林嘉华[1]2007年在《我国城市土地储备制度及其运行模式研究》文中进行了进一步梳理土地储备制度的产生是我国土地使用制度深化改革的必然结果,被誉为我国城市土地制度的第二次革命。近年来,我国很多城市都建立了土地储备制度,它对于规范土地市场、增加财政收入、增强城市的规划性、提高城市的竞争力、促进城市经济的发展意义重大。如何建立健全土地收购储备制度,已成为各地政府调控土地市场,提高土地综合利用效率和保证国有土地资产保值增值的重要举措。本文的研究旨在分析我国土地收购储备制度存在的问题,提出相应对策建议,以促进土地收购储备制度的不断完善。本文的研究主要围绕着土地收购储备制度的理论基础、必要性与绩效、运行模式、存在问题及解决问题的途径这一思路展开。首先,综合运用地租理论、土地供求理论、市场失灵理论、政府经济学理论等理论对土地收购储备制度进行了理论分析,指出了各个理论对我国城市土地收购储备制度的指导意义。然后论述了建立土地收购储备制度的必要性并分析了土地收购储备制度的绩效,通过对各地土地收购储备制度实施现状的分析比较,笔者认为,政府主导型的运行模式更符合我国国情,应成为我国城市土地收购储备制度的主导模式。最后,针对我国土地收购储备制度运行中存在的立法滞后、资金筹措机制不健全、运行机制不完善、政府职能部门缺乏协调等问题,提出了进一步完善土地收购储备制度的基本设想。
申稳稳[2]2007年在《城市土地供应管理优化研究》文中进行了进一步梳理土地是制约经济发展的重要因素，社会经济发展对土地需求的增长性与土地资源的稀缺性之间的不协调性备受研究者关注。我国正处在工业化和城市化高速发展的初期阶段，城市建设用地的需求将不断增加，如不及时加以控制，会造成土地的滥用和建设的无序化，导致社会资源的浪费，引发一系列的社会和经济问题。城市土地供应管理优化就是解决如何在满足社会经济发展的要求下，供应尽可能少的土地，发挥土地的最大效益。在国家宏观调控与土地供应并不乐观的双重背景下，城市土地供应管理优化的研究具有重要的理论意义和实践价值。城市土地供应管理的优化需理清我国的城市土地供应机制。我国城市土地供应机制涉及到一系列的规章制度，这些制度的安排已经相当复杂和全面，但其实施机制却不够健全和有效，原因主要有两方面：一是制度安排本身存在不合理的地方；二是制度实施机制的设计不合理。本文利用定性分析与定量分析相结合的方法，从制度的安排和机制的实施两个方面，提出城市土地供应管理优化的思路：在界定城市土地内涵的基础上，结合我国国情，从土地供应的主体、客体、供应方式等方面阐述目前城市土地供应机制，指出现有土地供应管理的制度性缺陷；通过借鉴香港城市土地供应经验，遵循国家颁布的土地政策法规，通过建立政府收购储备制度垄断土地一级市场，在供地过程中，监督政府行为，打击违法供地优化城市土地供应主体；通过优先供应存量土地，控制增量土地供应优化城市土地供应客体；通过推行挂牌出让土地，逐步取消双轨制来优化城市土地供应方式；综合运用土地管理学、统计预测等多种理论，充分利用SPSS统计软件分析城市建成区面积与宏观经济指标之间的相关关系，并在此基础上，利用BP神经网络模型进行土地供应量的预测和控制，提高土地供应决策的科学性，实现城市土地供应量的优化。最后，以S省为例，采用BP神经网络实现了城市土地供应量的预测。本文的研究以实际项目为背景，并对土地供应现状进行了实地调研，所得出的结论具有针对性，在实践中有一定的可操作性。
乔庆超[3]2008年在《我国地价体系与地价管理模式研究》文中研究说明随着改革开放的逐步推进和市场经济的不断发展完善,地价体系与地价管理制度模式作为国家制度体系的重要组成部分应运而生,且越来越受到人们的关注,已逐步成为中国经济生活中必不可少的一部分。本文主要应用土地经济学、土地政策学、城市经济学、制度经济学等基本理论以及制度变迁理论、产权理论、公共选择理论,以社会主义市场经济为背景,着眼于市场经济初级阶段这一特殊历史过程,针对我国目前尚未完善和深入研究的地价管理制度进行系统的分析,在总结国内外学者研究成果的基础上,以地价为视角,采取理论阐述与实证分析相结合的方法,围绕地价管理制度各主要历史阶段展开论述,并结合目前土地管理制度的有效实施提出相应的目标以及改革的思路与措施。