1998年中国住宅产业发展政策，本文主要内容关键词为：产业发展论文,年中论文,住宅论文,政策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1998年是中国住宅产业发展的关键一年，要在满足群众住房需求的同时，拉动经济的快速增长，必须明确当前住宅建设的形势，继续加大投入，同时深化住房制度改革，推进住宅产业化的发展。
当前住宅建设的形势、任务和总体措施
今年以来，为了贯彻中央关于经济工作的重大决策，保持国民经济发展的良好势头，国务院有关部门已把加大住宅建设的投入，作为宏观经济调控的重要任务，正在积极采取措施，组织实施。计划、金融、财税、土地、建设等各部门都在研究并陆续出台了一些支持住宅建设的政策，各地也结合实际，采取了一些积极有效的措施，使住宅建设的政策效应正在逐步显现，住宅建设的速度也在加快。今年上半年，住宅产业总体运行呈现出健康有序，持续快速的状态，结合有关统计资料，主要表现在以下几点：
1.房地产开发，尤其是住宅开发建设稳步增长。今年1-6月，全国房地产开发投资比去年同期增长14.1%，其中住宅投资增长速度是20%；商品房（在建）施工面积比去年同期增长了8.9%，其中新开工面积增长了40.2%，说明上半年投资增加的力度比较大。
2.住宅已成为房地产开发的主体。施工面积中，住宅占67.1%，而在新开工面积中，住宅占82%。
3.住宅的销售的情况比较好。商品房的销售面积增长了57.1%，销售额增长69.1%，增长的速度较快。
4.出售给个人的商品房增长得更快，达到72.5%，说明个人的购房能力在急剧增加。
5.商品房销售面积增长幅度与竣工面积增长幅度相比，大约是8:1，（商品房竣工面积增长6.9%，而商品房的销售面积增长了57.1%），说明空置房的消化正在积极进行。
以上是关于房地产开发投资情况，整个住宅建设投资除商品房外，还包括了在基本建设中的住宅投资，更新改造中的住宅投资，还包括其他方面如个人建房等的投资。在基本建设投资方面，1-6月增长速度达30.3%，更新改造中住宅投资增长为-6.4%，从住宅投资的结构上看，商品房开发去年占到51%，基本建设投资占31%，两者加总超过80%以上。更新改造这部分中住宅投资为负增长，原因在于部分企业较为困难，因而速度较差些。
当前住宅建设、住宅发展中还存在以下几点问题，不容忽视：
1.尽管速度较快，投资力度较大，但与中央通过住宅拉动国民经济增长的要求相比，投入的力度还不够，还应加大。
2.大城市中的商品房，包括普通商品房的价格还偏高，原因主要在于地价高，税费多，一部分发展商的利润还很大。
3.空置房的消化还未到一个合理的水平，去年年底，全国商品房空置约7000万平方米，其中住宅空置5000万平方米。4月建设部与国家统计局抽取20个城市作了一次快速调查，空置率下降了9.06%，而近来消化形势更好一些。近期准备再抽一部分城市进行一次快速调查，以获得最新的资料。但从总体来讲，空置房消化还未达合理水平。
（作者原注：统计指标中对空置房有一特定概念，即商品房竣工后，未出售、未出租的都列为空置房，所以空置房中有一部分是合理空置的，比如发展商的库存、周转，包括自用，包括政府掌握的一些用于旧城改造，大的市政基础设施拆迁用房，以及一些特殊的政策安置用房等，这些用途都是非常明确的，只是暂时还没有用出去，但从统计来讲，都作为空置房；因此实际要消化的只是空置房中的积压的部分。所以虽然一提起来全国空置房7000万平方米，但实际这7000万不可能也不应该都消化，市场从整体讲是买方市场，有库存是必然的；当然，这里面由于区位不好，由于配套不全，尤其是大配套不行，包括设计、施工本身质量问题，确实卖不掉的这部分积压房必须要处理。另一方面，统计指标亦须进一步研究修改。）
