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港资地产商加速圈地
4月19日，李嘉诚麾下的长江实业（001.HK）与和记黄埔（013.HK）联合宣布，以24.53亿元投得重庆市南岸区的一块住宅及商业用地。这标志着以长和系、 新鸿基地产、恒基地产、九龙仓为代表的港资地产商卷土重来，在内地掀起第二波“圈地潮”。东南亚金融危机爆发之前，港资曾在内地大举圈地。之后，港资在内地的第一轮“圈地潮”结束。
在北上圈地扩张的香港地产商中，李嘉诚旗下的长和系—马当先。3月22日，“长和系”两家地产公司同时发布2006年业绩公告：长江实业净利润同比增长29％，达180.75亿港元；和记黄埔大增40％，至200.3亿港元。 两家公司的利润相当一部分来自内地。
长实（集团）网站显示，眼下长和系正在上海开发的项目还有3 个：世纪大道项目，位于浦东新区陆家嘴金融中心区和花木行政文化区之间，地块总占地面积逾5.47万平方米，规划总建筑面积23.25万平方米，计划发展成集高档购物中心、 豪华酒店及甲级办公楼于一体的大型物业。除现有项目外，长和系还频频加速在内地的土地储备。最近两年来，长和系在内地的土地储备量已达到2000万平方米。
新鸿基地产在内地的发展策略是“贵精不贵多”，现已储备稀缺性高附加值土地逾200万平方米，集中于上海等一线城市的珍贵地段。 以地价连建筑费计算，该集团于内地项目价值达220亿元，占集团总资产约10％。其中位于上海的项目投资达167亿元。目前，新鸿基地产在内地的大型在建项目有4个，其中两个位于上海，杭州和无锡各一个。同时，新鸿基在上海还持有两处位于繁华街区的大型物业：位于卢湾区淮海中路的中环广场和位于徐汇区广元西路的上海名仕苑。
恒基地产在内地“圈地”的大手笔引人注目。除在北京、上海及广州等一线城市储地外，恒基地产在二线城市的地价投资累计已达41 亿元人民币， 土地面积近300万平方米。此外还有多块已协议买入土地，正待落实程序，涉及地价共75亿元。
新世界中国地产主席郑家纯表示，新世界目前在香港及内地的业务比例各占一半，未来内地比重或许会超越香港。而目前新世界中国地产在内地的17个地区拥有总建筑面积约1700万平方米的土地储备，物业包括住宅、写字楼、服务式公寓及酒店等。
经过2006年，新世界中国地产—跃成为香港房企中于内地拥有最大土地储备的开发商。而由于其此前在内地开发规模不大，而且主要通过配股取得融资，在2006年大量买地的情况下，其资产负债率仍为16％左右，位居同业最低水平。曾经位列第一的和黄—长实系因土地储备为1400万平方米而屈居土地储备亚军。
值得一提的是，从去年香港地产商在内地所获得的30多块土地中发现，位于二线城市的占了21个项目，可见香港地产商的内地投资方向出现由一线城市向二线城市转移之势。
港资圈地动力何在
事实上，香港开发商的这一轮圈地运动与宏观调控的时段吻合，颇有“趁火打劫”的意味。内地的房地产市场虽然因2005年的宏观调控而起了一点波动，但对香港大开发商的吸引力仍然不减。不少香港发展商趁机大量买地，部分资金不足的内地开发商也愿意以低价出售旗下闲置地皮，这在一定程度上也增加了香港开发商增加内地土地储备的机会。
2007年2月1日正式实施的土地增值税政策，一度令房产市场充斥利淡气氛，但香港地产大亨却看准这是趁低吸纳的时机，集结近千亿资金，在这个时候大举进军内地房地产，其触角开始伸向内地部分二线城市。
实际上，一些香港开发商也并不讳言趁低买进的想法。恒基地产主席李兆基前不久就表示，央行收紧银行贷款的现况对于资金充足的香港及海外大型房地产商来说反而是一个增加土地储备的好时机。据了解，恒基地产已计划斥资200亿港元至300亿港元进军内地房地产市场。
在过去一年，香港人至少拿出了358多亿港元砸在内地房地产上。 业内人士指出，除了对内地房地产市场前景依旧看好以外，内地土地明显比香港土地便宜是主要原因。
香港楼市经过金融危机后，近年来大幅反弹，土地价格也相应抬升，开发商在香港无论通过补地价，或在拍卖场上增加土地储备都显得困难。若通过拍卖场买地，发展商所动用资金动辄以数十亿元计。
而沪港两地的土地价格仍有差距，这是不争的事实。以新地地产为例，用同一笔资金，在港沪两地所购入的地皮楼面面积却相差甚远。去年6月该集团以32亿元人民币，夺得上海潍坊新村邻近浦东陆家嘴金融区的商住地皮，涉及楼面约18.887万平方米，每平方米楼面地价仅1882元；相反该集团在港，单计去年9月以42.3 亿元才购得8.646万平方米楼面的牛池湾住宅地皮，位置却非邻近交通要塞， 每平方米楼面地价高达5436元，是浦东地皮每平方米楼面地价的近2倍。
香港开发商在内地除了通过公开拍卖，或私人协议形式购入地皮外，个别发展商更会通过入股形式，与当地的大型企业合作发展位于二线城市的项目，以降低风险。例如新地通过入股方式，与华润合作发展杭州及无锡地皮。
除此之外，亦有香港开发商购入内地公司，未必看中该公司的发展前景，但对该公司所持有发展潜力厚重的地皮有兴趣。有外资证券分析员指出，无论发展商以何种方式购地，若看好人民币长远升值，即使人民币仅调升数十个点子，只要持有土储愈多，土地价值亦随即上调。