本文通过对地价体系及地价管理制度模式变革的原因探析,明确其必定是一个从无到有,从政府行政许可到行政登记,从不可交易到可交易,从管理交易到市场交易的不断演进的动态过程。通过对海外地价管理制度的现状分析,明确各种制度形态的优势和进一步演进的客观必然性,为中国地价管理制度的设计提供理论参考。通过对中国地价管理制度现状和法律制度成因分析,明确地价管理制度存在问题的根本原因,最后得出中国地价管理制度创新的客观必然性和现实可能性。以期在理论上对我国地价体系以及管理制度的研究作一个有效的补充,在实践中为城市规划、土地利用规划、土地市场建设等提供决策参考。本文主要包括以下四个部分:第一部分是我国的地价内涵和形成机制。从分析地价内涵出发,具体阐述了地价形成的理论基础和影响我国地价体系的三个具体因素。第二部分详细分析了与我国产权市场结构相匹配的价格体系,阐述其存在的问题。在总结我国地价体系所存在的问题的基础上,以广州市为例,进一步作了新的探索。第三部分分析了我国地价管理制度的建设,运用制度变迁理论说明了我国地价管理制度的变革是历史必然,并进而详细例举了我国土地管理制度法律法规及相关的主要内容。第四部分对我国地价管理制度改革作了进一步的探讨,在借鉴海外先进经验的基础上,进一步提出完善我国地价管理的建议。
谭文兵[4]2015年在《构建城乡统一土地市场的新制度经济学研究》文中认为土地资源是人类生存的基础,随着社会主义市场经济的建立,土地的商品价值开始不断显化。我国的国有土地市场得到快速、充分的发展,而农村集体土地市场发展却相对滞后,国有土地市场与集体土地市场呈现明显的城乡二元结构特征,对土地资源高效流转,优化配置构成巨大障碍,同时,也在一定程度上损害了农民的土地权益。迫切需要加快推进农村集体土地制度改革,构建城乡统一的土地市场。中央对此给予高度关注,在新召开的十八届三中全会中,明确提出要建立城乡统一的建设用地市场,指出“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”,为我国城乡统一土地市场的建设指明了方向。论文以新制度经济学为基本研究工具,综合运用城乡统筹、区位理论、土地市场理论等基础理论,研究中采用理论分析法、文献查阅法、实地调研法和系统分析法等多种方法,以安徽省为实践调研和分析对象,对安徽省的城乡土地市场建设情况进行了全面系统的分析。同时以中共十八届三中全会会议关于构建城乡统一建设用地市场的精神为指导,对我国城市土地市场和农村土地市场的建设进行了全方位的探索,提出了城乡统一土地市场的构建框架和改革建议。论文主要包括以下内容:构建了新制度经济学理论框架体系。新制度经济学的产权理论、契约理论、交易成本理论、公共选择理论等理论对城乡统一土地市场建设有着重要的指导意义。同时,运用新制度经济学理论,分别对国有土地市场和集体土地市场的发展进行了分析。研究认为:产权明晰是土地市场交易的前提和基础;明晰土地交易规则、降低土地市场交易成本是市场建设的必要条件;市场的契约精神是土地市场的重要保障;实现政府、集体组织、农户的多方共赢是土地市场建设的重要方向。在对安徽省芜湖市、宁国市的城乡统一土地市场建设情况进行实地调研的基础上,客观分析了其建设过程中取得的成效和存在的问题。两地通过组建土地投资公司、建立股份合作社、成立城乡统一土地交易中心等方式,在集体土地市场建设中取得了积极成效,但同时面临相关法律制约、集体经济组织不健全、土地增值收益分配不合理、缺乏农村社会保障机制等一些障碍因素。在对十八届三中全会关于城乡统一土地市场建设的精神进行系统学习和理解的基础上,从新制度经济学的角度出发,提出了我国城乡统一土地市场运行的制度安排:一是构建城乡统一的土地产权制度,赋予农民完整的土地权利;二是完善土地市场契约,规范和加强合同管理;三是降低土地市场交易成本;四是体现土地市场建设中的公共选择,实现多方共赢;五是完善土地市场的收益分配机制;六是完善土地市场交易中的规则体系。
