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中图分类号：DF529文献标识码：A文章编号：1671-6914(2006)04-0138-(06)
分时度假作为一种旅游创新产品，上世纪90年代初被导入我国。进入中国时间不长的分时度假不仅没有迎来广大消费者的普遍认同，得到的却是大量的投诉与纠纷。[1] (P86)从中央电视台“3·15”晚会连续两年以“分时度假”的名义、“分时度假梦一场”专题曝光到销售分时度假的公司负责人携款逃跑；从广东省和深圳市消委会、工商局于2002年1月下旬发布2002年第1号消费警示——《参加“分时度假”需谨慎》到王海在线《紧急建议分时度假立法监管规范》的大声疾呼，这些都给分时度假的前景抹上了灰色的阴影。据王海在线的不完全统计，一年来，至少有20余家中央级和各地媒体播发、报道过“分时度假”的话题，其中90％以上是上当者自述“分时度假”骗局类型的揭露、提醒式报道，6％是关于“分时度假”的动态新闻，3％是“分时度假”的资料介绍，1％是为“分时度假”唱赞歌。看来，分时度假在我国的经营进展并不顺利。而另一有趣的对比现象是，美国在12年以前，说到分时度假，有十分之九都是负面的，今天十分之九都是正面的。[2] 这句话在RCI发布的2003年简要报告中得到证实，据其统计，分时度假胜地，北美占31％、欧洲占25％、南美占16％、亚洲占14％、其他占14％；消费者满意度，新西兰、澳大利亚分别高达92％、89％；美国占84％，加拿大占83％，其他欧洲国家占80％，英国、西班牙、意大利占分别79％、75％、72％，拉美占67％。[3] 看来，我国目前出现的问题，不过是欧美国家已经或正在出现的问题的翻版。这些国家开始也乱，后来通过政府立法治理和严格执法，市场才有好转或根本好转。因此，本文的目的在于，分析我国分时度假市场存在问题及立法缺陷，建议借鉴成功国家的做法，通过立法，对分时度假市场进行有效干预，保障公平竞争和消费者权益，以实现分时度假市场秩序的根本好转。
(一)营销策略问题
纵观近期媒体的报道，在北京、上海、深圳、广州、大连、西安等地的分时度假销售(代理)公司的销售手段几乎是惊人的相似：填调查表，通知你被选中(告知你有奖品，诱惑多多)，参加座谈会(放着嘈杂的背景音乐，令你头昏脑涨)，用三四个小时说服你购买后多少年的安排(疲劳战术)，刷卡，然后让你看格式合同、签字(不签字，钱已经被刷走，但又无凭无据)。从所接触的购买分时度假的消费者事后的心态看，直呼上当的占大多数。[4] 分时度假销售企业的这种营销策略是否构成欺诈或胁迫？笔者在媒体上看到二个相对比较详细的分时度假案例①，案情类似，判决结果却有区别。
案例一中，原告认为，二被告在合同签订前后存在严重的欺骗和误导消费者的行为，请求法院判令被告双倍返还原告支付的费用，并承担连带责任。法院认为，被告承诺的可以让原告享受100多个国家的分时度假交换服务无法完全实现这一情况，与原告、被告所签订合同中的原告认购标的无直接关系。且对于原告、被告所签合同内容，被告表示可以履行，原告也认可。现在被告不同意解除合同，原告也没能举证证明二被告在合同签订前后存在严重的欺诈和误导消费者的行为及被告履行义务的能力存在不足。因此，对原告要求解除该合同，被告双倍返还原告所支付的费用计76600元的诉讼请求，理由不足，不予支持，判决驳回原告的诉讼请求②。
案例二中，原告诉称，珠海市石景山旅游中心委托深圳市莱德尔公司推销其“分时度假”服务时，使用虚假、误导的手段骗取消费者，收了钱后不履行自己的义务。他们曾找深圳市莱德尔公司退钱，但该公司于2001年11月关门，所以要求珠海市石景山旅游中心退还会员费67288元。法院判决，解除原告周XX、赵XX与被告珠海市石景山旅游中心签订的《石景山国际度假俱乐部承购人契约书》、《石景山国际度假俱乐部承购人声名书》及《承购人契约书条款》；被告珠海市石景山旅游中心应于本判决生效之日起十日内返还原告周XX、赵XX人民币65134元(扣除原告二人在珠海市石景山宾馆曾经住过一天的费用)③。
