浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对策略
苏明 荆州金辉融宇房地产开发有限公司
摘要： 我国税制改革过程中，“营改增”是非常重要的一个环节。国家通过不断调整税收政策来深化增值税改革，推进增值税实质性减税，促进经济持续稳步发展。税制改革对企业有利也有弊，本文站在财务管理的角度分析“营改增”政策对房地产开发企业产生的影响及其应对策略。
关键词： 营改增；房地产；会计核算；税负
一、引言
我国“营改增”工作从2012年1月1日开始试点，2016年5月1日房地产业正式纳入试点范围。税改后根据各行业的发展趋势，2018年5月1日政府对增值税税率进行下调，房地产业从11%调整至10%。为深化增值税改革，2019年4月1日增值税税率又有了大幅下调，其中房地产业税率由10%下调至9%。政府通过不断地调整税收政策来减轻企业税负，使企业能充分享受到改革红利；避免重复征税，使企业能更合理地分配资金，缓减资金压力。“营改增”政策对房地产业企业会计核算有着一定程度的影响，而会计核算和纳税筹划又是房地产开发企业财务管理中为基础的措施，管理的好坏直接关系到整个企业的发展和经济效益的提升。
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二、营改增对房地产企业的影响
(一)对会计核算的影响
“营改增”后房地产开发企业销售不动产，流转税税种由营业税转变成了增值税。其中，营业税属于价内税，增值税属于价外税，税额的计算方法不同。以往的房地产行业的会计核算只有在纳税和计提的过程中才进行核算，自营业税改增值税的政策落实后，企业在很多的环节都需要进行会计核算。因而“营改增”新政增加了企业会计核算的工作量，同时也对会计核算人员的专业能力和技术水平有了更高的要求。
对房地产企业资产核算的影响。增值税转型改革后，2009年1月1日起，企业外购用于生产经营的固定资产可以凭票抵扣进项税，企业购买不动产按固定资产核算的其进项税自取得之日起分2年进行抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。自2019年4月1日起，企业获得不动产等所进行的进项税额抵扣的时间一般不再按照两年进行等额抵扣，没有进行抵扣的进项税额，从2019年4月开始，税款所属期起从销项税额中抵扣，这一政策的落实会引起企业的资产负债率上升。
对房地产企业收入核算的影响。在以往的营业税体制下，施工单位进行纳税的过程中，往往根据工程造价和工程利润两个方面的内容来进行缴税，但是“营改增”政策实施以后，企业的纳税标准就发生了变化，需要缴纳增值税的项目，这就涉及到了增值税抵扣的环节，如果在实际核算时不能获取增值税发票进行抵扣，就会使企业的核算成本增加，从而缩小了企业的盈利空间也不利于企业的长远发展。
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“营改增”的改革造成了房地产行业潜在的成本增加。虽然预缴增值税率从5%降低到了3%缓解了房地产公司的税负压力，但是却提高了建筑行业的成本。由于房地厂行业和建筑行业有密切的关系，建筑行业在营改增后，税负会出现不同程度的增长，由于税负的转嫁，房地产企业的建安成本也会相应增加。“营改增”的实施虽然能够优化房地产行业的整体税收结构，但是从长远的角度来看，会导致生产成本的潜在增长，这是一项非常沉重的税负负担。
增值税是价外税，在商品流通环节中产生的增值的部分才会征税，“营改增”政策实施后，有效避免了营业税制下重复征税的问题。也在一定程度上减轻了企业的税费负担，提高企业的实际利润。
(二)对纳税的影响
2.“营改增”对房地产企业税负影响消极的一面
“营改增”后房地产企业土地成了可抵扣成本，优化了企业的负税结构。在“营改增”的税收改革中，国家明确指出土地成本可以作为房地产行业征税的可抵扣项目，而从房地产开发企业的角度来看，土地出让金无疑是最重要的成本。有了土地资本作为房地产企业的可抵扣成本，给房地产行业减轻了许多增值税负担。例如，房地产公司A如果将某商品房以1万元每平的价格销售，该商品房的实际成本是5000元每平，国家实际按照每平米5000元的价格征收增值税，这只是考虑将土地作为抵扣成本，如果再加上其它抵扣项目，那么房地产A公司的税负水平就更低了。
对新政的适应性呈现出了企业间、地区间的差异性。营业税改增值税的改革措施除了对企业产生负税金额和负税结构的影响以外，还对公司的财务管理水平提出了新的挑战。当新政对房地产公司财务管理有了更高的要求的时候，并不是所有的企业都能够适应新政的推行。尤其是一些经济不发达的地区的房地产企业或者是一些规模较小，处于房地产产业链下游的房地产企业，财务管理标准的提高无疑是对它们的雪上加霜。
对于房地产行业费用核算的影响。自2019年4月1日起，营改增新规定，企业购进国内旅客运输服务，其进项税额可以从销项税额中抵扣。企业未取得增值税专用发票，取得增值税电子普通发票的，按发票注明的税额进行抵扣；取得注明身份信息的航空运输电子客票行程单的，进项税额=(票价+燃油附加费)÷(1+9%)×9%；取得注明身份信息的铁路车票的，进项税额=票面金额÷(1+9%)×9%；取得注明身份信息的公路、水路等其他客票的，进项税额=票面金额÷(1+3%)×3%。房地产企业从2019年4月1日起，取得的注明身份信息的火车票、汽车票、机票等都可以进行进项税抵扣，从而使企业的费用减少，利润增加。
