摘要：目前，人口老龄化的速度在逐步加快，然而与之相匹配的养老产业和服务却明显滞后。随着社会经济的不断发展，中国人传统中俭朴的养老观念也随之发生转变，现在很多老年人更愿意选择一处条件优越的地方来进行度假养老。于是，在风起云涌的各大住宅产业竞相称霸的同时，被称为“银发经济”的养老地产走上前台。尽管这些养老地产通常都会依托良好的自然和人工条件，但由于缺乏一定的理论和经验指导，在高强度的开发进程中很容易受到城市粗放型发展的影响。本论文以成都养老地产作为研究主体，探讨养老地产的公共空间对于居住者产生的影响，试图梳理出合理的养老地产公共空间的设计策略。
关键词：养老；房地产；开发模式；空间设计
一、养老地产的产生背景及发展意义
1.1 养老地产的涵义
对于养老地产的定义，目前业内并没有一个统一的界定。如果按照业内住宅地产、商业地产、旅游地产的说法，那么养老地产就应当是用以养老的地产。具体讲，就是指专为解决老龄人口居住、生活问题而设计的集住宅、服务、医疗、老年大学等配套为一体的复合地产项目。这类地产项目的开发从建筑设计到项目规划再到装饰标准同普通住宅地产有所不同，其建筑产品的开发接近于高端住宅开发的规律，创新核心在于适老化设计。
1.2 养老地产的产生背景
1.2.1中国已进入老龄化社会
我国正快速迈入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻。据有关人口专家预测到2020年，全国老年人口总数将达到2.55亿，占总人口比重将达到17.8%。伴随老年人口的迅猛增涨，老年蕴涵的商机也逐步凸显。
1.2.2传统养老方式面临挑战
就中国传统的养老观念而言，养儿防老、家长处于主导地位、几代同堂一直扎根于中国人的传统思想。但在新的社会形势下，居家养老已经显示出其局限性。生育率下降、劳动强度大、生活方式不同等加大了家庭养老的困难。
1.2.3国内的养老设施无法满足老年人需求
随着经济的快速发展，老年人的生活除去吃、住、行、游、娱、购外，还需要医疗服务，老年人对生活的追求不再只是温饱，而是更注重生活的品质。由于我国已经进入老龄化时期，老年人口数量快速增加而养老设施的配置却并不匹配，同时由于传统观念导致大部分养老设施处于闲置状态。显然老年人口的剧增与现有设施的闲置使得我国养老资源、环境以及设施服务的落后更加突出。
二、成都养老房地产的发展模式
成都市的人口老龄化程度已经远远超出全国平均水平；另一方面，成都市的养老机构严重缺乏，无法满足日益增长的老年人口的需要。这对于成都养老地产市场而言，是一个巨大的发展契机。成都市养老地产起步比较晚，理论研究比较滞后，成功的案例比较少，相比之下，住宅地产、商业地产等却发展得如火如荼，大量的企业和资本进入住宅地产、商业地产。鉴于养老地产开发经营难度大，风险较大，投资回收期长等多重不利因素存在，开发商只能敬而远之。这导致成都市养老地产项目极其缺乏。目前成都市比较知名的所谓的养老地产项目有两个：一个是新津县花源镇的金秋乐园，它主要凭借着其特殊的区位环境优势，在产品打造上按老年人住宅规范要求进行设计，算是成都市第一个养老地产项目；另一个是三道堰的“养老天堂”。而这对于庞大的老年人群需求是远远不够的。
三、成都养老房地产发展存在的问题分析
3.1土地政策问题
养老地产用地政策、税收政策不明确。对于养老地产用地性质是作为住宅用地或者商业用地进行出让还是作为公益性质用地进行划拨，法律没有明确的规定。在城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，目前成都市场上并没有相关的土地优惠政策，多数养老项目只能选择以招拍挂方式获得，导致前期土地成本相对较高，加之养老地产回收周期相对过长，利润率又不高，这在一定程度上严重制约了开发商的投资热情，致使养老地产发展停滞不前。