其实，二案的争执焦点是，销售企业承诺的交换到国外度假是否构成欺诈？分时度假的基本权利就是住房时段使用权，至于交换权不是分时度假的必备要素，分时度假开发商或出卖人的义务就是向购买人提供时段住房使用权。交换权是另一个法律关系所赋予的，取决于购买人是否参加某个交换网络。如果参加了，购买人就同时还享有交换权，交换权的义务人是购买人所参加的某个交换公司。再说，即便有交换权，与具体实现交换权不是同一个问题。具体实现交换权需具备二个条件：一是交换成功；二是交换成功后，交换权人能够成行。目前，国内的度假交换，应当说不会有任何法律上障碍。但对于国外度假交换，人们普遍认为，即便交换成功，交换权人能否成行还存在二大法律障碍：即度假目的地的限制和团队旅游的限制，进而因交换成行问题而认定销售企业构成欺诈。笔者以为，这种观点的依据源于一个普遍的误解，即出国旅游只能是团队旅游。其实，根据我国相关法律，公民出国旅游包括个人出国旅游和团队出国旅游，上述二大限制只针对团队旅游，而个人出国旅游不在此限。如果申请个人因私护照，只需出具身份证、户口簿及提交在境外旅游所需外汇费用证明就可以了，现在申请则更加方便。至于获得旅游目的地国的签证，取决于该国的法律规定，谁也不能保证获得签证。故以个人旅游方式出国享受分时度假，法律上没有障碍，仅凭这点指控欺诈难以成立。从现有判决来看，法院也没有认定度假交换承诺构成欺诈，并否定合同的效力，而是承认分时度假合同的法律效力，再从有效合同出发，进行个案审查，作出驳回起诉或解除合同的判决。
看来，根据现行立法，难以认定这种营销行为构成欺诈或胁迫。目前发生的分时度假纠纷的诉讼或仲裁结果多是消费者败诉也证明了这一点。尽管无法做出欺诈或胁迫消费者的结论，但消费者多是考虑不周签约，却是事实。
(二)缔约前告知义务
经常出现的问题是，消费者交了钱后才给合同看，对于所售分时度假产品的介绍不全面、不准确，甚至含有虚假陈述，这就涉及到消费者知情权和经营者的告知义务。例如，某《分时度假认购合约书》中第3条中写到：“乙方在付清本合约书第五项约定所有认购费用款项30个工作日内将收到某房产公司签发的承购合同书，并收到由某系统颁发的《某国际度假俱乐部分时度假权益证书》”。也就是说，消费者在交完所有认购款项之前，无法获得正式合同与权益证书。缔约前如果不能确知合同内容，他的权利如何得到确定和保护？这显然有失公平。又如在该合同第9条B款中写到：“该公司全球加盟酒店及度假村网络内交费按该公司公布的价格付费。”此条约定存在问题是，该公司公布的价格到底是多少，以后会不会变化，消费者不清楚，这就侵犯了消费者的知情权。
关于知情权，我国消费者权益保护法规定的角度不同。一是着眼于消费者权利的规定。消费者权益保护法规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。二是着眼于经营者的告知义务的规定，即经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作出真实、明确的答复。经营者应当标明其真实名称和标记。
但上述规定只是针对传统产品的，且过于简单。对于极具超前性、复杂性的分时度假产品，消费者能否藉上述规定，而了解交易标的、条件、对方当事人等全貌，令人怀疑。更不解的是，消费者保护法没有明文规定违反告知义务的法律后果，由于法律责任的缺位，告知义务的规定可能因没有威慑力而形同虚设，根本无法解决消费者缔约前信息不对称和信息不完全的问题，也为日后争议埋下导火线。
(三)格式条款问题
