房地产公司资金预算管理中的财务控制
● 林敏华
摘要： 本文结合房地产行业的财务管控特性以及当前资金预算管理模式构建的现状，对中国房地产行业资金预算管理的财务控制具体问题进行分析，参考当前地产企业全面预算管理与精细化财务控制开展的先进经验，着重讨论了提升资金预算管理中财务控制水平的具体对策，旨在为现实发展提供借鉴参考。
关键词： 房地产公司 资金预算管理 财务控制
当前房地产市场逐步告别了蓬勃发展的黄金时代，进入了稳定运行的成熟发展期。而地产企业在市场的竞争中逐渐出现了两极分化的现象，单纯依靠市场红利的发展思路已成过去，依托组织效能、内部管理特别是财务管理的精细化、现代化变革与发展才能让地产企业在利润日渐微薄的地产行业中站稳脚跟。由于地产行业的特殊性，其财务控制特别是在资金预算管理基态下的财务控制难以从其他行业中获取有效的发展理念与实施经验，因此需要全面对地产企业预算管理模式、财务控制模式进行统筹分析与问题研究，达到对资金预算管理中的财务控制效能提升策略的有机化整合。
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一、房地产公司资金预算管理中的财务控制问题
（一）资金预算管理思路仍然停留在资金计划管理范畴
当前很多中小型的房地产公司对于资金的管控更多还是停留在过去单纯的资金计划管控模式，即以实际执行与所要求的结果为导向，对资金需求进行严格的把控。其由各成员单位结合自己的工作实际进行计划的编制，然后由相关部门进行整合生成一套公司整体的长短期资金需求计划；而资金计划的执行组织往往是集团公司的结算部，其以单位和整体的资金计划进行资金的统筹管理与调拨，虽然在短期内实现了对资金的有效管理与控制，但这种自下而上、静态单循环的资金计划在面对房产行业的变化、公司目标和计划的变更、新业务的生成、内部组织系统的调整时，就会与实际经营出现诸多不符，进而对专业线的工作造成很大程度的阻碍，导致企业价值链无法有效生成的困窘。
虽然IoT与区块链技术在各自的领域已经得到快速发展，但2种技术的融合仍然面临很多的挑战，总结起来主要有以下几个方面：
（二）资金预算管理的内容结构存在不合理之处
对于房地产企业来说，其业务的基础就是资金，那么资金预算的主要内容就应来自与业务的预算，然后再根据资金的余缺进行科学的融资和投放，与此同时还要将融资所生成的财务费用纳入到资金预算的范畴中来［1］。可当前很多地产企业的资金预算与实际业务存在一定的脱节甚至出现形式大于内容的现象，难以通过资金的预算全面反应公司经营所需资金运动的价值效果；再加上没有有效将融资的可行性和资金预算的风险性在资金预算编制前、中、后进行合理的考量，致使资金预算作用大打折扣，难以有效防止资金短缺项目运作给公司带来的不利影响。
（三）没有健全的资金预算管理制度和体系为支撑
完善的资金预算管理制度和发展体系是资金预算管理的基础，在当前的房产企业中，由于对资金预算管理的认识度和重视度不足，致使在资金管理制度的制定上存在有诸多的不合理之处。首先其忽视了资金预算管理各层面目标的制定以及对其的执行细化，进而导致预算考核工作缺乏完善标准的支撑；其次在资金预算的实施范围上存在歧义，对报送的责任部门和具体流程拟定不严，造成权责的重叠以及预算的制定、审核、执行、考核效率弱化等不良想象的出现；此外还缺乏对预算追加相关事项的管理规定，对追加情形的划分和补报规范与实际业务存在不相符性，进而带来预算对实际业务的发展中的诸多阻碍。
（四）预算管理执行与考核评价实施力度不足
完善的资金预算管理制度应当包含但不局限于资金预算管理的目标、范围，资金预算的组织架构和职责分工，资金预算编制的流程、报送的流程与规范、预算审批与执行的细则与标准、预算追加的类型及其分项执行手续、资金管理项目及其通报的流程、预算跟踪与监督制度、预算考核和评价体系等事项。房产企业的预算管理应当结合自己的业务实际以及预算执行和考核情况进行合理的拟定和修正，以此才能为高效的资金预算管理奠定坚实的基础。
房产企业上下特别是管理层应当充分注重资金预算管理在企业发展中的重要作用，逐步确立现代化房产企业预算管理的理念与思路。在实施发展过程中，其首先需要构建一个预算专项组织，由公司财务部一体统筹，各管理层全面参与，进而打造一个资金管理与经营管理、目标管理、风险管理等有机结合的全面预算最高决策机构；其次还要逐步理清和优化公司的组织架构，以为预算目标的高效分解与细化执行奠定良好的基础；要逐步梳理企业的经营计划和业务计划，根据公司的管理目标、经营目标和部门职责来制定部门的各阶段的资金管理计划，再以资金管理计划为前提，对计划所需的资金进行统筹的规划，达到计划中资金事项的价值量化和目标延展化，结合前年度基础数据的有机梳理，给予计划中现金流的有机动态模拟，实现财务管理层、事务管理层、目标管理层对资金使用与需求的多维度审核和评定。
