摘要：不动产冒名处分在法律中解释为冒用其他权利人形式对不动产的处置权利。冒名处分不同产与我国法律规范中的物权法相违背，不利于财产的安全和个人利益的维护。文章通过对不动产冒名处分的法律效果分析来解释不同情况下冒名处分他人不动产的法律界定，从而更好地维护社会秩序。
关键词：不动产；冒名处分；法律效果
不动产是财产权构成的重要内容之一，在法律实施过程中冒名处分不动产的情况时有发生。我国法律体系对冒名处分不动产的行为做了详细的阐述，分别是从处分不动产意图角度去进行判别。在维护不动产权利人合法权益的过程中，不动产登记机构要发挥自身的公信职能，规避不动产登记信息失误造成的善意第三方交易人的损失。冒名处分他人不动产的法律效果分析直接影响到社会的稳定和发展，同时对我国法律体系的完善有着积极的意义。
一、不动产冒名处分的法律解释
不动产是财产的主要类型之一，对于财产的归属上我国法律有着明确的规定，即财产属于财产所有人并受法律保护。但在社会实践过程中，非财产所有人处分不动产的情况屡有发生，其中最为典型的是个人房屋被他人伪造产权证并进行交易，极大地扰乱了社会交易秩序和财产安全，给财产所有人带来极大的损失。可见，深入分析不动产冒名处分的法律效果有助于我国进一步完善财产保护法案，维护社会秩序的公平公正性。不动产的冒名处分中，虽然不动产在真实所有人名下，但冒名者利用非法违规手段将不动产与所有人名人为地进行分割，使不动产交易第三方误认为冒名者为不动产所有人，从而进行了善意交易行为。作为不动产交易双方，由于其主观意图上有着根本性的差别，对于这种不动产冒名处理在法律上也有着不同的解释。
二、不动产冒名处分的无权代理法律判别
（一）从利益获取角度分析无权代理制度的适用效果
财产安全是我国法律赋予每个公民的权利。在冒名处分不动产的法律分析中，可以发现大多数的冒名处分人都是在利益的趋势下产生冒名行为。冒名者一般会采用违法手段改变不动产的所属关系，如伪造的房屋产权登记证上用冒名者的姓名代替不动产所有者的姓名，并代替不动产所有者进行交易。在冒名处分不动产行为中，冒名者获得的经济利益，而真正的不动产所有者损失了经济利益，这种行为在法律上可以运用无权代理法律条文进行判别，从而维护不动产所有者的个人利益。但在冒名者的违法行为中往往还涉及到第三方交易者，由于支付了等价物获得了不动产，在真个冒名处分过程中都属于善意取得，但如果支付等价物就能够拥有不动产，显然对不动产真正的所有权人是不公平的[1]。目前法律分析中就需要平衡好不动产所有人和善意取得不动产方的利益关系，利用无权代理法律能够较好地解决法律实践中的争议，最大可能地保护利益双方。
（二）从不动产冒名处分角度分析无权代理制度的适用效果
在不动产冒名处分中冒名人如果有着意图上的主观违法性，那么冒名人必须对不动产所有权人和善意第三方交易人作出法律赔偿。在整个不动产冒名处理过程中，如何界定不动产所有权人是否存在过错也是法律判定不动产冒名处分权利归属的一个重要方面。一般在法律上将不动产权利人的过失分为三种典型情况，首先是不动产权利人在权力行使过程中存在过失，从而给了冒名者无权代理机会；其二是不动产权利人在一定诱因的情况下给了冒名者无权代理机会；最后是不动产权利人将不动产处于风险敞口环境中给了冒名者无权代理机会。在现实法律情境中上述三种不动产权利人的过失可能会同时存在，这需要根据实际情况进行过失认定。对于善意第三方交易人的判别上，则主要应分析第三方交易人是否知道或应当知道冒名处分不动产人存在冒名行为[2]。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆当法律判别中能够认定第三方善意交易人取得不动产在交易过程中始终处于善意地位，那么不动产权利人应当向冒名者提出追偿权，这其中由于不动产权登记机构也存在工作疏忽，因此也需要承担一定的责任；而如果善意交易第三方知道或应当知道冒名者处于无权代理情况，则适用无权代理相关法律条文，不动产权利人可以向第三人追偿，第三人再向冒名者追偿。