实务上，分时度假买卖大都是采用出卖人事先拟好的格式合同。这种格式合同普遍存在的问题是：(1)合同条款简陋。合同是当事人双方行使权利和履行义务的依据，合同中如能充分规定出卖人情况、分时度假权的情况、交换情况(如果有)、付款情况等重要信息，应能起到减少缔约后纠纷的作用。而且，这也是诚信原则所要求。但现有的分时度假合同，甚至简单到连分时度假权的标的也不作规定(如没有规定房间的具体房号、使用时段)，仅规定有权利，而没有权利行使的对象，这是一种空洞的无所依附的权利。因此，合同内容若不能披露这种重要信息，应认为违反诚信原则。消费者如果对于分时度假住房在哪里，何时可以使用该住房等最基本的情况都不知道，只会无所适从。(2)格式条款规定不公平或未尽合理提示义务。例如，《分时度假认购合约书》或《客户声明》中基本上都有“所交的款项是不可退还的”或者“买方自愿购买分时度假会员，并知悉本会员合同书不可撤销”。《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同时，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利与义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”格式条款订入合同的条件为：一要符合公平原则；二要尽注意义务或应对方要求的说明义务。开发商作为格式条款提供人必须合理地提请消费者对该格式条款加以注意。
解决上述问题，我们可以从二种方案中选择：一是细化现行立法。这种细化可以是修改现行立法，充实相关条款，也可以通过实施细则的方式，即由国务院的行政法规、具体管理部门的行政规章或最高法院的司法解释，针对分时度假的具体问题，规定不得使用的营销策略、强化开发商或销售商信息披露义务、分时度假合同应当包括的条款和不应当包括的条款等，提高其确定性和可操作性。二是分时度假专门立法，甚至可以是政府制定行政法规先行，待条件成熟时，上升为法律。这种方案最为理想，且已有相当多的国家颁行了专门调整分时度假的法律④，他国的立法、学说及其成功的司法判例，可供我们借鉴。笔者以为，无论采用何种方案，就消费者保护而言，无非是信息不对称或不完全而作出错误决策，感情一时冲动而做出不理智决策，款项付出而担心财产安全。因此，必须在立法中确立以下法律制度：
(一)信息披露制度
信息披露制度，不过是对消费者权益保护法规定的经营者告知义务的强化和制度化。消费者要作出正确的抉择，最基本的是有可靠的信息。他们需要知道竞争产品的价格和品质。在很多情况下，还要知道安全性、确切的数量以及合同条款的含义。政府有责任建立一种法律框架，以提供使消费者决定购买所需的产品或服务的信息。信息应当准确、易懂，且容易获取。不过，不同人对信息的要求也不同，这反映出他们对风险的理解和承受力，他们对信息的处理能力。日益发展的市场也创造了更多的相关知识。但是，很多人无法处理获取的信息，尤其是那些阅读能力和计算能力不好的人，给这些人的信息应当采用经过筛选的模式。[5] (P15)披露制度就是让消费者在决定购买前掌握足够的信息，从而能明智决策。同时，披露制度对于开发商、出卖人或其他营销人员有意虚假陈述或误导性陈述，欺骗或误导消费者，也能起到防范作用，从而保护消费者权益。因此，各国对于披露制度的立法都是高度重视。总体上看，美国各州的披露立法内容非常详尽，而欧盟及其成员国，甚至澳大利亚规定略显单薄，只能满足最低限度的披露要求。披露的当事人是分时度假的作为义务人的开发商和作为权利人的购买人或潜在购买人。这很明确，即便涉及到分时度假交换的，有关交换公司、交换的信息也由开发商向潜在购买人或购买人提供。而披露制度构建，最重要的就是立法严格规定信息披露的内容、形式。披露内容就是分时度假开发商向潜在购买人或购买人提供的披露文件中含有什么内容，这些内容应当包括合同当事人身份、合同标的、权利性质、购买人行使合同权利时所必需支付的价金等。披露形式主要指开发商应当提供哪些披露文件。在美国，披露文件一般就是公开发售说明书(public offering statement)、格式分时度假买卖合同。在澳大利亚，披露文件包括招募说明书(prospectus)，产品披露说明书(product disclosure statement)，《欧盟分时度假指令》第3条规定，成员国应当在立法中规定信息披露的方法，以确保出卖人向提出请求的任何人提供一份有关不动产或财产的信息的文件。英国法要求向潜在购买人或购买人提供含有合同条款的披露文件、及告知其取消合同权利的通知。我国对于信息披露文件的要求，应当包括格式的分时度假合同、信息披露文件。至于取消权，无论是格式合同和信息披露文件，都应在显著的位置以足以使潜在购买人或购买人注意该条款存在的方式告知。
