中国林地价值评价研究综述，本文主要内容关键词为：林地论文,中国论文,评价论文,价值论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1 林地价值评价的有关经济学原理、土地价格理论和法律规定
1.1 林地价值评价的有关经济学原理
林地价值评价应遵循的经济学原理很多，但与林地的价格直接相关的一些重要的经济学原理有：
1.1.1 土地稀缺原理
林地既是资源，又是财产，但近几十年来我们很少把林地当作财产看待。对于财产的有关内容，经济学家通常把它分为自然财产和经济财产。自然财产是指自然存在的、数量充裕的、足敷一切需求的财产。这些财产，人类无法垄断它，也不需要购买，但又离不开它。经济财产则是凝结有人类劳动的、供不应求的财产。这类财产不但通过买卖进行流通，而且其价格与稀缺度成正相关，稀缺度愈大，价格愈高，稀缺度愈小，价格愈低。
对林地来讲，既不能简单地将其划归为自然财产，也不能简单地划为经济财产。对它的价值评价，不能仅从数量上看，更重要的是从质量上看，即从林地的土壤肥力、地理位置等方面去分析。“因此，具有合适的特性的土地供应，一经减少到不敷需求的时候，这种土地就可以说是比较稀少，就值得花代价去购买。”[（1）]林地的稀缺性使林地供不应求，也是林地有价的原因之一。
1.1.2 替代原理
在日常生活中，人们往往倾向于购买同类用途商品中的廉价商品。一般来说，当两种或两种以上的商品在质上具有同样的用途，或在同样使人满意的时候，人们就愿意以购买低价商品代替高价商品。
这一原理，对林地的价值评价同样适用，它支配着林地从一种用途转向另一种用途。在农用地中，特种经济作物用地高于一般经济作物，更高于大田粮食作物。如果地价上涨，在土地规划所许可的条件下，林地用途会从低收益使用转向高收益使用。
1.1.3 报酬递增或递减原理
经济学中的边际效益递减原理，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益增加达到某一数值后，继续追加投资其纯收益不再与追加投资成比例增加。
林地的价值评价同样遵循这一原理。在实际中，在任何给定的条件下，林地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。这一原理说明成本的增加并不一定会使林地价格增加。
1.1.4 需求与供给原理
在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，价格下降。由于林地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使其需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即林地不能实行完全竞争，所以其价格的独占倾向性较强。因此，不能仅根据均衡法则来决定林地价格，掌握这一特性，对林地的估价十分重要。
1.2 林地价值评价的有关地价理论和地价形式
1.2.1 林地价值评价的有关地价理论
1.2.1.1 马克思的土地价格理论马克思在批判地继承古典政治经济学的地租理论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。将这一理论应用于林地价值评价可以概括为：
a.林地不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格
任何物品要有价值，就必须是用来交换的劳动产品。自然状态的林地，未经人类的开发，没有投入人类劳动，因而不存在价值，也没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格。马克思认为，未开垦的土地“没有价值，因为没有人类劳动物化在里面”[（2）]。但是，林地（土地）能为人类永续地提供产品和服务，即产生地租。正因为有了地租，才产生了林地价格。马克思指出：“实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格”[（3）]。而地租的产生，都源于人们对林地（土地）的垄断。“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有权，以某些个人对某地块的所有权为前提。”[（1）]
