摘要：现在，中国政府已经启动了大规模的保障性住房建设，但我国的保障性住房在空间布局方面普遍存在选址偏远、集群式建设的问题。因此科学进行保障性住房的空间选址，以更好地实现住房保障目标并促进社会融合是很有必要的。由于住房的耐久性特征，项目一旦确定选址就带有很强的不可逆性，会对整个城市的规划布局和住房存量造成长时间的影响，因此，必须高度重视和科学对待保障性住房的空间选址问题。基于此，文章就我国保障性住房空间选址问题进行研究。
关键词：保障性住房；政府主导；属性缺失
由于住房的寿命期一般长达一百年，因此建设一旦实施，就会有很强的不可逆性，住房空间布局和城市社会空间结构将会被影响几十年甚至上百年。因此，科学慎重地对待保障房的空间选址问题十分必要。
一、居住空间分异理论与保障房选址现状
1、空间分异理论
居住空间分异是一种居住现象：在一个城市中，不同特性的居民聚居在不同的空间范围内，整个城市形成一种居住分化甚至相互隔离的状况。在相对隔离的区域内，同质人群有着相似的社会特性、遵循共同的风俗习惯和共同认可的价值观，或保持着同一种亚文化；而在相互隔离的区域之间，则存在较大的差异性。居住分异理论是城市经济学和城市社会学的研究热点，西方国家的研究主要讨论不同种族（特别是白人和黑人）之间的居住分异。
2、保障房选址现状
我国的保障房选址大多存在选址边缘化、集中建设以及公共配套设施不完善的问题。政府为了减少土地收益损失，尽可能的将保障房选在较偏远地区，由此导致被保障居民远离就业密集区，并会造成交通不便。我国大力建设保障房而采取的集中建设模式，导致了低收入人群集聚，形成居住空间分异。而且由于小区位置的偏远，周围很难有成熟的住宅小区公共设施共用，这将对居民的生活造成极大不便。
二、我国保障性住房空间选址存在的问题
在运用现场调查、居民问卷调查、保障性住房规划建设从业人员的深度访谈等调查方法与 GIS 的空间分析方法，对案例中的保障性住房进行了空间特征的分析后，可以得出以下结论：我国保障性住房空间选址中存在边缘区集中规模化布局、空间布局选址与就业空间分离、部分保障性住房社会服务与公共服务获取能力较低、建设条件以及建设周期受到布局选址负面影响这四个问题。
保障性住房的空间布局选址问题可以归纳为边缘选址、集中规模化布局、就业困难、设施配套不足、建设停滞周期拉长几个方面。这些问题之间实质上有着不可剥离的联系。由于保障性住房选址大多在城市边缘区或偏僻地带，就直接导致了多个项目的集中布局。而这些区域用地的直接特点就是其孤立性与单一性，没有可借用的居住区配套，以至于配套服务设施不足。而在如此大片的低收入住区中，自然很难提供互补性的就业机会，配套设施的不足也造成了其交通的就会造成其交通的不便，低收入阶层很难在住房附近找到就业、离开住房到城市中心就业又面临距离远、时间长、交通成本大等诸多问题，如此便导致保障性住房的空间布局选址与就业空间的分离。
三、改善我国保障性住房空间选址的建议
1、因地制宜，分别推行不同的保障性住房补贴政策。随着我国城镇化程度的发展，在城市集中了大量的外来务工人员和新毕业的大学生，住房需求的增加已成为制约城市发展的关键因素，而在部分县乡，相对市场需求压力则要小得多，甚至住房存量已经能满足现有需求。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆如某县2008年底最低收入家庭共计4193户，其中人均建筑面积8平方米以下的有166户，8-16平方米的有2841户，2008年至2011年，该县廉租房计划建设规模已达到3974套，已能基本满足该县最低收入家庭住房需求。在这种前提下，如对所有地区均统一采取供给方补贴模式，由政府新建住房来满足市场需求显然是不可取的。因此，对于不同地区的保障性住房，应该根据市场的供需关系来确定相应的政策，对于现有住房存量已达到饱和的区域，应从“补砖头”补贴模式转变为“补人头”补贴模式，减少新建保障性住房项目，加大货币补贴力度，使中低收入家庭能利用合适政策改善居住环境。
