1.1 现代物业管理企业财务管理的基本内容。一是财务制度管理。财务管理的有关制度是物业管理企业各项财务管理工作正常、有序运作的基础。物业管理企业是以管理及服务为中心的经营性企业，大多通过维修、养护、商场、餐饮、家政服务等多种经营途径扩大资金来源。二是资金筹措管理。物业管理企业筹措资金时，应当根据国家及当地有关法律法规的要求，通过不同的筹资渠道、筹资方式去筹措资金，以满足企业各项活动的需要。三是成本费用管理。成本费用是物业管理企业在为用户提供管理服务过程中发生的资金消耗。通过预算、控制等环节实施的成本费用管理，对于合理降低成本，提高经济效益等具有重要意义。四是利润及分配管理。利润及分配管理一般包括企业营业收入管理、利润管理以及利润分配管理等内容，尤其是企业收益的分配会直接涉及到各方面的近期和长远利益，以及未来的积极性等问题。
1.2 物业管理的行业特征及其对企业财务管理工作的要求
1.2.1 综合性强。物业管理虽然属于服务业，但它还存在一些明显区别于一般服务行业的特征，其中之一便是该项服务提供的是二十四小时、全方位、多层次的过程性的产品。物业管理不仅是劳动密集型，而且是服务、管理密集型的行业，具有很强的综合性。再加上企业决策者已经意识到财务管理在企业经营活动中具有重要的战略意义，现代物业的财务管理工作，在管理手段上采用财务预算、财务动态分析方法，以加强预算控制；在管理方法上，采用普及计算机的应用和分析，实行数字化管理，从而增强财务管理的综合性。
1.2.2 渗透面广。物业管理工作是既要服务社区，又要服务的个人群体性服务，这种服务时刻都需要财务管理的支持，从提供办公场所、支付人员工资到对小区房屋、公共设施设备维修保养、清洁保洁、绿化养护等一系列活动，从按劳取酬收取的物业服务费，到开展多种经营的现金流入都与资金有关，直接或间接地影响到企业资金的流动与循环，从而影响整个企业的利益。所以说财务管理工作渗透到物业管理的方方面面，一定要有一个强有力的财务管理工作才能为物业公司的运转提供条件。
1.2.3 敏感性强。物业企业财务管理工作过程中，费用测算属于一项非常重要的内容，由于服务费用的测算没有一个统一的度和平台，所以物业服务所提供的产品定量容易，定值难，因此，要真正做到质价相符、优质优价不那么容易。因此市场竞争的大环境就要求企业财务管理应善于对企业合理调节企业资源和客户要求，密切关注市场情况的变化，增强防范风险的能力，增加应变环境的灵敏度，及时向企业管理者提供重要的财务信息，使决策者作出正确的选择，并对企业经营进行指导和控制。
2、现代物业企业财务管理中存在的问题
2.1 财务管控体系比较薄弱。住宅物业由于管理能力有限，部财务管控体系也比较薄弱。究其原因，一方面是不重视，主观上领导认为物业公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构 ; 另一方面，由于住宅物业还处于发展初期，待遇不高，导致物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，很多物业公司的财务人员都没有受过系统的财务培训，更不要说内控了。
2.2财务管理人员能力不强。从多数物业公司的实际情况看，多的公司为了节省人力成本，财务管理人员招聘不是以财会人员的职业道德素质和专业知识为标准，而是以成本最低化为依据来选用人员，很多物业公司的财务人员都是从收费员或者其他岗位转过来的，有不少甚至连会计从业资格证都没有。此外，不少物业管理公司为了节省用工成本，在岗位设置上不尽合理，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。因此，从专业角度来讲，目前物业公司的财务人员的能力有待进一步加强。
2.3 财务管理手段比较落后。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆现阶段很多物业公司的会计核算制度还停留在传统的手工做账阶段，对会计数据进行收集、分析并且处理，主要是依靠人工的手段进行作业。传统的手工做账方法不仅非常的浪费时间，而且还对数据的准确性造成了很大的影响。物业公司主要把时间都浪费在做账上面，对财务状况进行分析和总结的时间非常少。
3、物业企业财务管理的优化措施
3.1 建立和健全物业公司内部财务管理制度。物业管理企业应根据国家统一规定，结合自身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时， 还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理办法，如《物业收费流程》《手银员手册》，《空置房、报停房管理办法》，《兼职收费员管理办法》等等 ; 制定完善的小区管理者考核指标体系、各种岗位的考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对； 对小区的收入进行定期、不定期的检查监督，比如建立会计及财务经理的月度项目例行巡检，编制好检查的内容，巡检后形成文字性的巡检报告，对发现的问题进行整改及跟进，不断推进工作；物业公司还可以搭建系统信息化平台，利用ERP软件，进行收费录入、预算监控、账务核算，最后整合出整体的财务报表，进行深入的分析与挖潜。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自主权，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。
3.2 加强财务人员的专业培训。首先对没有上岗证的财务人员应该让员工抓紧去报考会计从业资格证书，公司应该给予学费和考试费上的支持，这样财务人员能力得到了提升， 对公司的财务管理才能有所帮助，才能成为经理的好助手，一起探讨如何盈利。其次物业公司要让财务人员针对性地参加一些会计、税务的培训，有条件的物业公司可以集中对各项目的财务人员每季度集中一次学习，并针对学习需要安排必要的考试，这样才能保证学习的效果，只有财务人员的能力提升了，公司的财务管理水平才能有所改进。
3.3 保证财务管理在物业管理的核心地位。在物业管理行业的财务管理过程中，财务监督的权威是不容忽视的。管理人员要充分认识财务管理工作的重要性，严格按照财务预算来安排工作，改变传统财务管理被动的模式，积极参加制定财务目标，观察管理工作的完成情况，制定系统的考核标准，以保证财务管理在物业管理工作中的核心地位。进行财务管理工作，还要全面评价和审核预算目标，能否科学制定预算目标，关系到物业管理部门的经济效益。
3.4 加强物业管理财务监督工作。我国物业管理工作正在快速发展，而物业管理部门也突破瓶颈，朝着大规模经营方向前进。所以一定要加强物业管理部门的财务监督工作，完善财务机构，不断对资金的来源进行探索和创新，升级和改进物业增值服务，建立和健全物业管理部门的财务管理机制。
4、结语：随着我国物业管理市场的进一步发展，物业管理公司必须积极面对自身在财务管理工作中出现的各种问题，采取有针对性的财务管理措施，不断提高企业财务管理人员的素质，完善企业财务管理制度，加强内部控制，促进物业管理公司的健康、可持续发展。
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论文作者:于汪洋
论文发表刊物:《红地产》2017年9月
论文发表时间:2018/9/3
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