(二)冷却期制度
营销当属于分时度假纠纷产生的多事环节。硬销售、高压销售策略、虚假广告、有奖促销活动在分时度假销售中屡见不鲜，严重损害了购买人权益，消费者的投诉也大多集中于此，各国无不把它作为分时度假立法规制的重点所在⑤。由鉴于此，立法主要通过建立冷却期制度，赋予消费者取消权来加以规制。
冷却期普遍适用于所有的分时度假销售，立法应当一律给予购买人冷却期。因为推销员在促销分时度假产品时，采用不同的销售技巧，这些营销技巧很有进攻性，专门设计用来说服那些一开始不想购买，但对分时度假类产品知之甚少的消费者。由于消费者冲动之下决定购买，事后冷静下来又很后悔，觉得上当。于是，针对这种情形，立法为购买人规定一个冷却期。其作用在于，一是提供消费者缔约后慎重思考的时间及机会，以弥补缔约时没有思考或思考不足的缺憾。罗马法有“购者自慎”之法律格言，要求缔约前自慎，而这里延长到缔约后自慎；二是允许其反悔，并不承担任何法律责任，而不是“合同即法律”，说到底，冷却期是专为保障购买人权益而设的反映立法者温情如水的一项制度⑥。
1.冷却期间及其延长。冷却期间指冷却期的长短，也可称为解除合同的期间。冷却期长短，立法规定不一。欧盟是10日，英国是14日。美国各州立法不统一，短则3日，有加州和内布拉斯加州、德州等；长则15日，有康涅狄格州、缅因州和田纳西州。大多数州通常是5日和7日⑦。据分时度假行业统计表明，约有90％的取消分时度假合同发生在售后72小时内。取消期的执行大大减少了分时度假投诉的数量。[6] (P172)另外，还有的州法律允许当事人另行约定冷却期间，但约定期间不得短于法定冷却期间。冷却期间自合同订立后或公开发售说明书提供的次日(二者时间不一的，以最后为准)起算，至截止日的午夜终止。澳大利亚的冷却期规定最有特色，对不同主体，规定不同的冷却期限，即如果分时度假公司为澳大利亚分时度假和度假所有权理事会的会员，冷却期为5个营业日；其他的，为10个营业日。笔者建议，我国将来立法时，可以确定为10日。至于开发商不履行提供披露文件，以致延长冷却期的情况，欧盟指令及其成员国立法是一个普遍性规定，欧盟指令规定的是3个月，另加7日。而美国，只在一些州的分时度假法里有规定。
2.取消权。指购买人在合同订立后的法定或约定冷却期内，在不负任何法律责任的前提下解除合同的权利。冷却期及购买人的取消权是不可放弃的法定权利，即便在开发商的诱使下，购买人或其代理人予以放弃的，放弃无效。开发商必须在公开发售说明书、合同书中以醒目的方式告知购买人订约后的冷却期及取消权，并告知取消权的行使方式。对于取消方式，法律应当明确规定为书面取消通知，购买人不得口头取消分时度假买卖合同。书面取消通知自送达时取消生效。送达既可是购买人亲自送交的直接送达，也可是间接送达的方式。
3.冷却期的法律效力。对于冷却期的法律效力可以从两个方面表述，正面的就是肯定效力，购买人未在冷却期间取消合同的，则丧失取消权，随后不得再取消合同；负面的就是否定效力，即分时度假买卖合同因购买人行使解除权而提前终止。购买人对其取消合同无需说明理由，也无需承担任何法律责任，而开发商一旦收到购买人有效的取消通知，应当在法定期限内，退还购买人所付的全部合同价款(购买人因此所获利益应予扣除)及购买人签署的所有法律文件。[1] (87)
(三)托管制度
这是美国在分时度假立法上的独创。欧盟及其成员国对于分时度假一律禁止预先付款。欧盟法律事务和欧共体内部市场委员会也注意到禁止的局限，在其起草并提交欧盟大会的2001年报告中建议，在建立充分保障机制情况下，即保证如果购买人取消或撤回合同时，他预先支付给开发商或出卖人的任何数额的费用，应当退还，如果没有不必要的风险或耽搁，则应当允许消费者预先付款。[7] (P7)从购买人角度看，禁止预先付款当然保护更充分，但忽视了开发商的利益，不利于分时度假业的发展。托管制度却是一个双方利益兼顾的完美结合，其作用在于，购买人缔约后无需担心取消合同时，已付款项不能退回；开发商缔约后无需担心，在冷却期间届满并符合其他条件时，收不到销售款项。其实，就是创造了一个既让消费者放心，又让开发商放心的安全的交易环境。托管适用于二种场合，一是冷却期间款项托管；二是预售时款项托管。这里主要指前者。托管就是开发商和购买人同意将购买人支付的分时度假款项存放在一个第三人账户内，待放款条件成就时，托管人依约向购买人退款或向开发商付款的一种制度。