4.住房的质量亟待提高。
5.住房交易市场还亟待培育，主要是二手项目的交易市场，就是消费者购房后的再交易市场还有待培育。
6.住房的售后服务滞后，主要是物业管理滞后。
当前，我国城镇住房需求旺盛，首先是对量的需求。改革开放以来，我国住房建设发展是迅速的，年投资额已从1991年的每年570多个亿增加到每年约3000亿，年竣工面积从1991年的1.4亿平方米增加到目前每年3亿平方米的阶段性水平，城镇人均居住面积已从1991年的6.7平方米增加到去年的8.8平方米，说明总量的增长是很快的，增长的额度也是很大的。尽管如此，我国城镇人均拥有的住宅面积还是偏低的，如90年代初期，美国与欧洲一些国家人均建筑面积已达38-60平方米左右，日本约30平方米左右，而我国目前的8.8平方米居住面积，折合成建筑面积约为17平方米左右，使用面积约12.5平方米左右，差距较大；另外，还不能保证每个家庭有成套（配套）的住宅，本世纪末，即或实现小康目标，人均居住面积9平方米以后，对居住消费的需求仍然是旺盛的，居住面积的标准仍需提高。我们规划的小康目标是人均9平方米，本世纪实现绝对没问题，下一步应是12平方米，再下一步15平方米，届时建筑面积有望接近日本人均30平方米的水平。这样，住房的消费需求是持续增长，不断升级的。随着住房制度改革的深化，宏观配套政策的落实，尤其是实现了住房分配的货币化之后，居民的有效需求（有支付能力的需求）有了政策的拉动，我国住房消费的潜在市场应该是很大的，另外资金的运作，住房金融服务的完善和扩大也是关键，因此应加快金融改革的步伐，尤其是消费领域内为个人提供住房贷款。
总之，当前形势是：潜在市场大，有效需求有政策拉动，金融的运作有相关的制度作保证，为加快住宅建设提供了有力条件；更重要的是中央在分析了今年上半年的经济运行形势以后，指出我国的经济发展当前正处于关键的时刻，必须采取更积极有力的措施，扩大国内的需求，拉动经济的增长。在此问题上，不能犹豫迟疑，贻误时机。国务院领导同志提出下半年在经济工作方面要抓好的十项工作，其中有两项和住宅建设是紧密相关的，其中一个是采取积极的财政政策，进一步扩大国内需求，加大基础设施建设的力度，就包括要扩大经济适用房的建设规模；另外，要拓展消费领域，扩大国内的消费需求，住宅当然是其中一个很重要的方面。加快住宅建设，既能增加投资，增加投入，又能促进消费，应该为拉动经济增长做出积极贡献。因此，当前应该按照中央要求，进一步认清形势，明确任务，振奋精神，在努力做好下半年经济工作中，把加快住宅投入，扩大住宅消费的任务落在实处。这个任务很重。
为做到这一点，建设部目前已在同国家发展计划委员会，中国人民银行以及相关的商业银行共同召开的电话会上，研究如何落实国家已经下达的两批经济适用房安居工程的贷款。首先要抓好落实332亿的额度，另外还要研究通过新增和追加一定规模的住房贷款，使经济适用房的建设规模和速度加大、加快。