李小兰[5]2008年在《重庆市土地出让市场问题及对策研究》文中进行了进一步梳理土地出让市场既是土地市场的重要组成部分,又是土地市场的源头市场,其运行状况直接影响整个土地市场乃至整个国民经济的健康有序发展。与发达市场经济国家的土地市场相比,我国土地出让市场在发展中还存在许多不完善和成熟之处,如存在市场机制配置土地资源的基础作用未得到充分发挥、土地市场管理的法律法规未能有效实施、政府行为不规范等问题。因此,加强对土地出让市场发展状况和运行规律的研究,诊断土地出让市场存在的问题,探明这些问题的根源,并提出完善土地出让市场的对策及措施,不仅有利于土地出让市场和土地市场的健康发展,而且可促进整个社会经济的健康有序发展。在我国不同的经济区域,由于社会经济发展的较大差异,土地出让市场存在的具体问题、原因及完善的对策及措施也有不同。重庆市作为西部地区唯一的直辖市,土地出让市场的发展不仅直接关系到重庆市土地市场乃至社会经济的健康有序发展,也在一定程度影响到西部城市乃至全国整个土地市场的规范发展。因此,迫切需要深入研究重庆市土地出让市场发展状况,找出其存在的问题,探明这些问题的根源,并提出完善这个区域性土地出让市场的对策及措施。正是基于这样的研究背景和目的,决定开展重庆市土地出让市场的问题及对策研究。本文在借鉴诸多前人研究成果的基础上,采用调查法、文献资料法、定性分析与定量分析相结合的方法,回顾了重庆市土地出让市场的建设情况,分析了重庆市近年土地出让市场运作状况,并着重探讨了重庆市土地出让市场存在的问题以及成因,提出了促进重庆市土地出让市场健康发展的对策。纵观全文,共涉及到七章研究内容:第1章为绪论,简要介绍论文选题的背景,研究目的及意义,研究主要内容,研究方法、技术路线和资料来源。第2章为理论借鉴,首先阐明了本研究涉及的土地市场,土地出让市场及土地出让价格的内涵,接着提出了开展本研究的主要理论依据,包括产权理论、供求理论、地租地价理论、资源配置理论、市场失灵理论等,概括了各理论的主要内容及其对研究土地市场的理论指导。第3章为重庆市士地出让市场发展轨迹回顾。首先对我国土地市场发展历程进行回顾,依照政府对土地市场发展的相关重要文件对土地市场发展的影响,将我国土地市场分为萌芽、形成、全面发展、深化改革四个阶段。接着在我国土地市场发展历程的大背景下回顾重庆土地出让市场发展历程,依据重庆市土地供应制度改革对出让市场的影响,将其分为建立、发展和深化发展阶段。最后就土地出让有形市场的建立及管理体系进行了简述。第4章为近年重庆市土地出让市场运作情况分析。本研究选取2001～2006年为研究时间段,从土地供应及出让总量、土地出让方式、土地出让价格、土地供应结构对重庆市土地出让运作情况进行分析后发现:重庆市土地出让面积呈上升走势,土地资源市场化配置程度在提高;土地出让虽然以协议方式为主,但“招拍挂”比例不断扩大,市场竞争程度提高:土地出让均价呈上升走势,但地价尤其是协议出让地价和工业用地地价仍然偏低;土地出让以工业和商住用地为主,占到出让总面积的87.72%。第5章为重庆市土地出让市场存在的主要问题及成因分析。首先对土地出让市场存在的主要问题进行分析。发现阻碍重庆市土地出让市场健康、有序发展的主要问题有:(1)土地供给失控,包括年度供给量过大,供给总量超前和房地产用地供给过多;(2)市场主体行为不规范,出让主体——政府和需求主体——土地需求者的行为均存在不规范的地方;(3)市场发育程度低,体现在招标、拍卖、挂牌出让的土地面积比重低,低于沿海土地出让市场发达城市如杭州;(4)土地出让市场秩序不完善,功能发挥不充分。主要是市场规则不完善,不正当竞争普遍存在,土地资源配置不合理,土地收益分配不合理等。(5)土地价格不合理。一是协议出让比重大,价格较低,二是基准地价制定滞后,土地价值不能体现。然后分别从制度、体制和机制层面探讨了这些问题的成因,发现导致土地出让市场这些问题的主要原因在于:(1)城镇土地产权制度缺陷,出让制度不完善,土地税制不完善是阻碍土地出让市场健康发展的制度性因素;(2)竞争性和非竞争性出让方式并存,土地配置非完全市场化是阻碍土地出让市场健康发展的体制因素;(3)价格体系扭曲、约束机制缺乏是阻碍土地出让市场健康发展的重要因素。第6章为促进重庆市土地出让市场健康、有序发展的对策建议。依据重庆市土地出让存在的主要问题和成因,提出了促进重庆市土地出让市场健康、有序发展的五大措施:(1)完善城镇土地产权制度。主要为完善土地产权市场制度和土地使用权制度,加强土地登记制度;(2)规范土地出让市场主体行为。主要为限制政府行政权,实行政府行政公开化,建立土地需求主体准入制度;(3)提高土地出让市场竞争程度。推进工业用地“招拍挂”,促进原划拨等存量土地入市;(4)完善土地价格形成机制。定期制定公布基准地价,制定科学合理的出让底价;(5)发挥政府对土地资源配置的主导作用。一是加强土地利用总体规划等相关规划的管理,从总量上控制用地,二是编制完善土地供给计划,强化供给对需求的引导利制约。第7章为本研究的结论和讨论,主要是归纳本研究取得的主要研究成果和有待进一步完善的地方。
