REITs助力住房租赁市场发展研究
◎王嘉蔚 何其乐 王思涵 王欣芳
在国家政策支持下，发展住房租赁市场的力度不断加大，REITs模式在金融支持方面也开始逐渐被市场和有关部门重视，本文通过提出国内目前住房租赁市场发展优势和问题，结合对国内现已发行类REITs协议的梳理，对REITs助力住房租赁市场进行分析。
一、有关REITs概述
房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，简称 REITs）这一概念最早起源于20世纪60年代初的美国，是指通过向市场上广大投资者发行收益凭证获得资金从而向房地产行业进行投资经营管理，例如购物中心、酒店、写字楼、公寓等，从而将投资所获得收益按比例分发给投资者的一种信托基金。
世界上第一支REITs产生后，由于它能让投资者以较低的门槛参与进入不动产市场，并且从某种程度上可以达到避税的目的，很快便成为金融市场上一种较为重要的金融工具，在亚洲的新加坡、日本等国家地区相继得到发展。
国内目前尚未推出与REITs严格相关的法律法规。国内虽然一直不断尝试发行该类产品，但是目前在市场上发行的产品大多只是部分符合国外成熟市场REITs的标准，因此称其为类REITs产品。目前国内发行的类REITs产品与欧美、日本、新加坡等外国现有的成熟市场REITs产品相比，在交易结构期限、负税水平、运营规模、收益来源、收益分配方式、收益分层方式、募集范围等方面仍存在差异。
二、国内租房租赁市场现状分析
（一）发展优势
1.市场发展潜力大。
She was busily searching through the neighbourhood for a proper situation for her daughter...[3]
为了快速检测热氮吹硫过程气中H 2 S、SO 2、O2、H 2的含量，便于做出正确的操作判断，提前采购部分气体检测管。具体情况如表1所示。
除此之外，目前我国住房租赁市场的租金回报率也要低于同等条件下的其他国家，随着我国经济发展，住房回报率也将随着我国租赁市场的成熟而提高。以其他国家为参照，可以看出我国住房租赁市场有很大的发展空间。
2.国家政策支持。
自2014年3月16日国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020）》文件，提出“租售并举”，大力发展住房租赁市场后，从中央到地方都陆陆续续发布了各种文件从供给侧到需求侧支持当地住房租赁市场发展，包括税收，金融，房源，公积金政策，监管和公共资源方面都尽力提供支持
二、存在问题
我国房地产租赁市场规模大，据统计2018年我国房地产业增加值近6万亿元，发展前景广阔，因此REITs有着乐观的发展空间。首先，发展REITs是房地产行业转型的一个重要环节，也能够为租赁住房市场的前进提供助力。其次，国内住房租赁市场缺少中小投资者可以长期持有的投资产品，REITs即可填补这一空缺，也为投资者拓宽了投资渠道。最后，发展REITs还可以为投资者提供融资渠道，解决资金链条的脆弱，减少负债的压力，从而疏导经济稳健发展。
政策的扶持和新闻的宣传使得很多商家推出了租房交易平台帮助房主和租客建立联系，并从中获取押金，或者从房东手上租下毛坯房源，统一装修后转租，并从中获取差价。但这与传统的一对一的出租模式产生了矛盾，使市场上形成了不良竞争。例如：某些商家为了降低成本或者希望尽快将投入变现产出，从而尽快以低价占领市场，常常使用不合格的装修产品，或者装修后立刻租出，导致租房内有害物质超标，使租客健康受到威胁，以及为了节省管理等方面费用，不能及时更换检修消防，电梯等安全设备。
由于我国目前住房租赁市场较为零散，大部分房源属于跨中介直接租赁，这就导致了供需双方对租赁市场大环境信息获得存在一定的障碍，使得供给方在制定价格，房屋的维护修缮方面没有参考的标准，容易产生不合理租金，租住环境差等问题。同样，由于标准化中介的缺失，需求方缺少正规的寻租渠道，无法找到合适的房源，并且由于缺乏监管的渠道，双方都要承担一定的信用违约风险。
2.市场的不良竞争。
歌曲《采茶姑娘》，很好听。这茶园是我们父辈在那个年代一锄一锄挖出来的。这个茶场是我们父辈在艰难年代创建起来的，就这么败了。
3.资金链条脆弱。
不动产的建设历来需要一项高投入的成本，而出租房屋更使得资金回收的速度要远远小于出售房屋的速率，这使得很多企业面临高成本高负债的风险，并且由于我国历来“重售轻租”的思想，使得投资者要更加重视基础资产位置的选择，应集中在北上广深等有大量流动人口的热点一线城市。
