摘要：目前，很多房地产开发企业在工程造价管理中对市场没有很好的认知度和敏感度，低估了市场的作用，工程造价的概算、估算、预算和结算过程存在很大的偏差，结算超出预算、预算超出概算、概算超出估算的现象时常发生。对于房地产开发企业来说，降低工程造价对企业具有重大的意义，它不仅有效的保障了工程的施工质量，还可以有效的提高企业的经济效益。本文笔者对建筑工程造价的合理有效控制进行了探讨，希望对相关从业人员具有借鉴意义。
关键词：建筑工程，造价，控制
前言：
多年以来，我国的房地产开发项目大多数把工程造价控制的重点放在了项目建设的后期甚至是工程决算的阶段，没有对项目建设前期阶段引起必要的重视，经常出现工程建成后支出大幅度超出计划投资的现象。较为落后的控制理念会造成监管和监督不到位，增加建筑工程的造价，浪费投入资金和建筑资源，降低了项目的经济效益。
一、房地产项目管理中的成本控制现状及存在的问题
1.设计阶段的成本控制意识不足。事实上，房地产项目成本控制的基础是在投资决策阶段，虽然与决策相关的费用在投资总成本中微乎其微，但其对项目总成本的影响却高达90%以上。但是，在投资决策阶段普遍存在着“重技术、轻经济”的现象，由于设计人员将过多的注意力放在了设计工程的质量问题上，而对成本问题却没有给予足够的认识，因而在设计阶段，就已经给后期的成本控制埋下了风险。
2.成本控制缺乏系统性。通常来说，房地产项目中所涉及到的交叉作业比较多，参建单位多，而且各单位的进场与退场的次序与时间也不同，开发商不仅需要与土建单位、安装施工企业签订施工合同，同时也需要与一些专业工程及配套工程的施工单位及承包商签订了施工合同。因成本体制缺乏系统性的管理，而且签订的合同中存在不严密的地方，施工单位为了争取更大的利益，成本意识与合作意识不足，而导致施工周期一再拖延，造成整体的成本失控。
3.成本控制管理的手段落后。当前，房地产项目管理中，关于成本预算工作的处理手段在专业性方面相对落后，部分企业还尚未达到国际标准，成本预算工作相对滞后。甚至存在招投标阶段才进行成本预算，但因各种条件的限制，如开工时间、施工技术等，目标成本不能直接落实到企业的各个部门、项目以及具体的环节当中。而在后期的施工过程中，施工方应积极对以完成施工部分的实际成本与预算成本进行对比分析，找出造成成本偏差的原因，并及时对其就行纠正，以为后面的施工环节在成本控制方面提供参考依据。
三、 房地产开发项目成本控制所采取的措施
1. 科学决策
决策阶段的成本控制对房地产开发项目的经济性影响特别大（高达 95%～100%）。因此在这个阶段就应该编制技术上可行，经济上合理的可行性方案，并对此优化，编制高质量的项目投资估算，从项目建设中控制项目总投资。而在方案确定前，首先应该对房地产市场做深入、细致的调查，把握房产市场发展动态，以前瞻性眼光确定项目的用途、规模、营销策略，来提高项目决策的科学性。
2. 设计阶段造价的控制
管理设计阶段的造价控制是项目成本控制关键。有相关数据表明：房产项目初步阶设计阶段影响工程总造价程度约 65%左右，而在施工图设计阶段，影响工程造价约在 25%～35%之间。因此就要对设计阶段的成本进行严格控制，这就需要做到以下几方面。
（1)限额设计。它是设计阶段成本控制除采取招投标、价值管理等方法外的另一有效方法。所谓限额设计，就是按照规定投资额或造价进行满足技术要求的设计。它包括两方面内容：一是项目局部按照一定投资额或造价限额达到设计技术要求；二是项目下一阶段按照上一阶段的投资额或造价限额达到设计技术要求。
（2）取消“重技术、轻经济”的倾向。“重技术、轻经济”这一现象会导致许多设计保守不合理，造成很大浪费。比如，一小区建多栋小高层，其结构形式基本一致，而选择了 2 个单位进行施工图设计，待设计完成后，对 2 个单位建筑面积钢筋含量进行分析，两个单位相差超过 20kg，只这一项每平方成本就增加 80 元。所以，要合理确定投资限额和三大材料消耗指标，与设计取费挂钩。推行限额设计，以此实现控制成本的目的。
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3. 采购阶段的成本控制管理