b.已利用的林地由林地物质和林地资本构成
我们现在所利用的林地，大多经过了人类长期的开发利用，已经物化了人类的劳动。这种固定在林地中的劳动称为林地资本，它属于固定资本范畴。林地资本本身也象其他固定资本一样，会损耗和消失。林地资本能为林地所有者带来利息，它是租金的一部分。而纯粹的自然林地，即抛开了林地资本或林地改良物价值的林地就称为林地物质。林地物质纯粹是自然的恩赐，它给林地所有者带来真正的地租。林地资本的利息和真正的地租一样，都构成了林地所有者的收入，从而都决定林地价格。
c.林地价格是地租的资本化
马克思指出：“资本化的地租表现为土地价格”[（4）]。其公式为：土地价格＝地租÷还原利息率。因而，对于林地价格，将地租按一定的利息率还原成一个资本量便是林地价格。
1.2.1.2 现代西方经济学的土地价格理论
现代西方经济学的土地价格理论对林地的价值评价也有一定的借鉴作用。
a.土地收益理论
在市场经济体系中，土地是一种商品。土地收益理论认为，土地价格是土地收益即地租的资本化。在这里，地租是指经济地租，即土地总收益扣除总成本的余额。土地收益是指：（1）正常的经营情况下的土地收益。所谓正常情况是指有较好的生产能力，正常的经营管理能力和正常的年份。（2）处于最佳利用方向的土地收益。土地具有多种用途，测定土地价格时，必须用其处于最佳利用方向的土地收益。（3）是指土地纯收益。这三个条件对林地价格的确定同样适用，也必须考虑这些因素。
b.土地供求理论
马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森是这一学说的主要代表人物。他们认为，土地这一生产要素的价格完全由其需求决定。
台湾张德粹教授在论述土地价格的决定时也曾指出：“土地价格的决定因素是土地的供给和需求。”[（1）]在自由市场经济中，林地与其他商品一样，其价格取决于本身的供给和需求。林地供给增加，需求不变，则地价下跌；林地供给减少，需求增加，则地价上升。
1.2.2 林地价格的形式
林地价格形式同土地价格形式一样，目前按形式的方式可以分为交易价格和评估价格。
a.交易价格
指林地在市场交易中成交的买卖价格，它又可称为市场价格。由于交易的具体环境不同，林地交易价格又可分为公平交易价格和非公平交易价格。
在公开竟争的市场里，买卖双方均了解市场行情，公平竞争，没有不正常因素影响，价值规律能有效地调节市场，在这种市场里形成的买卖双方均愿意接受的最高交易价格，就称为公平交易价格。如果在交易过程中受到许多正常因素的影响，如一方不了解市场行情，或交易受到政策的某种压力，或交易双方有某种利害关系等等，都会导致交易价格不正常，称为非公平交易价格。林地的拍卖价格、招标价格、协议价格、转让价格等都属于交易价格。
b.评估价格指依据一定的评估方法对林地所作的价格估计。我们用收益还原法、市场比较法、剩余法等对某块林地进行评估，所得的结果便是评估价格。它是交易价格的基础。林地在交易前，一般都要对林地进行评估，得出评估价格后，买卖双方根据各自的评估在市场中讨价还价，最后成交。评估价格也可能与交易价格相等，也可能不相等。
1.3 林地价值评价的有关国家、地区的土地法律规定
对于林地价值评价，一些国家和地区虽然没有直接的法律规定，但对土地价值评价的有关法律规定对林地价值评价有一定的借鉴意义。
台湾《地价调查估计规划》第10条规定：地价与土地改良物价应分别估计。土地与土地改良物一并出售或并同计算收益者，应先估计土地及改良物市场收益，后以其余额估计土地地价。并且，第11条规定：土地收益价格，依照V＝（A－C）／R计算。式中，V表示地价；R表示通行投资年利率；A表示土地每年总收益；C表示土地每年总费用。
日本《农地法（1952年7月15日法律第229号，最后修改：1980年5月28日法律第87号）》规定，土地的价款主要以公开拍卖的方式决定。