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对房地产企业成本核算的影响。“营改增”政策实施涉及到增值税抵扣的问题，项目成本和收入差距越大，企业所缴纳的增值税的税额就越多，这与企业所缴纳的税款成正相关性。若企业很多项目没有取得增值税专用发票，就会导致企业很多项目都无法进行进项税的抵扣，在这种情况下，企业的税负负担会加重，自身盈利空间也会减少。
1.“营改增”对房地产企业税负影响积极的一面
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预缴增值税税率的变动改善了房地产企业的现金流量。在营业税税制的情况下，房地产行业的预缴税率一直在5%，虽然5%的预缴税没有让房地产行业感受到很大的现金流压力。但是随着“营改增”政策的实施，房地产行业的预缴税率从5%下降到了3%，这令许多房地产公司明显的感受到了资金压力的缓解。当然，在缓解现金流压力的同时也给了房地产公司更多的流动资金去投资在更加广阔的市场，尤其是对于那些同时作业多个项目的房地产公司而言，其资金链的水平越高，其发展的空间也就越大。
三、房地产企业应对营改增的策略
(一)核算方式上的注意问题
“营改增”后，在具体的会计核算的内容上，房地产企业发生了一定的变化，主要是改革前，房地产企业主要是按照营业税的税目进行税款的缴纳，其相应的计算较为简单。在进行具体的会计核算上，也相对较为简单，更容易被企业所掌握。在实施“营改增”后，房地产企业的纳税主体发生了重大的变化，已经从原来的营业税的征税主体转变为增值税的征税主体，增值税在进行税款计算过程中，由于需要分别考虑销售税额、进项税额和税款抵扣的问题。在进行跨级核算的过程中，需要根据实际情况进行具体的会计科目的设置，并且还需要进行一定的辅助科目的设置，进而有利于进行会计核算，真实完整的对企业的增值税情况进行反映。在进行增值税计算的过程中，还需要进行准确的纳税管理，提高税款计算的精确度，防止可能出现的税款计算的错误，以及可能发生的错缴和漏缴问题发生。
“营改增”新政实施以后，会计核算的科目明显增加，财务核算更加的复杂，增值税专用发票在使用的过程中也隐藏了许多风险，房地产企业财务人员必须要关注科目结构的变动，加强对财务报表的数据分析，来降低企业有可能所遭遇的财务风险概率。
(二)规范企业财务管理，完善会计核算流程
“营改增”政策实施以后，房地产企业需要完善现有的业务流程，对过去的核算方式进行调整，并且对原材料、工程项目计价以及其它涉及到税金的项目进行明细化处理，以加强对风险的控制。房地产企业财务人员需结合“营改增”政策参与相关培训，使企业能够充分的适应新政给企业所带来的影响和变化，只有企业财务人员不断的学习和完善自身的专业知识，学习相应的法律常识以及“营改增”新政，转变以往的陈旧思想，通过学习和培训来提高自身的专业素养，这样才能提高工作效率，促进房地产会计核算工作的准确性。迎合营改增新政规范企业的预算、决算，整理项目融资和开发成本，有效减轻企业的税负。
根据工程具体信息进行施工组织设置，在最大限度减少交通运输基础上，采用分段施工的模式，针对工期紧公路工程做连续作业，人员配置上按照两班倒的方式，保障施工质量同时，最大限度提升施工效率，使公路施工技术水平充分得以体现。在施工机械设备选择上，明确搅拌站方位布控合理性，沥青则采用厂拌法做相应拌制，做好对相应装载机、推土机、挖掘机、平地机等机械的参数确认，制定专业流程方案，确保机械设备施工质量充分得以保障[1]。
(三)加强税收筹划管理
在营业税改增值税的过程中，房地产公司需要通过提升税务管理意识来提高企业的预算、核算水平，尤其是要加强企业的税收筹划意识。在传统的营业税税收体制下，房地产企业的预算非常的简单明了。但是随着营业税改增值税的政策推广，房地产企业很难确定哪种材料应该用于哪种专用的增值税发票。因而房地产企业的收益情况就加大了不确定性，这种不确定性也提高了公司财务管理的难度。企业应抓住机遇，有针对性的采取措施，做好合理的税收筹划工作。因此，企业财务管理水平必须优化升级，尤其是那些处于房地产产业链下端的小企业，会真真切切的体会到“营改增”新政给企业带来的“阵痛”。
参考文献：
[1]施杰.房地产公司营改增后税负影响因素研究[D].云南大学，2016.
[2]Sijbren Cnossen，“VAT Treatment Of Immovable Property，”Tax Notes International，Vol.10(1995).
[3]郭祥.营改增对房地产行业是“利好”吗?[J].财会月刊，2017(34).
[4]关于深化增值税改革有关政策的公告财政部税务总局海关总署公告 2019年第[5]号《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36 号印发).
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