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摘要：随着网络信息技术的不断进步，房地产估价领域的相关理念、技术和方法都将随之发生变化。本文以智能化时代为背景，从房地产估价数据获取、房地产估价技术手段、房地产估价理论和方法三个方面，总结新技术在我国房地产估价领域中的应用现状，从而为提高我国房地产估价质量和效率提供参考。
关键词：新技术；房地产估价；方法
引言
随着智能新技术的使用，房地产估价的相关概念，技术和方法发生了重大变化。在本文，作者以智能化技术为基础，简单的介绍了房地产估价数据、房地产估价技术、房地产估价的理论及方法，分析了应用新技术在中国房地产估价市场中的发展状况，为提高中国物业估值的质量和效益提供一些帮助。
1相关房地产的估价数据
通常，这些房地产估值是根据市场的多样化形式获得的，对于房地产估价，首先要解决的问题是获取海量数据的方法。大数据意味着需要采用新模型来获取无法通过常用工具获取，分析，处理和管理的数据。该模式有多种类型，高速，大容量和高价值。云计算对存储和处理大量数据能够在短时间内完成。网络扫描技术的发展有助于自动获取房地产估价在网络中的相关数据，从而对公共可用的房地产估价数据更有效地获取。
2房地产估价技术手段
地理信息系统的缩写是GIS，随着科技的进步，计算机图形学也在不断的发展，传统的二维GIS已经被逐渐取代，现已转变为三维GIS，可以更直观，更方便地使用三维GIS进行房地产估价。GIS在房地产估价中主要有三个应用：一，在GIS的基础上建立房地产估价信息系统。目前，在GIS的基础上大多数房地产评估软件被开发出来。随着WEBGIS在2008年的出现，杨朝晖等人在开源代码WEBGIS的基础上创建了基于Web的房地产评估系统，有助于房地产估价市场的信息化，可视化和自动化。二，在市场比较方法中使用GIS。其方法包括评估主题和评估案例之间的各种因素的比较。传统使用通常基于评估师的主观体验，在2011王秀丽等人比较了基于GIS技术的市场比较方法的因素，并找到了该技术，这有利于评估结果的客观性和稳定性。三，利用GIS主题搜索技术对网站上的房地产估价数据可以自动收集。在2016年董浩然等人，在GIS主题搜索程序的基础上，使房地产估价的智能评估实现了，有助于房地产评估机构效率有效的提高。
3房地产估价的理论方法
对于房地产评估的理论和方法，科学界主要关注两个方面：第一，采用新方法改进传统房地产估价方法；第二，尝试在房地产评估上应用新的数学或统计方法。
3.1改进传统的房地产估价方法
房地产的评估有市场比较法，收益法和成本法，且都要强大的理论基础，经过多年的实践，传统的评估方法和应用系统非常成熟。但是，其方法也不完善，它们主要用于特定案例的评估，效率相对较低，智力程度较低，并且受评估者对经验的主观判断的影响。
3.2新物业估价方法的应用
近年来，不断进步的计算机科学和数理统计，也出现了新的评价方法。物体价格模型是较长用的方法，其必须要有一定的理论基础，但该模型忽略了另一个区域影响因素的差异和空间特征，如区域物业价格的空间相关性和空间异质，需要进一步提高评估结果的准确性。在房地产评估研究领域，人工神经网络，支持向量机，自适应估值方法和除了多元线性回归，如非参数回归和地理加权回归等，一些更灵活的方法也是新的房地产估价方法。
3.3编码与标准
要建立有效便捷的检索、可调用的企业估价信息系统，关键在于对信息进行科学的分类，建立统一信息标准。首先，应建立企业信息类别标准体系。信息分类应符合企业的估价工作习惯，便于信息归档、查询与核对、维护。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆可以按照从大到小的秩序进行分类，如：有关估价的国家法律、法规、规章制度，国家、省市政策，城市、区域发展规划，金融信息等对房地产价格有影响的普遍信息，专业市场、特定估价物信息……；也可以按照估价方法进行信息划分，如：含各种楼盘资讯的市场法相关信息，包含各类物业有效毛收入行情的收益法相关信息，包含各类工程造价指标的成本法相关信息，包含规划限制条件的假设开发法相关信息，包含地价修正体系的基准地价修正法相关信息……