陈哲[6]2010年在《城市土地利用中的政府干预》文中研究表明改革开放以来,随着我国经济体制的改革,土地有偿使用制度建立,对政府在城市土地利用中的导向、自身利益的考虑、相关政策的作用等都会对城市土地利用产生影响,进而造成了城市土地利用空间结构发生了巨大的改变。伴随着城市化的高速发展,如何保护和合理开发城市土地、引导城市土地利用向着高效的方向发展、促进城市社会经济的可持续发展,成为中央和城市政府在我国城市土地管理工作中迫切需要解决的一个实际问题。目前关于政府干预城市土地利用相关研究的视角日益丰富,研究内容与技术方法也在不断的拓展和改进。但迄今为止,多集中在政府干预的手段、政府角色的定位与行为特征描述、政府干预失灵问题的分析上,缺乏系统的讨论政府干预对城市土地利用的影响机制。关于政府干预城市土地利用的研究视角与内容有很多,论文主要从规划管理的视角出发,研究政府干预在城市土地利用的结构和布局形成与演化中的行为作用。城市土地自然、社会和法律属性决定了城市土地市场机制存在明显的缺陷,如城市土地总量有限而使供给相对缺乏弹性；位置固定性使城市土地市场是区域性垄断市场；地块个别性使土地交易中的信息非常重要;用途多样性使城市土地利用外部性广泛存在；土地的直接财富性和自然增值性使土地投机的泛滥,因此为了使城市土地利用符合社会公共利益的需要,克服城市土地市场机制的缺陷,在市场经济国家里普遍存在着对城市土地利用行为的政府干预。当前,我国实行土地的社会主义公有制,在实际操作中实质是由各级政府代表国家行使对土地的所有权,这决定了我国的城市土地利用在发展过程中政府行为具有很强大的作用力。而事实上,现阶段的政府干预依然存在一些局限,有序干预仍期待深入研究。通过理论分析和实证研究,论文得出以下基本结论：(1)政府干预是对市场失灵的纠正与补充由于市场机制本身并不能实现帕累托最优,个人为了谋求最大纯收益而利用土地,并不总和社会利益一致,往往会干扰合理的城市土地利用格局的形成,进而导致城市土地利用结构与布局的混乱。因此就需要采取某种方法对市场机制运行加以“纠正”,政府干预的出现是因为市场有缺陷,需要政府运用规划、经济、法律和必要的行政手段调节市场供求关系,创造适宜的经济和社会环境,从而引导各个利益集团正确的进行决策,为市场有效运行创造良好条件,对城市土地利用的发展进行有目的的引导与控制,合理配置城市土地资源。(2)政府作用力是我国城市土地利用结构与布局形成的主导因素与西方国家不同,西方国家城市发展更多的受到市场作用力的影响,城市土地利用结构与布局的形成与演化是市场选择与市场作用的结果,政府作用力在其中只占据辅助地位,主要作用是生成、催化与提升市场力量。而在我国,政府行为在城市土地利用结构与布局的形成与演变中起着关键性的、不可替代的作用,城市土地利用就是在政府强有力的推动下发展的。①从观念与行政权力上看,西方城市是一种在法律制度、经济结构与生活方式上相对独立的存在,而我国城市是中央权力的附属品；②从市民构成与意识形态上看,西方文化中认为市民是城市的主人,是一个共同利益的群体,在我国,城市居民与政府当局是被统治者与统治者的关系,市民与城市之间并无特别关联;③从城市管理理念上看,西方的城市建设以“法治”为根本,政府权力与市民权力都有明确的法律界定,我国的城市建设以“德治”为根本,国家利益高于一切利益,实行高度集权的政府主导型模式；④从城市管理手段上看,在西方国家,政府的身份仅仅是作为社会管理者,主要职责是弥补城市土地市场机制缺陷,对土地资源的管理主要是借助法律手段,行政手段只是在特定情况下才予以采用。在我国,政府不仅作为管理者的角色,而且也是土地所有者代表和土地经营者,在城市土地市场中兼有多重身份,在土地资源的管理中比较强调行政干预的作用。