2、积极推行配建和收购政策，优化保障性住房房源结构。根据国外经验，在商品房小区内配建保障性住房是实现混合居住，避免贫民窟出现的有效途径。这种方式不但减少了单独选址的难度，而且使保障性住房在全市范围内分散布局，便于各地区居民就近选择，有效利用原有的市政、交通、城市公共设施等，节约了社会资源，促进社会人群整合和社会可持续发展与和谐社会的建立。虽然目前大多省份已出台相关保障性住房配建政策，但由于地方政府和开发商积极性不高，造成执行效果不佳，因此，国家应出台具体政策强制各级地方政府积极落实开发配建保障性住房的要求，对已经提出的廉租房和公租房开发配建方式做出更具体明确的规定，统一配建比例，以改变当前的独立集中建设方式，同时可采用减免土地出让金、行政事业性收费和城市基础设施配套费等优惠措施鼓励开发商配建保障性住房；或者类似美国和其他国家所施行的，对于配建低收入住宅的项目提供容积率奖励、贷款利率优惠和税收减免等措施，以提高开发商的盈利空间，进而激励开发商选择配建模式。此外，鉴于我国当前部分地方房地产市场过度开发，部分商品房滞销导致楼市泡沫，影响地方经济发展等情况，而其中一些楼盘又具有较好的区位优势，应从政策、资金方面探索、鼓励、支持收购部分楼盘作为保障性住房房源，取得一举多赢共赢的效果。
3、结合现有公共交通选址，发展以公共交通为主导的住区模式。保障性住房的针对人群主要为中等偏下收入住房困难家庭，而由于收入水平的限制，大运量城市公交系统（包括轻轨、地铁、公交）对于低收入人群而言尤为重要，其相对低廉的票价和稳定高效的运力为中低收入人群出行，尤其是就业通勤出行提供了便利。从国内外经验看，采取TOD（公共交通为导向）的发展模式，沿公共交通走廊安排保障性住房建设，有利于充分发挥公共交通的引导作用，提高低收入人群的出行效率，因此，保障性住房的选址应在公共交通干线和站点周边优先安排，降低中低收入人群的居住成本。同时，对于已建成的选址偏远的保障性住房小区，一方面可由政府对入住家庭进行适当的通勤费用的补贴，以降低中低收入家庭因入住小区而增加的生活成本，另一方面着力加大公共交通配套设施建设，充分发挥保障性住房的政策效应，避免住房闲置现象。
4、适当与产业基地靠近，增强区域竞争能力。与廉租房等其他保障性住房类型相比，公共租赁住房针对对象除了中低收入人群外，还包括外来务工人员和新就业大学生等夹心层，因此借鉴香港地区和新加坡的经验，应将部分公共租赁住房项目选址放在工业园产业基地毗邻，一方面，使外来务工流动人群便于就近就业，降低生活成本，另一方面，通过提供公共租赁住房，提升入住规模，将周边地块迅速“养熟”，提升产业基地的人气，有效增强区域竞争能力，进而获得长远的区域经济收益。
结语：当保障性住房聚集片区具备产业支撑后，不仅增加了居民的就业机会，而且不完善的基础设施、社会服务设施及配套设施都会加速建设，甚至更多的中、高收入居住区会以商品房的形式在此地出现，以此带动了地区的发展，增添活力。
参考文献：
[1]杨晓冬，黄丽平.保障性住房选址问题及对策研究[J].工程管理学报，2012（04）
[2]杜静，赵小玲.我国保障性住房选址的决策因素分析[J].工程管理学报，2012（1）
[3]陈乃栋，赵蕾，郑晓华等.保障性住房的规划选址研究——南京市的实践与思考[J].江苏城市规划，2011（10）
论文作者:徐玉妮
论文发表刊物:《基层建设》2019年第19期
论文发表时间:2019/9/21
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