其次，在分类的基础上，应建立唯一的信息类别编码体系。一般采用树状结构编码，上一级编码是下一级编码的汇总，这样才有利于信息的逐层汇总。编码本身的不同层次的元素代表着不重复的有序的类别信息。编码体系要由企业事先制定，并进行全面宣传、贯彻执行，共同维护。统一的编码体系便于信息的检索、检测，也为计算机技术、通信技术在信息技术中的使用，提高运行效率提供了保障。
第三、应建立统一的信息内涵标准。对涉及到价格和价值的信息进行统一的内涵和外延界定是十分必要的，应依据《房地产估价规范》和相关技术标准做出，尤其是：各阶段明确的时点，统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位，以及采用比较法估价时统一的内装饰标准、统一配套标准等，满足对信息的直接要求，减少解释工作量。
4结论与建议
自动批量评估技术的发展不仅使评估的准确性和效率提高了，而且对评估成本也有效地降低了，有助于评估组织的不断转型和现代化发展。在我国国民经济发展转型的重要时期，有必要加强对房地产估价新技术的应用，主要从以下几方面进行。
4.1加强各种新技术和应用的整合，以及提高房地产估价的整体水平
随着进一步发展和应用人工智能，各种新的科技工具被用来提高房地产估价的智能水平，从采用智能化到完成现场分析，智能地收集房地产估价数据，以及房地产估价。数据模型，智力评估报告的创建，数据审计以及房地产评估中相关数据的实现，是房地产评估智能化发展的趋势，也是我国国民经济转型和现代化发展的要求。
4.2加强房地产估价新理论方法的研究，提高房地产估价的准确性
在房地产估价中不能只是借助于各种技术的应用。更重要的是，在使用新技术的过程中，对房地产估价模型的基本理论和方法要加强研究，使房地产估价更加科学，合理的反应房地产定价的内在规律，体现出各种自然因素和社会经济产生的价格差异，但不能简单的只根据数据，忽视房地产估价的方法。
4.3政府部门应进一步提高信息化水平，提高房地产估价的整体效率
2018年3月，政府报告建议改善地方税收制度，稳步推进财产税立法，2018年6月，自然资源部宣布在全国范围内进行财产登记，这表明中国的房地产税收工作仍在继续。目前，其他国家主要依靠评估价格作为计算财产税的依据，如何实现整体房地产评估是现阶段必须解决的实际问题。目前，中国仍然很少有城市对房地产进行批量估价，因此地方政府应加大提高信息化水平，加强房地产估价新技术的使用，从而提高房地产估价效率，为今后的房地产税征收提供帮助。
4.4提高估价作业效率
没有估价信息库，接到棘手的业务时，估价师只能临时、盲目找案例。虽然，在许多省市估价协会建有房地产交易案例库，但毕竟要到协会所在地去查询，同时对成交价格所对应的内涵等关键信息需要再次核对，还须要依据所选取的案例实地查勘、拍照，常常是查勘后发现案例不适用，于是再次到协会选取新的案例；同时，若企业对信息没有统一的归类，保存，即使有过详细查勘，适合后续估价的案例，再次使用时，还知道案例资料搁在哪里，想不起来曾经用在哪份报告，该案例有什么限制……
逐步建立起适合企业特点的信息库，可以24小时无假日、全天候地查询，统一内涵的价格可以直接引用，在有效期内对案例的详细情况可以在电脑上直接查询，最多有针对性到现场对关键问题进行必要的核对，不需要从头查勘，减少查选、使用案例所花费的时间和费用。使用信息技术建立的信息库不但可以作为企业熟悉市场，归纳洞察市场变化的窗口，还可以提高估价效率，提升估价报告质量，减轻作业强度。
结语
当我们在抱怨估价案例信息库匮乏、信息失真、官方所颁布政策导向无法适用于估价实践时，当我们不理解市场的突变、不理解为什么房地产指数与市场如此脱节时，当我们也想提高业务水准，不再满足快餐式报告时，让我们从信息技术在房地产估价的应用中开始，去获取我们身边的充分、且长期闲置的信息资源，擦亮我们的双眼，重新思考、提高我们的评估技术水平、改进评估方法。
参考文献：
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[3]金宗泽，冯亚丽，纪博，等．大数据分析中的关联挖掘[J]．计算机与数字工程，2014，42（10）：1924－1928．
论文作者:严伟华1,张远凌2
论文发表刊物:《建筑模拟》2019年第18期
论文发表时间:2019/6/26
标签：房地产估价论文; 方法论文; 信息论文; 法相论文; 案例论文; 数据论文; 新技术论文; 《建筑模拟》2019年第18期论文;