商场在销售 额中所占比例自1990年以来，下降了5个百分点。单个零售企业比例也下降了3%以上。 整体来看，连锁、自选等形式的零售企业比例今后还将进一步增加。