(3)规划是引导与调控城市土地利用最为有效的政府干预手段规划管理手段是城市土地利用中,中央政府纵向干预与地方政府横向干预相结合的实现途径。相对于其他手段方式而言,规划对城市土地利用起着更为直接的作用,它参与了城市土地利用的各个方面,具有综合协调、控制引导的功能,是政府赖以消除土地利用与开发建设所带来的负外部性以达到某些社会目标的重要手段。目前在世界各国,规划均被作为一项重要的政府职能。在我国,目前对城市土地利用影响最大的最为核心的基础的规划是土地利用总体规划和城市总体规划,两者共同构成了当前我国地区一级进行城乡土地利用空间管理的总纲性指导依据。规划通过一定的技术手段确定土地利用方式、进行土地利用布局、控制城市土地利用规模,从定性、定量、定位与定序四个方面对城市土地利用发挥引导作用。通过促进城市土地资源的合理配置,确定城市土地利用结构、规模与空间布局的安排,促进城市土地利用格局的优化；通过信息供应,降低城市土地开发交易费用,促进城市经营水平的提高,土地市场的顺利运作。(4)政府管理体制是影响我国政府干预的首要因素从正面效应上看,现行的集全国人力、财力、物力于某一事件的“举国体制”,有利于在短时间内取得巨大的成绩,这种强有力的政府干预模式推动了城市经济的迅速发展,推进了城市化道路的进程,加速土地的集中利用,提高了土地利用的效率和效益。但是,现行的政府管理体制缺乏法律的规范与监督,形成了非制度化地方分权,使得地方官员的权力膨胀,造成地方政府的权力失控。在对城市土地利用的管理中,由于地方政府的影响力过大,各项规划的实施过程都得不到有效地保障,规划的权威性受到影响,规划管理部门的权力得不到尊重,导致规划编制与实施过程中出现明显偏差。城市土地利用同时受到计划经济和近现代功能主义的影响,在地方主义、自利动机、政绩观的影响下,地方政府在实行规划时依法行政的观念不强,“人治”大于“法治”,擅自或变相修改规划等问题层出不穷。建设用地指标和耕地指标不能按规划落实,违法违规用地现象大量存在,各级各类开发区土地利用效率低下等问题十分普遍,土地资产收益大量流失。基于上述研究结果,论文提出了政府有序干预的形成机制,包括：实行制度化分权,规范政府行为；建立管治的理念,将政府管理职能定位为制定政策而非执行政策；构建协同规划管理体系,建立一个既能履行中央政府控制意愿的纵向干预、又能体现地方政府发展愿望的横向干预,互相配合、互相协作、相互制约与共同行动的规划管理体系;完善保障措施,扩大公众参与的主体与途径,提高法治意识,增加法律效力。
赵贺[7]2003年在《转轨时期的中国城市土地利用机制研究》文中指出城市土地利用是城市经济和社会活动在地面上的投影，对城市的竞争力和发展有着重要的影响，因此城市土地利用优化是城市发展中的关键问题。在城市土地利用中，市场机制和政府机制起着相互配合、相互补充的作用。在不同的经济体制中，市场机制和政府机制配合的方式与程度有很大的不同。在西方发达市场经济国家中，市场机制对城市土地资源的配置起基础性作用，政府则作为社会管理者弥补城市土地市场机制的缺陷。在计划经济体制下，我国城市土地利用机制是单一计划模式，实行城市土地使用的无偿划拨制度，这种土地资源配置方式存在很多弊端。改革开放以来，我国原有的城市土地使用制度和土地利用机制越来越不适应城市经济发展的要求，政府通过土地所有权和使用权进行市场化分离将市场机制引入到城市土地利用中，使城市土地利用效率和结构与计划经济时期相比有了很大的提高和合理化，然而在实践中依然存在很多问题。这些问题有：从表面上看，城市内部的土地并没有适应城市功能的提升而得到高效利用，城市土地仍存在低度利用和未利用的现象；城市建设区不断扩张侵占农地，威胁我国的粮食和生态安全，使吃饭、生态和建设之间的矛盾更加突出；由寻租导致的城市土地收益流失现象依然很严重。从本质上看，改革开放以来伴随着城市土地使用制度的改革、土地产权结构的调整、住房商品化的改革和城市土地市场的建立和发展，我国城市土地市场主体具有了追求效用最大化的特征；另一方面，目前我国土地产权安排仍存在主体不明确，权益模糊的缺陷，市场机制也不完善，政府机制僵化、滞后，所以我国城市土地利用机制并没有很好地实现土地利用优化的目标。