鉴于后半年住宅建设的时间紧，任务重，所以必须采取一些特殊的措施和政策，如加快经济适用房的立项审批，对于贷款条件，审批申报程序等方面，规划定点，拆迁的安置，土地的供应以及资金的筹措，税费的征收，销售的政策和开发单位的确定等一些环节，都应采取一些特殊的措施，限期解决，尽快为开工建设创造条件。比如已取得划拨的建设用地，项目的实施单位有了一定的自有资金，或地方有了一部分配套资金，而且项目的销售方向是比较明朗的，甚至有一定的预售量，那么能否允许给这样的单位和地区贷款？因为年内实现8%的任务比较艰巨，要扩大规模，一定要研究这类问题；另外已列入计划的项目，在贷款的评估，资金到位等问题上，能否加快进度？此外，在贷款中间，涉及到一些在建项目如何抵押，包括划拨土地的使用权，能否转换为抵押？在规划土地审批，开工建设报建，各项专业设施的报建审批等，能否采取一些特殊的措施，加快办理的速度？诸如此类的问题，都涉及政策，需要研究。总之，就是要从政策上为加大投入创造条件。我们亦准备和各地的同志进一步交换意见，出台一个加快住宅投入，加快住宅建设的政策性文件。此次研讨会，也希望大家能对加大下半年住宅建设投入提些好的建议。
加大住宅投入，加快住宅建设应该有序地进行，因此要加强宏观管理和宏观调控，必须把握以下几个要点：
1.在生产环节中，要搞好总量的调控和结构的调整。所谓搞好总量调控，既要有充足的总量供应，又不要造成大量的滞销积压空置；在结构调整中，既要以安居工程经济适用房为主，又要满足和考虑多方面，多层次的住房需求，要找好这两个结合点。
2.在消费环节中，关键要抓好价格的管理，价格的调控。既要使居民能够承受得了，又不能使政府背上沉重的包袱，又不能挫伤发展商的积极性，这也是一个结合点。
3.在交易的环节中，关键是要抓好收益的调节，既要搞好交易，又要规范有序；既要鼓励交易，又要合理地调节收益分配。此处的交易主要指二手市场的交易。
4.在住宅的金融服务这一环节中，要抓好配套政策，既要扩大住宅的金融服务，又要尽可能地避免或减少金融体系形成不良资产，回避金融风险。
进一步深化城镇住房制度改革
当前房改工作的重点，是按国务院领导的要求和通知的精神，领会文件的精神实质和具体要求，尤其要把握政策要点，并结合本地实际，认真贯彻执行。为更准确更自觉地贯彻好房改会议和国务院通知的精神，以下几个要点需着重学习和理解：
1.明确深化城镇住房制度改革的指导思想、目标、基本原则和房改工作的基调。这是房改必须掌握的大政方针。此次国务院通知中，关于指导思想已相当明确，就是一方面要稳步推进住房的商品化、社会化进程，逐步建立起适应社会主义经济体制要求和我国国情的城镇住房新制度；另一方面就是要加快住房建设，促进住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。特别是当前的形势下，一定要把握大局，通过住宅的投入，拉动国民经济的增长，确保8%目标的实现。在推进住房改革过程中，我们要按会议所确定的基调，做到“人民安心，中央放心，有利稳定，促进发展”。
2.把握住房改革的核心。深化房改必须坚持住房功能的商品化、社会化方向，逐步建立起新的住房制度，其核心是从今年下半年起，停止住房的实物分配，逐步实现住房分配的货币化。停止实物分配后，新建的住房原则上只售不租，职工可用工资中的住房消费含量和归集在个人名下的住房公积金，依靠个人住房贷款，以及有条件的地方按规定获得的个人购房补贴等，来实现职工个人买房。实施这项制度改革，将彻底结束我国长期以来实行的住房实物分配制度，向住房的商品化迈出决定性的一步。
3.建立新的城镇住房供应体系，必须明确重点。新的住房供应体系指对不同收入家庭，实行不同的住房供应政策，最低收入家庭，租赁由政府和单位提供的廉租屋；中低收入家庭购买政府指导的微利价的经济适用房；高收入的家庭购买和租赁市场价的商品房。在该体系中，必须明确重点是大力发展经济适用房，这既是房改的重要目的，也是房改是否成功的重要标志。因为中国80%以上的家庭是中低收入者，所以住宅建设和供应必须以经济适用房为主，其功能问题，质量问题，价格问题，销售问题，服务问题等都是下一阶段要着力解决的问题。