恒隆地产执行董事吴士元指出，内地经济持续发展，长远而言人民币有升值潜力，对内地房地产具有信心。他又称，近年亦正洽商内地多个商业项目，目标兴建更多大型商场，集团亦将于今年7月入标竞投济南一块市中心的商业地皮， 计划投资25亿元兴建大型商场。
值得一提的是，香港开发商投资内地自20世纪90年代初开始，当时香港开发商是抱着试探的心态而来。1997年东南亚金融危机后，香港开发商对内地的投资曾一度“偃旗息鼓”。1999年内地房地产市场开始看涨，而香港经济当时正处于低迷，许多香港开发商为了寻求公司未来发展的新方向，再次卷土重来，并开始对内地市场进行策略性考虑。
业内人士认为，未来5年，香港开发商将进入在内地发展的第三阶段， 即如何在内地进行房地产市场的拓展及拥有一定的占有率。这个占有率除了指开发商在中国内地的市场占有率之外，还有公司在内地的投资额及利润应占有一定的份额，不到10％就没有足够的分量。
声音：
港资地产面临风险
分析人士指出，虽然港商进军内地房地产市场已经成为趋势，但是在投资时仍存在一定的风险问题。
汉国置业（中国）副总经理马德玮认为，发展内地房地产的风险，包括项目合作伙伴未能达成共识及对方不诚实等，最大风险仍属于有关部门的相关政策。另外，遇到拆迁补偿问题也不容易解决。倘若不管市场实际情况，恐怕对地产商造成过大的压力。
据称，和黄不久前斥资16亿元拿下的武汉汉口花楼街、老浦片两个旧城改造地块，拆迁工作已经开始，然而进展缓慢。经过与当地政府长达一年多的反复协商谈判后，和黄极有可能最终搁置其在汉江沿岸老城区圈地1100亩、开发江滨高档商业综合社区的庞大计划。
据称，这两个共占地约18万平方米的项目，靠近汉口最繁华的江汉路步行街，商业价值极高。但据说受拆迁影响的当地居民，得知地块由财雄势大的李嘉诚拿下，已达成“必须以周边地区拆迁补偿费用的最高价作为本区内补偿的起点价”的默契，令负责拆迁工作的当地政府颇感头疼。
而世茂集团去年以31亿元高价拍得的武汉汉阳鹦鹉洲地块，这个850多亩的旧城改造项目也只是做了一些局部的零星拆迁。
外界由此判断，旧城拆迁工作旷日持久、难度甚大、同时受宏观调控影响，过去两年多来武汉楼价急涨的势头放缓，未来一段时间楼市前景不甚明朗，这是令乘兴而来的和黄方面萌生怯意的直接原因。因为商谈中的汉江沿岸项目，仅地价成本粗略估算就在40亿元以上，总投资不下100亿元和黄自然要三思而行。
值得注意的是，去年和黄以约21亿元拍下的成都1000余亩“城南地王”，也遇到拆迁纠纷困扰。当地政府在约定的交地时间过后两个月，仍没有履行承诺，导致和黄方面提出解约及索取巨额赔偿金要求。
据称，由于内地市场规模和容量相当大，面对港商强劲的拿地热情，不会对本土开发商产生特别大的压力和影响。但对港资财团可能凭借自身的资金实力及地方政府的特殊优待，趁着地价低廉，继续圈占城市中稀缺的优越商业地段而又不尽快开发，甚至等待时机“哄抬物价”的做法，一些内地房企人士仍然表示担忧。
据了解，和黄在成都以人民币21亿元拍得的1036亩“地王”（折合约为68万平方米），按200万平方米左右的规划建筑面积分摊地价计算， 每平方米刚刚超过1000元，而长实在香港以94亿港元拍得的地块，占地面积17700多平方米， 建筑面积分摊地价每平方米高达59000港元，接近前者的60倍！
尽管成都的地价很难与寸土寸金的香港相提并论，但作为中国西部最重要的中心城市，成都目前最昂贵的一块地还仅仅是这个水平，其他地段及西部其他城市的情况可想而知了。
戴德梁行广州公司研究顾问部副董事黎庆文指出，内地尤其是中西部主要城市目前平均楼价依然偏低，随着楼价走高，地价会有更多上升空间。现在最值得注意的是，由于不少中西部城市房地产没有细分成中高低端市场，物业开发结构上欠缺，导致某些核心地段的高价值没体现出来。而经过香港市场多年磨炼的港商，正好是做高档住宅及商业办公物业等高端产品的行家，他们就是瞄准这些极具升值潜力的地块来的。
据介绍，20世纪90年代中前期，和黄地产在上海长乐路、常熟路等黄金住宅地段拿下一块土地，但一直稳住不动，直到90年代末才开始盘整地块并逐渐启动项目开发，由于该地块此时的市值已远远超过当年批租的成本，和黄于是如愿获得十分可观的土地增值及物业开发双重收益。此种“圈而不发、等待时机”的现象，在港资地产商较早进入的广州等城市，同样屡见不鲜。
对此，黎庆文称，如今内地土地管理政策已经发生一系列重大调整，对圈地策略多加限制，不少地方政府卖地时明确要求地产商承诺限期开发完毕，两年闲置不开发政府就收回或罚款等等规定，也执行得越来越严格，以港商一贯谨慎的作风，未必愿意总是冒险去打这种“擦边球”。
分析人士指出，在某些人看来二线城市如同摆在那里等待瓜分的“蛋糕”，但实际上去二线城市淘金远没有那么简单，竞争不激烈同时也意味着市场的不成熟以及更多的未知因素。二线城市房地产投资热，已造成中西部二线城市楼价顶风攀升，并直逼大城市。因此，二线城市的明天有可能就是一线城市的今天！
（摘自《中国商报》2007.5.22）
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