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3.2市场定位问题
绝大部分打着养老地产牌的地产项目，从真正意义上说，其实都不算养老地产项目，因为定位的不准确，使得许多项目徘徊在养老地产的边缘地带。有些地产商缺乏清晰的市场定位，对老年社区投入考虑不足，盲目进入养老地产，硬件和软件设施不能满足老年客户群的要求，结果导致开发出的产品不能满足老年人的特殊需求。如新津县花源镇金秋乐园定位为养老地产项目，然而，它也只是利用其自然地理环境优势，在部分产品设计上按老年人住宅要求进行设计，推出后并未完全被老年客户所认可，为尽快回收资金，最后只能以普通住宅产品销售而草草收场。
3.3养老地产运营问题
医疗配套对于养老地产而言至关重要，是老年客户选择在何处养老的重要考虑。但是一些开发商定位不明确、资金准备不足，开发的医疗配套很有限，多借助公立医院医疗资源，这样一来社区老年业主出现突发急病时就很难保证得到及时有效的救治。
四、成都养老房地产空间设计分析
从养老房地产所发展的多种类型看，主要的发展趋向表现为：第一，养老房地产的开发越来越往综合化、复合化的方向发展，养老房地产的功能需求更加复杂。第二，养老房地产虽然会包含尽可能多的内容，但是必须突显独特的主题，从而表现出环境异质性的特征。第三，养老者对于居住地的选择一般是一个环境相对宜人的、较为熟悉的地方进行。
如今的养老房地产已不是单纯的住所，它注重人对公共空间品质的感受，具有如下几个特征：
4.1可利用环境资源扩大
随着品质参差不齐的养老产品不断被开发出来，人们逐渐意识到，拥有自然情趣的场所才是吸引老年人停驻的强大动力。区位和生态环境一直是养老地产立足的核心因素，像一些乡村农场、动植物养殖场、小型河流湖泊、湿地、山林等环境较好的资源在地产开发的角度来说是难以利用的，而这些区域面积不大而布局分散的景观都能在养老地产开发中被充分利用起来。如成都城郊“五朵金花”城市绿带生态保护区中，本来闲置的野外绿地现在成为了农家乐休闲度假开发最集中的区域。其乡土的自然体验和当地的日常生产都成了广泛意义上的旅游资源，为养老地产开发的有利区位。
4.2功能活动不断更新
养老房地产不仅要满足最基本的生活、休闲、娱乐的功能，还要适当加入新的内容来迎合和引导居者更高层次的享受。养老生活性本质和环境的多样性会对养老居住的活动需求产生影响，休闲空间与养老空间的复合能够使得人们随时获得休憩和调整，进一步提高现实生活和梦想家园的距离。
4.3空间氛围多样化
在养老房地产的设计上，要突出人文关怀，充分考虑人的个性化需求，传统意义上的空间格局已经不能适应多样化的服务需求。合适的空间氛围，不仅能够满足功能的需求，还能催生出更多样的活动在场所中发生。
将养老房地产布局灵活性强，内部空间形式多种多样，空间层次分明且丰富，有利于增强领域感、认同感和归属感。这些都成为吸引人群聚集、活动、交流的必备因素。通过建筑形式的多样化、空间层次的多元化，为喜好自由的居者提供了发挥自己想象的空间场所，成为吸引他们聚集的源泉。
4.4人文环境的需求提高
现代传统的居住区容积率较高，人们对公共空间的共享程度因而产生变化。人们彼此的熟悉程度、信任感和认同感随着共享人群规模的扩大而发生变化，邻里交往的“小圈子”很难在这个较大的共享范围内形成。在养老房地产中，结构上要摆脱城市住宅单一的布置模式，空间形态上要突破传统的思维局限，要符合现代家庭生活的要求，提供一些特定的场地，用来举办家庭活动。
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论文作者:刘虹敏,李永涛,赵万清,赵安倩
论文发表刊物:《基层建设》2018年第1期
论文发表时间:2018/5/22
标签：地产论文; 老年论文; 成都市论文; 空间论文; 房地产论文; 成都论文; 项目论文; 《基层建设》2018年第1期论文;