波兰《关于进行土地改革的法令》第14条规定：土地的购买价格确定为相当于这块土地的平年收成。
罗马尼亚《土地改革法》（1945年3月22日颁布）第4章第16条规定：所分土地的价格与中等年成1hm[2]的价格相等，即按下述方法计算：小麦1000kg；玉米1200kg（价格是1945年3月1日自由市场小麦的价格）。
香港对未出租土地的占有，按照《公有土地条例（1982年修正）》规定，土地使用者必须到指定当局交纳适当的规定费用后，当局可颁发占有未出租土地的许可证。在“特别收费率”中规定，其他种植——第一类、第二类，每年每公顷收费1250港元。
法国则对林地的地价评估有两种明确的方法：一是直接与其它用地比较作价；二是通过计算确定。林地的地价公式为：f＝r／（1+t）[n]－1；式中：f表示地价；t表示利率；n表示收益年限；r表示收益额。
我国在解放前的《中华民国地价评算规则》第2条中规定：水、旱之地价应依其地位等则，由收获物价额内除去耕作费、土地修缮及维持费，并地税与其他负担金融，用还原率算出之。
在《中华人民共和国土地管理法》第4章第27条中规定：“国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的三至六倍。”
2 林地价值评价方法和公式
2.1 林地价值评价方法
在总结国际国内林地价值评价方法的基础上，我国林地价值评价的方法从根本上来说目前主要有两类，即收益法和市场法。这两类方法的划分主要从林地价格的确定来进行。
收益法根据V＝a／r（V为林地价格，a为林地纯收益，r为还原利率）确定林地的价格，然后根据林地价格和林地面积确定林地价值量。在收益法中，还派生出收益倍数法。即根据《土地管理法》的有关规定，用林地前3年的平均产值乘以一定的倍数确定林地的价值量。
市场法则根据目前部分地区林地的转让价格、协议价格等确定地价，进而确定林地价值量。
2.2 林地价值评价公式
收益法确定的林地价值量的评价公式为：
林地总价值＝公顷林地价格×林地面积
公顷林地价格＝公顷林地净收益÷收益还原率
公顷林地净收益＝公顷林地产值——公顷成本——公顷投资机会成本——公顷税金
市场法评价林地价值量公式为：
林地总价值＝公顷林地转让（协议）价格×林地面积
2.3 林地价值评价结果
根据上述评价方法和公式，采用收益法对我国的林地价值量进行评价。评价中林业用地面积采用第四次森林资源清查数据，收益还原率采用6%。具体评价结果见下表。
另外，在评价中还采用了收益倍数法进行了评价。评价的结果是：我国林地价值量为33591.29亿元左右，林地价格约为12777.75元／hm[2]，与收益法评价的结果十分接近。
3 总结
表1 收益法计算林业用地价值量[（9）]
注：表中林地价格按1992年价格计算；林地价值量不包括台湾省。
总之，我国林地价值评价的研究尚处于起步阶段。尽管在这之前已有李金昌[（10）]先生、孔繁文[（10）]先生等人进行过初步的研究，但没有从理论上、方法上以及实际应用上进行过系统的研究，都是在资源核算或森林资源核算研究之下进行的粗线条研究。在国家环保局环境与经济政策研究中心的《资源核算》研究报告中，更没有提到林地价值评价（核算）的问题。对这一问题中的林地价格的确定方法目前基本取得一致，即用收益法和市场法确定；对林地价值评价的公式也基本取得认同，但对收益法中的收益倍数法存有争议，认为根据《土地管理法》规定确定的林地价值是林地的补偿费，而不能真正反映林地的价值。另外，对林地价值评价的研究还存在下面的问题：
a.我国林地市场有待发育，它不是完全竞争条件下的林地市场，不能用供需价格确定地价，也无法用实际交易的林地价格作为参照，因而确定的林地价格存在一定的偏差。
b.对林地价格的类型，如拍卖价格、招标价格、协议价格、转让价格等领域的研究还是空白，对林地评估价格的研究刚刚起步，还需要做很多工作，也需进行试点评估工作。
c.无论采用收益法、市场法对林地进行价值评价，一些基础性资料欠缺，或欠准确，难以准确反映林地的真正价值，还需要一定的方法进行弥补。
来稿日期 1996年7月