因此对目前的城市土地利用机制进行全面和深入地研究是进一步改革城市土地产权制度与完善城市土地利用机制所迫切需要的。而目前在国内还没有学者将城市经济学、产权经济学、马克思地租理论结合起来研究城市土地利用机制。本文通过细致的文献综述和大量的资料分析，围绕着转轨时期的我国城市土地利用机制开展了相关研究工作，主要研究内容如下： 第二章回顾并评价了国内外对城市土地利用的理论研究。首先综述了国外城市土地研究的理论溯源与研究进展，内容涉及古典地租理论、古典区位论、新古典经济学的土地经济理论、土地经济学与城市土地经济学的有关理论、城市经济学的相关研究；其次回顾了国内学者对城市土地利用机制的研究，包括对城市土地产权制度改革的研究、对城市土地市场机制运行的研究以及对政府对城市土地市场干预失灵的研究。摘要 第三章探讨市场经济中城市土地市场机制的运行。首先分析了一般土地市场运行机制:其次分析了城市土地市场机制运行基础—聚集经济和地租;然后将城市土地市场机制分别放在静态城市经济模型和动态城市经济模型中进行研究，在此基础上，探讨了城市土地开发和再开发的时机与条件。 第四章分析政府干预城市土地市场的原因、目的和手段，并以英国、美国、中国香港为例，具体分析了市场经济国家和地区政府对城市土地市场机制的干预，在木章的最后，简要地分析了政府干预对城市土地市场机制影响。 第五章对目前我国城市土地产权制度安排进行了分析。首先简要地回顾了我国土地产权的改革和土地市场的发展，指出两者的产生与发展是相互促进的过程;其次，从经济学和法律的角度分析了城市土地国家所有和集体所有以及土地使用权的权利内容及限制;最后点明目前我国城市土地产权安排的特征。 第六章对目前我国城市土地产权制度安排下的土地市场机制进行了全面而深入地分析。首先分析了目前我国城市土地市场主体的构成、目标函数、行为方式以及他们之间的博弈关系;其次，从总体上分析了我国城市土地市场机制运行;再次，进一步分析了我国城市土地开发过程，研究发现过低的土地征用价格导致了农地资源配置效率低下、扭曲了传统的单中心城市土地利用结构、对农民不公平、威胁了国家的生态安全和粮食安全的后果:最后，分析了我国城市土地再开发过程，重点讨论了旧城改造中居民拆迁以及原先划拨土地的使用者—企事业单位的房地产开发。研究发现居民拆迁中房屋和土地权属的不一致，导致了政府和居民之间对拆迁补偿争议，造成很多社会问题，而且较高的补偿也使城市内部再开发的成本增加，扭曲了地方政府的出让行为。原划拨用地的使用者直接进行的房地产开发，打破了政府对城市土地一级市场的垄断，造成商业用地的土地供给过剩，并使城市土地利用结构中商业用地过于分散。 第七章分析了我国政府干预的体制和干预措施的形成、内容和存在的问题，并分析了产生这些问题的深层次原因。这些原因有:城市土地市场功能不完善，规划手段滞后、不科学，中央政府与地方政府的管理目标、职责之间存在冲突，土地管理部门之间的摩擦、缺乏公众参与和监督。 第八章就前面的结论给出进一步完善我国城市土地利用机制的政策建议。
罗湖平[8]2013年在《中国土地资源配置中的隐形市场研究》文中提出作为财富之母的土地,能够尽快兑现其财富的“捷径”只能是改变用途或改变所有权。在中国土地资源配置过程中,不尽完善的土地治理结构、产权制度安排以及不尽规范的政府土地管制行为等共同作用,诱发着当事人在土地级差收益追逐中的机会主义行为——擅自走“捷径”以尽快兑现土地财富,由此,一种无序的、价格机制扭曲的、畸形发育的土地隐形市场在全国各地自发形成,成为当前的社会焦点和难点之一。所谓土地隐形市场,是指在我国特殊的土地产权制度下,各利益主体在土地产权权能流动过程中绕开现行土地法律法规擅自行动而形成的一切土地交换关系之和,通常是指当事人因利益驱使擅自改变原有土地用途或使用类型而形成的土地交易市场,它具有隐蔽性、自发性、非国家正式认可性、产权权能流动性和利益驱动性等特征。在我国土地资源配置中,主要包括农用地承包经营权隐形市场、农村集体建设用地隐形市场、农地非农化隐形市场、国有划拨土地隐形市场和有偿性国有土地隐形市场等基本形态。在新制度经济学的分析框架下,沿着资源配置效率改进路径,系统考察中国土地资源配置市场化进程中的治理结构效率和制度环境效率状况,发现曾经有效率的制度安排或契约设计正逐渐成为无谓损失之源,土地隐形市场正隐匿于其中。