三、案例分析
1.行业的前景。
2.民生的前景。
本文选取了2005到2018年国内企业发行的部分较为典型的类REITs进行类比，包括越秀房地产投资信托基金、中信启航专项资产管理计划、鹏华前海万科REITs封闭式混合型、新派公寓权益性房托资产支持专项计划、中联前海开源-碧桂园租赁住房一号等。
④泄流渠渠线布置。渠线布置要充分考虑堰塞体的成因、地质和水文条件，以满足泄流流量、泄流渠安全稳定为原则。开渠部位宜选粒径较大、较稳定的区域，避免引起坝体突然溃决，但同时要考虑上游来水情况、施工能力等因素，力争在保证坝体稳定的条件下选取工程量较小、施工难度较小的开渠部位。渠线可布置于天然坝与山体的接合处、天然坝中部、坝顶软硬接合部等。
从规模上来看，各计划发行类REITs规模差异较大，除较早发行的越秀，中信、鹏海、保利等发行规模在30亿到50亿之间，而刚开始发售的新派公寓因为投资范围相对较窄，规模也小一些在2.7亿，后发行的碧桂园的租赁住房一号有了前者借鉴扩大规模，总产品规模高达100亿，首发规模也有17.17亿。并且由于在资本市场上的流动性不高，为了保证有一定的收益，大多数的类REITs内部也按一定的比例进行分级，例如中信和新派公寓。
由于内部规模分级，它们的预期收益率与运作期也会进行分级，但总体上来说，预期收益率在5%-10%之间，这个收益率是相对较高的，并且除较早且在香港上市的越秀，2018年之前推行的类REITs计划的运作期时间较短，一般不超过10年，2018年后，开始以保利、碧桂园为代表推出的REITs计划运作时间增加至15年以上，这样使得长期参与类REITs计划的投资者可以获得稳定的长期收益。
从投资范围看，前期国内大多数类REITs计划以办公大楼，企业公馆等作为基础资产，而越秀由于成立较早，且在香港上市受国内政策影响较小，它的投资范围也要比其他几个要广许多，目前越秀的物业组合覆盖广州多座大厦、广场和金融中心，上海的越秀大厦和武汉的越秀财富中心等八家高素质物业，物业产权面积共达到99.1万平方米，并主要集中在中国广州市、上海市和武汉市等最核心的商业区域，且投资产业也不局限于固定基础资产，还包括众多服务业。2017年后长租公寓作为基础资产进入市场，使得在收紧融资的背景下，解决投入高，融资难，回收慢的问题，存量资产能够被有效利用，增加投资面，这也成为了其他类REITs可效仿的典范。
四、发展前景分析
由于我国现金融市场上大多是类REITs，并没有完全的REITs，因此我们在意识到REITs发展的良好前景的同时，也要注意两者在经济国情背景等因素下所存在的差异问题，并在未来的发展中吸取教训经验并谋求更好的发展。
作为世界第一人口大国，由于人口流动性逐年增加，据《国家新型城镇化规划（2014-2020）》预测，截止至2020年年底，我国流动性人口将突破2亿人，这也将促使租赁人口的增加，然而我国现有的租赁房屋数量占比仅20%左右，远不及世界上其他条件相近的国家近40%的租赁房屋供给量，且对比住房租赁市场占交易市场比重，相对于欧美日超过一半的比重，我国住房租赁市场份额仅占10%不到，因而供给上具有很大的发展空间。
虽然REITs在中国已经发展了十余年，但是从未出现真正意义上的REITs，只有那些所谓的“类REITs”，并且大多是债券性的私募产品，这是由很多因素造成的，比如发展环境的滞后、税制和相关法律的限制和对REITs理解的偏差等等。下面我们就通过下面这个表格来具体了解一下中国的这种“类REITs”。
1.供需关系矛盾突出。
但相比国外的REITs，目前国内的类REITs则更多的局限在资产经营收益上。过多在意于租赁本身，忽视了对于租赁本身配套的消费服务业的投资，从而失去了获得更高利润的机会。
胃肠道间质瘤形态大多为圆形或椭圆形，边缘清晰，为分叶状，非常容易发生出血、坏死和囊变，CT诊断密度不均匀，MRI诊断为软组织，能够清楚看到囊变和坏死。本次研究，40例患者中，22例发生分叶，坏死和囊变比较常见，直接超过5cm都属于坏死和囊变。对27例患者使用CT和MRI增强扫描，肿块没有明显强化。有研究指出，根据肿瘤血管可以判断肿瘤恶性程度，本次结果，14例发现肿瘤血管，7例属于高度危险性，4例属于中度危险性，3例属于低度危险性。本组患者没有全部进行增强扫描，34例患者获得准确定位，准确率为85%。
以往对于轨道换乘站客流拥塞风险的研究，主要包括对客流特性的研究和对轨道站点拥堵状况的评价. Hoogendoom等[1]研究了轨道站内双向客流与交织客流的运动规律. Helbin[2]分析了轨道站内各类通行设施对客流的影响.