1.托管人资格。托管人必须独立于开发商，可以是金融机构、注册律师、不动产经纪人、保险公司担任。所谓独立性是指托管人不应当与开发商、出卖人、管理实体有任何经济上利益关系，即(1)托管人不得是开发商、出卖人、管理实体或他们的任何高级职员、董事、关联公司或子公司的关系人或雇员。(2)除支付托管费及本款规定的其他费用外，托管人与开发商、出卖人、管理实体或他们的任何高级职员、董事、关联公司或子公司没有任何经济关系。(3)在依法获得托管账户的款项前，开发商不得从托管账户中支付款项给托管人作为应付报酬。不过，下列关系不影响担任托管人：(1)开发商与托管人之间存在非雇佣的代理人—客户关系；(2)托管人向开发商提供法律规定的经纪服务；(3)托管人向开发商提供日常银行业务。
2.托管账户。出于保护购买人的购买价款的目的，开发商获得的有关买卖或预售分时度假的任何款项均应存入一个专为托管目的而设立的账户。开发商应当向主管部门申报该银行托管账户，主管部门有权核对检查该账户。款项的托管期间为冷却期间或当事人在合同中约定的更久的期间。
3.托管人职责。托管人对于托管账户的管理只能采用托管人直接控制的监督方式。托管人对每个购买人承担诚信义务，只有符合法律规定，才能从托管账户转出购买人款项。如果托管人收到就其托管的财产的相互冲突的请求，托管人应立即通报争端，要么尽快提请仲裁，或者按确定竞合权利的诉讼或其他原因，请求法院裁决。
4.托管款项支付。对于托管款项，必须全部存入托管账户。托管人根据法律规定或合同约定向开发商支付托管款项或向购买人退还价款。
托管人向购买人退款的条件是：(1)购买人在冷却期间送达有效的取消通知的；对于购买人或其代理人支付的全部款项及所生收益，应当退还。托管人应当在购买人提出这种请求的20日内退还。如果购买人在有效的取消日前根据合同已得到收益，应当按照购买人实际所获合同收益的比例从应予退还的款项或财产中扣除；(2)开发商不履行合同义务的。
托管人向开发商付款的条件是：(1)购买人不履行付款义务的。10日取消期届满后，如果购买人不履行付款义务的，经开发商催款后仍拒付的，开发商得向托管人提供足以证明其不履行付款义务的证据，请求从托管资金或财产中提款。开发商应提供的证据包括：(a)说明购买人不履行付款义务，而开发商没有不履行义务；(b)简述未付款项的金额及发生时间；(c)按照合同规定开发商有权提取托管人托管的款项的说明；(d)催款单。(2)同时具备下列条件的，向开发商付款：(a)取消期间届满；(b)完工或提供完工的替代担保；(c)交割；(d)开发商提供了一个可接受的替代担保，保证退还本应由托管人从托管账户里退还的款项。
5.托管款项的其他使用及法律责任。托管人对托管资金可以投资于国债等有价证券、在金融机构定期存款。除非合同另有约定，这种投资收益应归接受托管资金支付的一方所有。托管人应当对每个分时度假计划分开设立账簿和记录。开发商、出卖人或托管人故意违反有关托管账户设立、资金存取的法律规定的，承担相应的法律责任。
随着我国旅游消费增长和旅游消费水平的不断提高，经过单纯的走马观花的观光阶段后，下马赏花的休闲阶段已悄然来临。度假旅游业已经产生，并形成了一定的市场规模，分时度假理应前景无限。但现实是，分时度假从导入到现在，跌跌撞撞地走过了十多个年头，市场由兴奋而归于平淡，消费者由信赖期望而转为怀疑拒绝，分时度假一时名声欠佳。如何整顿好分时度假市场秩序，恢复消费者信心，从而发展分时度假市场，是摆在我们面前的一个紧迫课题。笔者以为，通过立法，建立分时度假的信息披露、冷却期、托管等项制度⑧，规范市场秩序，切实保障消费者权益，实现公平竞争，应当是行之有效的具体措施之一。
注释：