进一步研究发现,土地市场治理结构中的隐形市场出现因应了政府的双层垄断性,土地市场制度变迁中的隐形市场出现因应了产权制度的内在规定性,城乡建设用地隐形市场的出现因应了土地管制中的政府失灵。中国土地资源配置中的隐形市场有其存在的客观必然性,它既在微观、中观和宏观层面对土地有形市场造成了消极影响,也在一定程度上反映了市场经济的内在需求而成为诱发土地制度创新或变革的动力源。因此,在中国土地隐形市场显形化的路径选择中,既要强化土地行政,对刚性执法型土地隐形市场进行严厉打击和坚决取缔,又要对柔性执法型土地隐形市场进行正面引导,诱致土地制度改革和创新。由此,需要分层分类分阶段推进中国土地隐形市场显形化,一是在还权赋能的土地产权制度改革和创新中优化土地制度环境,二是在打破政府垄断和推进征地制度改革中优化土地治理结构,三是在规范政府行为和推进管理体制改革中优化政府土地行政系统。当务之急,是要积极推进土地确权、登记和颁证工作,这是中国土地隐形市场显形化效率选择的第一步。研究还通过动态建构无缝隙的产权制度变迁模型发现,我国土地资源市场化配置过程中的产权制度效率呈现出同一轨迹上“先增后减”的倒“U”型规律,同时又在不同轨迹上呈现出间断性的改进特征,有效率的无缝隙产权制度变迁周期将呈现出衰减规律。在中国经济社会转型时期,没有一劳永逸的产权制度变迁,有效率的产权制度变迁越来越依赖于产权制度变迁。在政府双层垄断的治理结构状态下,现行制度中带有模糊性质的所有权和相对独立的使用权等组成的土地产权结构早已陷入“路径锁定”的低效状态,呼唤着新一轮土地产权制度变迁的到来。
崔浩然[9]2006年在《我国城市土地供应机制绩效及优化研究》文中研究指明城市土地供应是实现城市土地资源合理配置，优化土地利用结构，提高土地利用效率的重要途径。城市土地供应涉及到一系列的制度安排，包括土地产权制度、规划制度、征地制度、储备制度、出让制度、土地用途管制制度、转让制度、税收制度等等。这一系列制度的组合和实施形成了整个城市土地供应的运行机制。判断一种制度安排是否有效，除了看其规则是否完善，还要看其制度的实施机制是否健全。我国城市土地供应制度的安排已经相当复杂和全面，但其实施机制的却不够健全和有效。原因主要有两方面：一是制度安排本身存在不合理的地方，导致制度难以有效实施；另一方面是制度实施机制的设计不合理。 论文第一章为绪论，介绍了城市土地供应机制绩效及优化研究背景、目的和意义，国内外城市土地供应的研究进展，以及研究方法和论文框架。第二章对土地与城市土地、城市土地供应、城市土地供应机制等相关概念作了界定，并探讨了城市土地供应机制绩效分析和优化研究的基础理论，包括地租理论、产权理论、资源利用理论、市场失灵与政府失灵理论等。 论文第三章回顾了我国城市土地供应机制的形成与发展，主要介绍了土地产权制度、土地使用制度形成与演变，以及土地市场的建立和发展，并对我国城市土地供应机制的组成结构和内部体系进行了分析。第四章对我国城市土地供应机制绩效进行了实证分析，首先简要介绍了分析思路，土地供应机制运行目标，评价运行绩效的指标体系，并初步评价了我国城市土地供应机制绩效，最后分析了我国城市土地供应中的主要问题及供应机制缺陷。第五章对优化城市土地供应机制进行了研究，分别从产权、政府、市场三个角度进行了探讨，从完善土地产权制度，改革政府机构设置、优化政府内部激励约束机制，完善和扩大市场机制三方面提出了优化城市土地供应机制的思路和建议。 第六章为总结，概括了本文研究的主要结论和政策建议，认为城市土地供应机制不完善是导致城市土地供应制度体系失效的重要原因，需要优化城市土地供应机制，以保证土地供应制度的有效实施。最后讨论了本文的创新和不足之处。