一方面，大力发展住房租赁市场可以有效得为房价降低杠杆，可以防止居民手上大量资金过多地涌入房地产市场，从而抑制房价的持续上涨。另一方面，由于权益类的REITs产品能够把风险分散给有足够的承受能力且乐意承担风险的投资者，使总体风险承担能力得到提升，从而降低整个社会的杠杆率；故REITs可更加直接并有效地作为证券市场化工具，投资者和融资者能获得更合理稳定的预期收益。除此之外，政府也可以将这种融资思路引入其他基础设施建设，在合理的监管下，也能够减少财政赤字的压力，促进民生的发展。
同时也可以借鉴国外有关政策，在利润收入分配的比例使市场获得大多数利润的同时，降低对有关企业的税收要求，能更好地支持民生发展
3.投资的前景。
治理机制。按照民办、民管、民享的原则，社员一员一票制，调动股东的参与积极性和主人翁精神。针对不同行业、不同领域、不同项目，每个社员都可以根据自己的特点、专长和意愿，去发起组织活动，去开展各种合作。
REITs是我国资产证券化的重要过程，是落实“三去一降一补”的一个必要措施。资产证券化对发起人和投资者都有着一定的有利条件。对发起人来说，REITs可以降低融资资本，实现资本的更大利用；而对投资者来说则可以降低资本要求，使投资门槛更低，就能给中小投资者提供更多的投资机会，同时多元化的投资方式可以分散风险，使投资者收益更加安全稳定。
但我国现在以私募为主的形式很难满足当前广大投资者的投资要求，因此，以发布有关条例，加强市场监管作为前提，打破交易壁垒，推行公募基金形式，使更多的投资者进入REITs市场是当务之急。
4.宏观政策的方向。
磨浮厂房内各功能分区明确，各分区交通线路流畅。电梯、接待室和中控室布置在磨矿配电室三楼，防火隔墙设有通长观察窗；磨浮厂房柱间，与磨矿配电室三楼同标高设U型参观走道，参观通道上侧联通接待室，下侧联通浮选平台，领导视察和非工作人员参观直接由电梯间乘坐电梯到接待室和中控室，再通过甲级防火门进入参观走道，视线广阔，安全又气派。
根据我国市场现状和政策指向，长期租赁已经成为了重要方向。党的十九大报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道的保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”REITs正是重要的筹资渠道，集中利用社会闲置资金，大大促进了公共租赁住房的建设。这一融资思路也为后面深化金融供给侧性改革提供借鉴。
军工企业作为国防科技工业的主要组成部分，其在技术水平上实际上是比较先进的，但由于很多军工企业的军用产品研发与民用产品研发出于完全割裂的状态，因而这一技术优势并未能够在军民融合发展中体现出来。针对这一问题，军工企业需要加强军民技术间的交流，通过对相关流程与标准的制订来对军民技术传到机制进行完善，使企业在军用领域方面的技术成果能够尽快转为民用技术，并提高现有军用技术的军民两用性。这样一来，军用技术与民用技术间的联系进一步加深，军用领域的技术优势自然也就能够在民用领域的产品研发工作中得到更好的体现。
虽然目前我国大多以类REITs为主，但通过一系列有方目的和方向的改革和引导，我国逐渐发展的REITs产业将有利于我国住房租赁市场的推广与发展。
作者简介：
王嘉蔚，生于1997年8月，汉族，江苏南京人，南京审计大学，投资学方向。
何其乐，生于1998年8月，汉族，江苏常州人，南京审计大学，投资学方向。
王思涵，生于1998年7月，汉族，河南驻马店人，南京审计大学，金融学方向。
王欣芳，生于1999年1月，汉族，江苏泰州人，南京审计大学，投资学方向。
【基金项目】 本文系南京审计大学2018年度大学生实践创新训练计划项目，项目编号：2018SX05019Z
（作者单位：南京审计大学）