二、提升资金预算管理中财务控制水平的具体对策
（一）转变管理理念，建立科学、高效的资金预算管理体系
中美两国经济依存严重不对等，中国对美国出口的服装、鞋类等劳动密集型产品对美国市场非常依赖，另外中美贸易在双边出口总额中所占的份额不对称，近几年来，中国对美国出口占中国总出口额的20%左右。为克服依赖，尽量缓和贸易战局势，我国在回应贸易摩擦时态度强硬，开出的回击清单直击美国对华出口核心利益，其真正的目的在于“以战促和”。
决定房产企业竞争力的关键一方面是其对于资金的筹集与使用能力，另一方面则在于其对于各维度信息的采集、整合、分析和运用能力，而后者对于资金预算管理效能的实现同样具有至关重要的作用。房产企业一方面树立现代化的信息意识，提升对于政策信息、市场信息、财务信息等的掌握和应用能力，以有效把控内外部环境的变化动向，带来资金预算管理的精准性和灵活性，进而全面提升资金预算管理在规避市场风险和资金风险上的重要作用；另一方面，企业要适时引入信息化的财务管理软件，极大集成信息技术优势在实现精细化财务管理和预算管理中的应用，进而带来资金预算管理中财务控制效能和水平的多维度提高。
（二）提升公司信息化能力，为现代化资金预算管理提供多维支撑
除了以上基础工作之外，还要对资金预算制度流程和会议体系进行梳理和制定，并在企业内部做好预算的宣导［2］。进而将公司的战略目标通过必要的资金预算管理理念层层传递下去，实现资金预算管理的全员参与和有效执行。
（三）完善资金预算管理制度
资金预算编报工作只是资金预算管理工作的开始，但很多房地产企业在完成该项工作后，很大程度忽略了对预算管理执行也就是各部门资金使用情况的多维跟踪和监督，进而难以及时发现预算执行中的诸多问题。在月度资金预算上报编制的时候，对上月资金预算执行情况的分析、评价和考核没有过多的重视，或是考核的内容方向不明确、重点不突出，难以找出执行情况的关键点和问题点，再加上考核体系的不健全，也导致了一些包庇、纵容、暗箱操作的情形出现。
（四）加强预算执行考核，提高资金使用和管理效率
房产企业要逐步构建预算目标编审体系、事中预算运行跟踪与自评规则、预算考核范围与评价层次等完善的预算执行考核监督管理体系，形成有目标、有重点、多方参与、多维评定与考核的良性监督与评价系统：其一方面要强化预算执行的管理与考核，及时分解下达待细化各部门专项资金和使用计划，对执行力度较低的部门进行考核扣分，该分值与绩效考核和薪酬直接挂钩；另一方面还要强化存量资金盘活的考核，要求各部门、各子公司定期报送部门预算资金、专项资金的使用进度，对于进度较低或配置不合理的部门要进行考核扣分处理。
农垦已经建立起了以大机械深松为主体，翻、耙、旋、起、压相结合的秋季耕整地习惯，农垦土地可以做到隔年全部深松深翻，合作社隔年深松深翻达到85%，农民散户比例很低。相比于合作社和农户无深松基础的“春整地”，“秋整地”实施深松联合整地，具有以下优点：一是打破犁底层增强土壤通透性加深耕层；二是改善耕地的理化性质，培肥地力，保持土壤有机质，提高水、肥、气、热的连通性，增强土壤蓄水保墒；三是增强作物抗逆（抗旱、抗涝、抗倒）能力，减少病虫害的发生等优势，解决了制约大豆良好生育的土壤环境。
此外，还要强化对考核结果的应用，据评价结果，针对评价过程中发现的问题，结合评价报告提出的建议，督促预算单位制定切实可行的整改方案，并将预算评价的结果应用到预算编制的实际工作中去［3］。另一方面，财务管理部门要将绩效评价结果与部门预算资金的安排紧密挂钩，作为编制中期财政规划、调整支出结构的重要依据，对预算考核较好的项目优先安排资金，对未使用预算资金的项目或者使用了预算资金而效益较差的项目，在下一年度减少预算资金的安排。
三、结语
房地产公司资金预算管理中的财务控制的思路应当基于企业业务的发展实际，以资金需求计划为前提，以公司阶段性的发展目标为基准，通过资金预算管理制度与体系的完善构建，利用信息技术的发展优势，结合预算执行跟踪与考核的强化辅助，带来房地产企业财务控制效能的多维提升。
参考文献：
［1］薛永珺.论房地产企业资金预算管理中的财务控制［J］.时代金融，2013（21）：177-177.
［2］邱新忠.房地产企业集团资金预算管理研究［J］.中国国际财经：中英文版，2017.
［3］刘志娟.房地产企业资金预算管理解析［J］.财会学习.2017（15）：55-55.
（作者单位：龙岩市土地发展集团有限公司）
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