胡小杰[10]2014年在《我国城市国有土地使用权出让法律制度研究》文中认为城市国有土地使用权出让制度是结合我国的基本国情和社会制度对土地使用制度进行的一次改革,它打破了我国几十年计划经济体制下形成的无偿供地的传统模式,运用市场手段调节土地流转,在土地公有制的法律框架下,对合理解决我国的土地使用和流转发挥了巨大作用。但这一制度本身有许多理论问题学界认识不一、法律界定不清导致司法实践出现混乱；同时,这一制度在运行过程中出现的诸多问题,如“土地财政”、城市房地产价格飞涨、“强拆”,甚至有很多政府官员在土地出让环节上贪腐涉案等,更带来了一系列社会问题,加剧了社会矛盾。上述问题对城市国有土地使用权出让制度的顺利运行产生了不利的影响,更阻碍了社会经济目标和土地公有制法律理想的实现。因此,深入研究城市国有土地使用权出让制度及其运行方式,厘清土地使用权出让合同的法律性质,并对政府经营土地的理念进行反思显得十分迫切,具有重要的理论与实践意义。本文的主题是城市国有土地使用权出让制度及相关问题研究,该研究是建立在法学理论以及我国的土地公有制这两个支点的。本文以马克思主义基本原理和法律科学作为支撑,以理论和现实作为桥梁,通过对“城市国有土地使用权出让”这条主线和个中利益关系的分析、研究来剖析政府在出让城市国有土地使用权过程中所存在的各种问题,并提出完善的法律对策。本文集中了规范分析与实证分析相结合及法学分析与经济学分析相结合的研究方法。希望以此能为政府在经营土地过程中树立民权保障思想、真正实现土地公有制的价值目标有所建言。本篇论文共分为七个部分进行论述。论文引言部分就本文的研究背景与意义、国内外研究状况、研究方法、创新点及不足进行了说明。论文正文部分首先着重研究了我国城市国有土地使用权出让制度建立的理论基础、法律基础和权利构成,即土地公有制、国有建设用地使用权出让合同和建设用地使用权。在理论基础部分,通过对马克思、恩格斯、孙中山、毛泽东等伟人的土地思想内涵进行介绍,阐明其对建立土地公有制的重要作用；同时还对土地公有制及城市土地国家所有权制度在我国形成的过程及实现的具体路径作出了分析。在法律基础部分,在对国有建设用地使用权出让合同的内容、性质与缔结方式进行研究的基础上,厘清出让合同的法律性质,还原其民事合同的本质。在权利构成部分,则着重论述了国有建设用地使用权这一用益物权取得的方式、效力及登记制度。这三部分是整篇论文的理论基石。然后论文着重分析了我国城市国有土地使用权出让制度运行过程中的问题,即土地出让金的使用与政府经营土地的问题。论文在对土地出让金的使用、管理与分成进行梳理与分析的基础上,通过法律关系分析,提出中国土地一级市场的基本特点是地方政府在经营土地,并造成了中国特有的“土地财政”现象。在地方政府取得的土地出让金连年大幅增长的同时,全国的房地产价格也大幅增长；民众观念对于社会主义土地权利观念的追求和地方政府对于土地财政的追求之间,存在着巨大的落差,由此带来了一系列社会问题,社会矛盾不断加深。论文引入西方经济学中的“政府经济人假说”和“诺思悖论”来分析地方政府在土地出让中的角色特征,即地方政府具有“公益人”与“经济人”的双重属性。当前政府经营土地过程中出现的种种弊端,都与政府“经济人”角色突出、“公益人”角色退居其次的角色冲突现象密切相关。因此,完善的标准应是在土地出让中以公共利益为界限设定政府行为边界,规范政府角色。最后,论文对我国城市国有土地使用权出让制度及其运行中存在的问题提出了法律完善的对策。结论部分对整篇论文进行了全面的总结。
参考文献：
[1]. 我国城市土地储备制度及其运行模式研究[D]. 林嘉华. 福建师范大学. 2007
[2]. 城市土地供应管理优化研究[D]. 申稳稳. 山东科技大学. 2007
[3]. 我国地价体系与地价管理模式研究[D]. 乔庆超. 天津师范大学. 2008
[4]. 构建城乡统一土地市场的新制度经济学研究[D]. 谭文兵. 中国地质大学(北京). 2015
[5]. 重庆市土地出让市场问题及对策研究[D]. 李小兰. 西南大学. 2008
[6]. 城市土地利用中的政府干预[D]. 陈哲. 南京农业大学. 2010
[7]. 转轨时期的中国城市土地利用机制研究[D]. 赵贺. 复旦大学. 2003
[8]. 中国土地资源配置中的隐形市场研究[D]. 罗湖平. 湖南农业大学. 2013
[9]. 我国城市土地供应机制绩效及优化研究[D]. 崔浩然. 南京农业大学. 2006
[10]. 我国城市国有土地使用权出让法律制度研究[D]. 胡小杰. 内蒙古大学. 2014
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