4.在发展住房金融方面，通知除了要求在负债比例管理前提下优先发放经济适用房的开发建设贷款以外，同时要求扩大个人住房贷款的发放范围，取消规模限制，并适当放宽贷款期限。这是一个很重要的变化，也是金融体制为适应住房改革，加快住房建设所采取的一项重要措施，它改变了过去长期以来贷款基本上都投向生产领域而没有投向消费领域的状况。当前一定要认真组织好扩大个人住房贷款这一方面的衔接工作，使之既能为居民购房提供金融服务，又能实现住宅产销的良性循环，既有利于住宅业的发展，也有利于金融业的发展。
5.关于培育和规范住房交易市场的问题，通知已明确，要在试点和规范的基础上，经过省一级政府的批准，逐步开放已购公有住房和经济适用房的交易市场，即二手市场的问题。这一问题比较复杂，尤其是在大城市中，涉及土地级差、增值收益分配和调解问题，还没有明确的规定和完善的操作方案，因此要“先试点，先规范，后放开，后推开”，要实行“准入”制度，以保证住房交易市场健康发展，从而使住房资产在合理流动，优化配置过程中满足人们不断变化的住房需求，实现各类家庭在不同时期的即期消费需求。
6.坚持统一政策目标指导，各地因地制宜，分别决策这一原则。
以上是今年房改政策实施的要点，下一步关键是研究这些政策出台后，对我国带来一些什么新变化，新情况，我们应就此做一预测和判断。因为政策是引导行为的，而行为可造就现实。目前看来，至少有以下几个方面的变化：
1.市场主体的变化。随着货币化的推进，出现在住房市场化的消费主体将由集团单位为主，转向家庭和个人为主。停止实物分配，实行货币化以后，将得到根本变化，也将引起其他一系列的变化。
2.个人住房贷款的扩大和住房交易市场的开放，将使居民住房即期消费成为现实。长期以来，我国没有负债住房的条件和传统，居民也没有这个意识。而国外普遍是负债住房。我国现在有很多无房户，困难户，另一方面还有一批空房户，二房东，公房私租的这两个对立的方面，都是住房的即期消费未能很好的实现。其根源首先在于缺乏金融支持，个人不能得到消费贷款，其次，没有发育的二级市场，住房不能交换。当然，这其中也有设计中住房可改造性、适应性的问题。现在，有了个人的住房抵押贷款制度，有了住房的二级市场，设计中也强化了可改造性、适应性，那么我国住房的即期消费是能够及时实现的。
3.住宅的套型和档次将发生变化。旧的集团消费，实物分配时，套型基本上按官位和级职来确定的。货币化后，消费不再是行政行为，而是个人问题，套型大小、档次高低与其级职不再有对应关系，只是在有条件的地区发放住房补贴时，按不同级职有不同的补贴标准，但在购房时，是自由选择的。
4.住房的价位和区位的问题。就全国来看，价格总体是稳定的，但在大城市中靠集团消费所支撑的高价位，在实施个人购房后回落当属必然。但大多数中小城市应该是稳定的。区位将有外移趋势，因为对大多数中国人，特别是中低收入来讲，当务之急是解决居住面积问题。近几年抓住宅小区建设注重于配套，只要是交通、教育这样一些大的配套解决得好，则稍远离于市中心，居民是可以接受的。
5.质量问题将引起更多关注。
6.开发商队伍将发生结构性变化。在市场经济住房制度下，将会造就一批实力雄厚、操作经验丰富，在住宅产业化中起带头作用的有名牌产品的房地产开发商。
7.由于住宅的社会化，将出现一种多元复杂的产权结构，必须加强产权、户籍的管理和物业管理。
8.住宅消费领域内的分配将更加透明，有力遏止原来住房分配的不正之风，促进党风和廉政建设。