三、不动产冒名处分的善意取得法律判别
（一）冒名处分与无权处分的区别
在不动产冒名处分法律判定过程中首先要明确冒名处分不等同于无权处分。在冒名的过程中由于冒名者通过一系列的手段是不动产权利人变更到自己名下，从而在处分中让交易第三方认为自己是不动产权利人，交易第三方受到法律上的善意保护。无权处分中主要是以自己的名义处分他人财产，如销赃等情况，交易第三方并不受善意保护。
（二）不动产善意取得的条件
不动产的善意取得中，第三方善意交易人是依据不动产权利登记来判断冒名者具有财产处分权利的，因此判断善意交易行为要看不动产权利登记。不动产权利登记信息具有法律公信力，也是不动产交易过程的主要法律依据。一旦不动产权利登记信息出现失误，将会造成交易第三方对不动产权利人认定错误从而导致善意交易行为发生。对于不动产本身而言，由于不动产的权利的归属以及法律判定都是以登记信息为基准，使得不动产登记必须具备可靠性和公信力，在不动产交易过程中第三人在信任登记信息的情况下所作出的交易行为属于法律上认定的善意情况。如果不动产登记信息准确真实，那么在冒名处分不动产的交易中，第三方交易人则不存在善意行为，此时第三方交易人取得的不动产不适用善意保护原则。
（三）不动产善意取得的善意判别
法律范围内的善意取得不动产中的善意，是用不动产权利人的利益来保护第三方交易者的利益，在法律制度的设计中很多国家的善意取得法律保护范围只存在于动产的利益保护，对于不动产的利益保护中，只有以国家公信力为保证基础才能够实施。我国的不动产登记公信制度较为完善，在维护不动产权利人方面也有着明确的保障措施。在不动产权利人利益的保护中，并不是不动产权利人对财产的权利消失，而是从更加公平的角度在冒名处分不动产交易过程中去保护产权人和善意第三人。不动产的登记信息作为不动产权利的法律证明途径，只有在不动产登记中记录的不动产善意取得人才能够收到善意保护[3]。我国目前的不动产登记信息中包含不动产的权利归属情况、不动产的自然属性情况以及其他补充情况等信息，这些信息能够全面准确地描述不动产的情况，从而给判断不动产权利关系奠定基础。在冒名处分不动产事件中，被处分的不动产信息如果并未变更于冒名者的名义之下，那么第三人在与冒名者交易过程中应当判定为非善意取得，此时交易第三人不受善意保护。
结束语
我国法律制度中对冒名处分他人不动产行为中的相关者，即不动产权利所有人、冒名处分人以及第三方交易人的法律行为有着较为全面的解释。通过对不动产冒名处分的法律效果分析可以看出，冒名处分行为、无权代理行以及善意取得行为有一定相似性，在不动产的冒名处分过程中，无权代理情况中要从利益获取角度和冒名处分角度去全面分析冒名者是否具备处分权利，并结合善意取得保护制度划分和归纳冒名处分不动产中的责任归属和被追偿人。为了维护不动产权利人的合法权益，国家产权登记机构要严格执行相关登记制度，维护不动产信息的公信力，对于不动产登记机构的失误给不动产权利人造成的损失也要承担相应的赔偿责任。
参考文献：
[1]赵秀梅，尹小鹭.不动产善意取得中无权处分认定研究[J].北京理工大学学报（社会科学版），2018，20（06）：119-126.
[2]石一峰.再论冒名处分不动产的私法适用——类推适用的视角[J].现代法学，2017，39（03）：42-53.
[3]程啸.论不动产抵押权的善意取得——兼评最高人民法院物权法司法解释之规定[J].财经法学，2017（01）：70-90.
论文作者:徐岚
论文发表刊物:《基层建设》2019年第28期
论文发表时间:2020/1/14
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