关键词：房地产；开发项目；风险管理
引言
房地产开发是一种动态过程，许多工程要花费几年甚至十几年才能完成。因此，难以准确计算出整个开发期内的建设费用及收益值。从工程承接至完成之间有不可避免的时滞，消费者爱好的变化、经济圈中的兴衰或银行利率的变化等也是难以预测的。这些不确定因素客观上增加了房地产开发的风险。
1、房地产开发项目风险管理概述
房地产开发项目风险管理主要阶段是：在识别、估计和评价三个阶段。在识别、估计和评价了风险之后，就要着手研究如何有效地应对和控制风险，也就是选择那样的一些办法来避免损失和控制损失的对策，并评估各对策的成本与后果。在实施过程中，每个施工单位根据风险管理的总方针和特定目标，选择最佳组合的管理对策，使之达到以最小费用开支获得最大安全效果的目的。
房地产开发项目风险控制对策，是指在处置开发过程中的可能风险，采取各种有效措施避免或减少损失。这种处理技术的主要特征是：力图避免或减少涉及风险各方所面临的损失及其影响，具体方法有通过回避风险、损失控制、非保险转移等手段，消除或抑制风险因素，防止风险事件发生，尽可能地将风险损失减少到最低限度，一般在损失发生前实施。风险回避是指直接避免能导致风险的事项和活动，以消除可能发生的损失。
2、房地产开发项目存在的主要风险
2.1房地产项目投资决策阶段的风险
包括开发区域和时机的风险两种。房地产开发区域的风险和房地产的不可逆性以及地理位置的固定性紧密连接，加上各地区的发展不平衡，经济和政策的相差悬殊，各地房地产不同的影响因素种类及影响因素和影响程度，使得经济、政治和政策环境对于房地产的投资决策具有更加重要的意义。房地产的开发时机风险影响因素主要是周期较长，经济、政治的变化等等。
2.2房地产项目的土地获取阶段风险
其中包括土地购买的风险和筹资的风险。土地的获得方式主要有协议让出和召回两种。协议让出的风险来源于开发的企业和原房产所有者的谈判过程。而召回的风险来源于成本高和利润低，若对市场的走势判断有了偏差，则会导致项目的亏损，因而其风险主要是对未来的市场判断能力。筹资的风险是典型的资金密集型的行业，大部分是依靠筹资的方式来开发建设，具有投资较大、风险较高和周期长的特点。筹资的风险主要来自于因使用借贷的资金而导致自有资金的回报盈利不确定性。
2.3房地产在项目的建设阶段存在的风险
这方面主要有承包合同风险、自然条件的风险以及工期拖延的风险。承包合同风险有由于合同条款的不完善及叙述不严谨而引起的和纯合同风险两种。自然条件的风险包括如地形地势、环境气候等对施工安全的一定威胁。在房产开发建设的每个环节的时间的损失都会令工期拖延，出现工期拖延的风险。
3、对房地产开发项目存在主要风险的防范
3.1投资决策风险管理防范
房地产行业属于高风险行业，它有着开发周期长、投资金额较大这两种非常明显的高风险的特点，这些特点也决定了巨大的风险将贯穿在整个房地产项目投资中。但是，高风险带来高利润，这也是为什么房地产投资日渐增多的原因。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因此，我们不能因风险大而不投资，放弃其中高额的利润。为此，我们要做到相应的风险管理。
合理的降低风险需要进行合理的安排，在相应的风险管理中，我们可以用接下来的方法来有效地降低相应的风险：
进行合理的风险规避，这是一种相对保守稳健的投资方法，通过分析相应的项目区位风险后，放弃一些风险巨大的投资项目，来选择相对稳健的方案。这样可以有效地规避风险，稳中求胜，虽然没有超高额的利润但是胜在稳妥。
采用投资组合的方式，在证券市场上投资者采用证券投资组合的方式规避风险，我们也可以将它运用到房地产项目开发上。按照风险的不同程度以及利润要素，对一些合理的项目进行筛选，并进行合理的搭配，从而使风险大大降低。这样可以相应地降低风险并带来较高的利润，只是对于人员需求较大，要做的相应决策也相对较多。
3.2土地获取阶段的风险防范
在土地获取前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，以决定选择或放弃对某一项目的开发、在征地过程中，应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少未来在各个层面的干扰；在拆迁和安置补偿问题上，即讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。
3.3项目建设阶段的风险防范
强化安全意识，事前控制与中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来不确定性。另外，应特别加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的文件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。避免因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。
在项目进行建设阶段，涉及的风险因素更多，设计、施工、验收等各个环节必须相互配合，一旦某个环节出现问题，都可能影响整个项目的进程，增加项目的经营风险。因此，房地产企业必须尽可能缩短建设周期。这就要求企业加强管理，实施模块化、制度化、标准化的房地产开发程序，缩短每一建设环节的占用时间，做好各个环节的配合和衔接，做好施工预算，强化合同意识，建立施工技术和建筑质量评价指标体系，加强质量管理，防止质量缺陷和工程事故的发生，确保项目建设在预设的目期和预算范围内完工。
结束语
综上所述，房地产项目开发是投资周期长，额度大、运作管理复杂的经营系统，项目运作的整个过程各个环节都有风险存在。为了提高经营效率和利益收入，产地产企业应构造风险管理系统，采取各种风险管理措施，增强防范风险和应对风险的能力，提高企业的盈利能力以保障企业的可持续发展。
参考文献
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论文作者:严创业
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第13期
论文发表时间:2018/9/28
标签：风险论文; 风险管理论文; 房地产论文; 开发项目论文; 项目论文; 阶段论文; 损失论文; 《建筑学研究前沿》2018年第13期论文;