这个阶段的成本控制应从三个方面入手：采购过程应公开、透明；采购时间应充足；采购人员要有良好的专业素质。采购过程公开、透明，采购决策集体化。采取招投标方式选择供应商，使尽可能多的供应商参与到报价中，增加资源的广泛性和报价的真实性，择优选择。此外，为了保证评标公平、透明，评标小组的集体决策为其提供了重要保障。对采购的结果采取“随机抽查”。这样就增加了抽查的不确定性和无方向性，避免采购人员从中牟利。岗位轮换制。为了防止长期专一负责滋生腐败，采取岗位轮换制。这一制度既能淡化采购员与供货商之间形成长期的私人关系，也能使采购员之间形成监督，起到震慑作用。另外它也有一定的弊端，如降低采购效率、疏远采购人员之间的合作关系等等。但通过管理人员协调控制，基本能避免这些弊端的发生。招标采购时间应充足。招标采购需要充足的时间，既能保证采购人员完善相关采购资料，也能给供应商足够的报价时间，来达成合理的成交价格。
4.招投标环节成本控制。房地产项目最敏感的环节就是对项目进行招投标，是房地产成本控制很关键的阶段。要想避免哄抬标价现象，避免低价中标导致低质量工程就要采用合理正确的中标方法。在实际过程中需要做到以下几点：首先招标要严格实行公平、公正、公开原则，大力宣传招标信息，严格审查前来招标的企业，甚至要进行实地考察。施工队伍的好坏直接会影响到工程造价控制的成败，所以企业要想成功就必须要求施工方有很强的技术实力。其次，要做好对招标文件工作的组织。要严格控制招标所需要的条件，认真制定标书和标底，做好评标方面的工作。招标书必须要准确全面，项目标底要确保质量，合理控制造价的下限。另外，确定中标者不能只以低价中标作为唯一标准，要避免产生恶意竞争和抵制产品的出现。要采取合理低价是要以保证工期和质量为前提的。
5. 施工过程中的成本控制管理
房地产开发企业是以盈利为目的的企业，这一目的就决定了项目投资必须实现预期目标。其施工阶段是资金投入最大的阶段，必须加强履约行为的管理，就要做到以下几个方面的工作。
（1）严格控制合同管理，减少工程索赔。施工阶段经常会出现工程变更现象，施工单位常采取“低价中标，高价索赔”的策略承接工程。所以业主方管理人员应做到事前监控把关，对工程变更项目严格审查，减小项目变更对总投资的影响，避免投资失控。此外，业主管理方还应对施工方及材料商的失约行为提出反索赔，使成本得到有效控制。
（2）建立监理制度。应按照监理规定和实施细则，完善并落实责任制，从工程管理机制上建立健全投资控制系统。做好月度工程进度款审核，需按合同规定核算工程量，经总监理工程师签字，才能支付工程进度款。
（3）项目技术措施上进行成本控制。技术措施是实现项目投资的必要保证。在施工技术方案做好评论的基础上，应广泛采用新材料、新工艺、新方法等，在技术上实现投资的有效控制。据有关统计，材料费占直接工程费的 70%左右，可见采用新材料、新工艺可以提高劳动生产率、缩短工期，以实现技术措施上的成本控制。
（4）经济措施上进行成本控制。严格控制总部管理费和现场经费，合理利用其他各项费用的支出，最大限度降低静态投资。比如，绿化费、占道费及其他补偿费用。项目中涉及到的大宗材料或大型设备可由甲方提供，以降低工程造价。甲供材料应根据施工进度安排进料计划，尽可能降低储存成本。此外，还应加强甲供材料的现场管理，堆放整齐，减少搬运及损耗。
（5）工程竣工结算成本控制管理工程竣工结算是项目投资控制的最后一关，应及时收集和整理各项与竣工结算相关的资料，做到无遗漏；之后依据合同条款，对施工过程中已确认的施工项目的工程量、单价和取费逐项进行核对，以保证每项结算费用准确无差错。
四、 结语
房地产开发项目的成本控制是一个全过程、全方位、全员的实时控制，要想做到成本的有效控制就要提前做好各方面的综合平衡。尤其是在进行全过程的成本控制过程中要对关键点进行重点把握与控制，全面综合的进行考虑，使房地产项目在实施阶段，在质量控制、工期控制、和投资控制等阶段统一起来；同时，应该采用动态管理的理论，事先确定成本目标，实施科学动态的管理，并采取主动控制。从而实现对增强房地产企业的竞争力、取得更大的经济利益服务。
参考文献
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[2]李耀峰.浅谈房地产开发项目的成本[J].四川建材,2010(05).
[3]庞海涛,房地产企业成本有效管理的路径探讨[J],科学与财富，2011，（9）
[4]颜平平.如何做好房地产企业的成本控制工作[J].新建设：现代物业上旬刊，2011，（11）
论文作者:尚首良
论文发表刊物:《基层建设》2017年2期
论文发表时间:2017/4/18
标签：成本控制论文; 阶段论文; 成本论文; 项目论文; 工程论文; 采购论文; 造价论文; 《基层建设》2017年2期论文;