①由于我国法院的档案管理规定及其信息化水平，无法在网上或通过其他渠道搜集到相关案件的法院判决书，故无法确知法院对案情的认定及判决理由，只是从报纸等媒体上看到一二，不知全貌，分析难谓准确。
②该案的基本案情是，2002年2月，原告夫妻二人在被告的宣传鼓励下，与第一被告北京金色世纪投资管理有限公司签订了《分时度假认购合约书》，该合约成为原告购买北京京瑞大厦分时度假客房使用权的凭证。此后，原告与第二被告北京京瑞房产有限公司签订了《北京京瑞大厦承购合同书(隔年期)》，该合同约定：在原告缴纳相关费用后，即成为“泰达国际俱乐部”的权益人，享有京瑞大厦一周的住宿权，可以以此交换入住RCI交换联盟的酒店以及其他的权利。原告交纳了36290元的费用后，原告发现被告所承诺的可以让原告享受的100多个国家的分时度假的交换服务无法实现。见程婕、常亮：《北京青年报》，2004-03-16。
③该案的基本案情是，深圳消费者周顺祥、赵玲萍于2000年3月，经深圳市莱德尔公司业务小姐的多次游说，通过该公司购买了珠海市石景山旅游中心推出的“分时度假”权益。按照双方约定，周赵二人在交纳了67288元钱后，即成为珠海市石景山旅游中心所属的“石景山国际度假俱乐部”会员，每年有7天入住珠海市石景山宾馆度假的权益。此外，珠海市石景山旅游中心还在契约中承诺，为周赵二人注册成为RCI(国际分时度假组织)会员，可以将他们在石景山宾馆的每年7天的分时度假权益委托给RCI，在世界各地酒店、宾馆交换。即如果周赵二人不入住石景山宾馆，可以通过RCI的安排，到世界上任何一个RCI会员同等标准的酒店或宾馆免费住7天。但周赵二人后来在美国商旅期间，珠海市石景山旅游中心未能通过RCI为他们提供交换宾馆住宿。见刘维善：《中国消费者报》，2002-07-18。
④目前，除美国和欧盟及其成员国有分时度假专门立法外，还有澳大利亚、马来西亚、俄罗斯、墨西哥、埃及、加拿大、百慕大、匈牙利等国家。笔者把各国分时度假立法大致分为三类：一是美国式。美国没有联邦层级的分时度假专门立法，由各州自行立法。立法内容是全程多方位的，对分时度假三个阶段予以全面规制。各州立法形式都采单行法规。二是欧盟式。欧盟的分时度假指令只是对消费者最低限度的保护规定，成员国转化时只能高于或等于欧盟规定指令。转化低于欧盟指令规定的，无效。至于立法内容，指令只规制分时度假发售阶段，且只涉及信息披露和冷却期的要求，而对于合同内容，营销与广告等没有涉及，内容很是单簿。欧盟及其成员国，如英国、法国、西班牙、葡萄牙等，分时度假立法都采单行法，只有德国例外。德国于1997年制定了规范分时度假买卖的特别法，即《部分时间居住权法》。2002年债法改革时，该法的大部分内容被合并成《德国民法典》第481条至487条，而有关企业主资讯义务的规定被订入到《德国资讯义务规程》中。三是澳洲式，马来西亚类似。分时度假经营者必须是股份公司，要按照证券法的规定进行信息披露等，条件很严格。因为立法者认为，经营者出售的是一种受管制的金融产品，购买人也把购买分时度假权益当作一种投资，因此，出售分时度假权益的行为受公司法、证券法调整。
⑤欧盟及其成员国分时度假法的大部分条款都放在这里，而美国只属于分时度假法规制内容之一，但也属侧重点所在。
⑥冷却期是专为保障消费者权益而设计的一项制度，这通常是对的，但有例外。如衣阿华州分时度假法就规定，冷却期属于购买人与开发商双方，双方在购买人收到法定信息后的5个营业日内的任何时间，得书面取消买卖合同，无需承担任何责任。内布拉斯加州分时度假法也有类似规定。
⑦1979年、1983年分时度假示范法、2003年分时度假示范法指导原则规定的也分别是7日、5日、5日。因此，大多数州的冷却期间大概受此影响。这里的“日”指营业日。
⑧其实，在分时度假合同履行过程中，消费者还面临二种来自开发商的风险，直接关系到消费者权益：一是分时度假住房不能按期完工问题；一是发展商因经营不善出现破产等，以致无法继续履行合同问题。对于前者，欧盟、美国等要求开发商提供完工担保或购买保险；对于后者，英国主要采用信托方式，美国要求开发商提供履约担保或购买保险。限于篇幅，本文无法展开说明，拟在另文中专门论述。